هنوز هم درباره مقررات جدید وام مسکن، ابهام دارید؟ این راهنمای کاربردی برای شماست

این شماره هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: آرشیا شیرازی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

مقرراتی که از ابتدای امسال تصویب شده، شرایط وام گرفتن برای دو گروه را تغییر می‌دهد؛ کانادایی‌هایی که می‌خواهند وام مسکن بگیرند و کانادایی‌هایی که می‌خواهند وام قبلی خود را تجدید یا ریفاینانس کنند. این دو گروه ممکن است ناچار شوند توانایی خود را برای تحمل نرخ سودهایی بسیار بالاتر از نرخ قراردادشان، به اثبات برسانند.

این مطلب به صورت ساده و خلاصه، همه موارد مهمی را که لازم است در این باره بدانید، بیان می‌کند. اگر می‌خواهید بدانید شرایط وام مسکن در سال جدید چگونه است، توصیه می‌کنیم چند دقیقه وقت بگذارید و این مطلب را از دست ندهید.

مقررات جدیدی که سازمان فدرال ناظر بر امور مالی در ماه اکتبر سال گذشته اعلام کرد، بدان معنی است که از این پس حتی وام‌گیرندگانی که پیش‌پرداخت ۲۰ درصدی یا بیشتر هم داشته باشند، با تست استرس مواجه خواهند شد؛ یعنی همان وضعیتی که از ژانویه‌ی ۲۰۱۷ برای متقاضیان دارای پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰ درصد و خواستار بیمه‌ی وام مسکن وجود داشته است.

این هفتمین مرحله سخت‌تر شدن شرایط  است

کمی که به عقب برگردیم، می‌بینیم که اوتاوا از جولای سال ۲۰۰۸ تا به امروز، شش بار مقررات مربوط به بازار وام مسکن را تغییر داده و آن را سخت‌تر کرده است.

دولت کانادا، می‌خواهد با نظارت بیشتر، جلوی بیشتر شدن بدهی خانوار کانادایی را به بانک‌ها و موسسات وام‌دهی بگیرد.

آنچه از ابتدای امسال اتفاق افتاده، هفتمین مرحله سخت‌گیری است و می‌تواند تاثیری اساسی داشته باشد.

تحلیل تازه‌ای از بانک مرکزی کانادا نشان می‌دهد که حدود ۱۰ درصد از کانادایی‌هایی که بین اواسط سال ۲۰۱۶ تا اواسط ۲۰۱۷ وام مسکن فاقد بیمه دریافت کرده‌اند، تحت استانداردهای جدید واجد شرایط شناخته نمی‌شدند.

به زبان اعداد و ارقام، مقررات جدید احتمالا بر روی حدود ۱۰۰ هزار خریدار خانه‌ای تاثیر خواهد گذاشت که سال گذشته برای دریافت وام خرید خانه‌ی مورد علاقه‌شان واجد شرایط شناخته می‌شدند، اما بر اساس گزارش منتشر شده از سوی گروه Mortgage Professionals Canada احتمالا امسال موفق به پشت سر گذاشتن تست استرس وامی به همین مبلغ نخواهند شد.

مقررات جدید به اشکال زیر می‌تواند بر روی شما تاثیر بگذارد:

اگر قصد دارید سال آینده خانه‌ای را با پیش‌پرداخت ۲۰ درصد یا بیشتر خریداری کنید

بر اساس مقررات جدید تست استرس، موسسات مالی درخواست وام مسکن شما را با استفاده از یک نرخ تعیین صلاحیت حداقلی بررسی می‌کنند.

این نرخ باید بیشتر باشد از  نرخ بهره‌ی پایه‌ی پنج‌ساله‌ی بانک مرکزی کانادا (که در حال حاضر ۱۴ / ۵ درصد است.) باضافه نرخ بهره‌ی مذکور در قرارداد به اضافه‌ی دو درصد.

اگر امسال می‌خواهید دنبال خانه بگردید، مقررات جدید ممکن است شما را وادار کند که به خانه‌ای ارزان‌تر از آنچه سال گذشته می‌توانستید بخرید، رضایت بدهید. راه دیگر هم این است که صبر کنید تا پول کافی برای پیش‌پرداخت بیشتر فراهم آورید.

این مقررات می‌تواند کانادایی‌ها را ناگزیر کند چشم به سوی خانه‌هایی بگردانند که تا  ۲۰ درصد ارزان‌تر هستند.

البته تنها معدودی از خریداران خانه، هنگام درخواست برای وام مسکن تا آخرین حد بر منابع مالی خود فشار می‌آورند. ویل دانینگ اقتصاددان ارشد شرکت Mortgage Professionals Canada معتقد است میانگین کاهش قیمت هدف، احتمالا کمتر و حدود ۳۱ هزار دلار یا ۸ / ۶ درصد خواهد بود.

دانینگ برآورد می‌کند، امسال حدود ۱۰۰ هزار خریدار خانه‌ به دلیل تست استرس به مانع برخواهند خورد. او می‌گوید: «از این تعداد حدود نیمی از آنها قادر خواهند بود خریدی متفاوت با برنامه‌ریزی قبلی خود انجام دهند. بقیه، به دلیل قیمت خانه‌ها، از خرید صرف‌نظر خواهند کرد.»

اگر در سال آینده وام مسکن خود را تجدید می‌کنید

موضوع مهمی که باید به آن توجه کنید این است که وام‌دهندگان ملزم نیستند در مورد مشتری‌هایی که وام مسکن فعلی خود را تجدید می‌کنند، حتما تست استرس را اعمال کنند.

این یعنی اگر از عهده‌ی تست استرس بر نیایید، احتمالا ناچار خواهید بود که وام مسکن خود را صرفا در موسسه‌ی مالی فعلی‌تان تجدید کنید و حق انتخاب موسسه‌ای دیگر با نرخ‌های بهتر را نخواهید داشت.

دانینگ با اشاره به این مطلب می‌گوید: «در برخی موارد، وام‌گیرندگانی که در پی تجدید وام خود هستند، ممکن است ناگزیر به پذیرش نرخ‌های گران‌تر وام‌دهنده‌ی فعلی خود شوند.»

اگر می‌خواهید وام مسکن خود را ریفاینانس کنید

جیمز لایرد، کارشناس امور مالی در تورنتو، توضیح می‌دهد که اگر قصد دارید وام مسکن خود را ریفاینانس کنید، ناچار خواهید بود که بر اساس نرخ‌های بهره‌ی بالاتر تست استرس، واجد شرایط شناخته شوید و نه نرخ بهره‌ای که در حال حاضر در قرارداد شما قید شده است.

برای مثال، فرض کنیم که شما خانه‌ای را به قیمت ۴۰۰ هزار دلار خریده‌اید و ۱۰۰ هزار دلار از وام مسکن‌تان باقی مانده است. شما اکنون مایل هستید که برای نوسازی خانه، ۵۰ هزار دلار وام بگیرید. وام مسکن شما پنج‌ساله و با نرخ بهره‌ی ثابت ۳ / ۳ درصد است.

لایرد می‌گوید وام‌دهنده‌ی شما می‌خواهد مطمئن شود که شما از پس بازپرداخت ۱۵۰ هزار دلار وام با نرخ بهره‌ی ۳ / ۳ درصد بر می‌آیید.

از ابتدای امسال موسسه‌ی مالی شما ناگزیر است این وام ۱۵۰ هزار دلاری را با نرخ بهره‌ی ۳ / ۵ درصد بررسی کند. بنابراین احتمالا ناچار خواهید شد که به وام کمتری رضایت بدهید.

چهار حالتی که مقررات جدید بر روی شما بی‌تاثیر است

نهادهای ناظر مالی، طبق روال معمول خود، تمهیداتی اندیشیده‌اند تا این دوره‌ی انتقال با آسودگی بیشتری طی شود.

آنها می‌خواهند مطمئن شوند که مقررات جدید، معاملاتی را که در حال انجام هستند، اما در اوایل سال ۲۰۱۸ هنوز به پایان نرسیده‌اند، دچار اختلال نکند. مقررات جدید برای این چهار گروه بی‌تاثیر است:

• اگر پیش از اول ژانویه‌ توافقنامه‌ی خرید خانه‌ای را امضا کرده‌اید، وام‌دهنده ملزم نخواهد بود تست استرس را اعمال کند؛ حتی اگر درخواست وام مسکن خود را در سال جدید ارائه کنید. این نکته شامل توافقنامه‌های خرید و فروش قبل از ساخت نیز می‌شود. لایرد می‌گوید: «آنها معمولا در نهایت، روزی را به عنوان آخرین مهلت تعیین می‌کنند.» هر چند که هنوز روشن نیست این روز چه تاریخی باشد.
• اگر پیش‌تایید وام مسکن خود را سال قبل گرفته باشید، برخی از وام‌دهندگان از روز اول ژانویه به شما ۱۲۰ روز مهلت داده‌اند تا خانه‌ی جدید خود را، بدون نگرانی از مقررات جدید، خریداری کنید.
• همین امر برای ریفاینانس وام مسکن نیز صادق است. لایرد می‌گوید اگر تا ۳۱ دسامبر تعهدی مبنی بر ریفاینانس وام مسکن خود داشته‌اید، ۱۲۰ روز از آن تاریخ مهلت خواهید داشت که این درخواست را دنبال کنید.
• اگر از عهده‌ی تست استرس برآیید، عملا تاثیری بر شما نخواهد داشت. وام‌گیرندگانی که ظرفیت مالی آزاد زیادی دارند، خواهند توانست کار خود را به انجام برسانند.