واقعا خانه شما چقدر می‌ارزد؟ این کاریست که ارزیاب خانه انجام می‌دهد

اسپانسر ویژه: فرزاد خمامی – ارزیاب رسمی املاک – کانادا

ارزیابی خانه را که می‌شود آن را برآورد قیمت رسمی ملک در بازار دانست، برای موارد گوناگونی مصرف دارد. شاید گرفتن وام برای خریدن خانه رایج‌ترین مصرف آن باشد.

شما در زمان خریدن خانه،‌ وقتی برای گرفتن وام اقدام می‌کنید، وام دهنده، که می‌تواند بانک باشد یا موسسات وام‌دهنده، برای اطمینان از ارزش خانه، از ارزیابان رسمی خانه می‌خواهند قیمت آن را تعیین کنند.

اما موارد دیگری هم هست. زمانی که شما می‌خواهید بر روی خانه‌تان وام مجددی بگیرید، یا اصطلاحا آن را Refinance کنید، هم باز وام‌دهنده نیاز دارد تا قیمت خانه را در شرایط فعلی ارزیابی کند.

یکی دیگر از مصارف ارزیابی خانه، زمانی است که مالکان خانه پس از خریدن خانه جدیدی، تصمیم می‌گیرند که خانه قبلی را نفروشند و آن را اجاره دهند. در چنین شرایطی آنها برای اینکه مجبور نشوند در آینده سود سرمایه Capital Gains زیادی برای خانه بپردازند، از یک ارزیاب رسمی املاک Licensed Property Appraiser می‌خواهند تا با ارزیابی خانه، روی آن قیمت بگذارند.

آنها در واقع با این کار از اینکه در هنگام فروش خانه، با یک صورتحساب بزرگ مالیات بر سود سرمایه روبرو شوند جلوگیری می‌کنند.

غیر از اینها که اصلی‌ترین کاربردهای ارزیابی خانه است، در موارد دیگری هم نیاز است تا خانه مورد ارزیابی قرار گیرد. به عنوان مثال می‌توان به طلاق که در پروسه آن نیاز است تا اموال دوطرف مورد ارزیابی قرار گیرد، اختلاف میان مالکان شریک یک ملک و سایر موارد حقوقی اشاره کرد.

ارزیابی خانه یک بخش اصلی از فرایند دریافت وام مسکن است. ارزیابی چیزی است که باید در هنگام ارائه‌ی پیشنهاد خرید خانه، درک درستی از آن داشته باشید، چون پس از اینکه فروشنده با پیشنهاد خرید موافقت کند، فرایند ارزیابی می‌تواند به سرعت پیش برود.

ارزیابی خانه دقیقا یعنی چه؟

در ارزیابی، ارزش فعلی ملک در بازار مورد سنجش قرار می‌گیرد.

وام‌دهندگان مسکن، گاهی برای تعیین ارزش یک خانه برای اهداف مرتبط با وام مسکن ـ که می‌تواند با قیمت پرداختی برای ملک متفاوت باشد ـ درخواست ارزیابی رسمی می‌کنند. آنها می‌خواهند مطمئن شوند که خانه، در واقع ارزش وامی که در اختیار خریدار قرار می‌دهند را داشته باشد.

این بخش از فرایند خرید خانه، پس از موافقت با پیشنهاد خرید شما و قبل از نهایی شدن وام مسکن، اتفاق می‌افتد.

ارزیابی چقدر هزینه دارد و چه کسی آن را پرداخت می‌کند؟

معمولا خریدار هزینه‌ی ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلاری ارزیابی را پرداخت می‌کند.

در ارزیابی چه کارهایی انجام می‌شود؟

۱- تعیین قیمت

ارزیاب به مطالعه‌ی فضاهای خارجی و داخلی ملک شما و همچنین زمین‌های اطراف آن خواهد پرداخت. او همچنین ارزش سازه‌های ثانویه‌ی موجود در زمین را مد نظر قرار خواهد داد. سه شیوه‌ی اصلی برای محاسبه‌ی ارزش ملک وجود دارد:

• رویکرد مقایسه‌ی مستقیم

      The Direct Comparison Approac

در این رویکرد به ملک‌های مشابهی که اخیرا فروخته شده است، توجه می‌شود. ارزیاب، کم و زیادهایی با توجه به جزئیات هر ملک انجام می‌دهد و قیمتی را تعیین می‌کند که ملک، به طور معقول، در یک بازار آزاد به دست خواهد آورد.

• رویکرد هزینه‌ای

     The Cost Approach

رویکرد هزینه‌ای روش کمتر معمولی برای تعیین قیمت خانه‌های مسکونی است. این روش هنگامی مورد استفاده قرار می‌گیرد، که اطلاعات فروش ملک‌های مشابه وجود نداشته باشد. در این شیوه، ارزش زمین به علاوه‌ی هزینه‌ی ساخت خانه‌ای مشابه در حال حاضر، محاسبه می‌شود.

• رویکرد درآمدی

      Income Approach

رویکرد درآمدی برای ملک‌های چند واحدی، که درآمد حاصل از ملک جزو عوامل اصلی تعیین‌کننده‌ی ارزش آن است، مورد استفاده قرار می‌گیرد.

مهم نیست که ارزیاب شما از چه شیوه‌ای استفاده می‌کند. آنچه اهمیت دارد رقم نهایی است، چون بر مبلغی که مورد موافقت وام‌دهنده قرار خواهد گرفت، تاثیر خواهد گذاشت.

۲- برآورد درآمد اجاره

هنگامی که ملکی را برای اجاره دادن می‌خرید، باید اعلام کنید که قصد دارید چه مقدار اجاره از بابت آن دریافت نمایید. این مساله را می‌توان با ارائه‌ی قرارداد اجاره‌ی کسی که در حال حاضر در ملک زندگی می‌کند، یا کسی که در هنگام تملک خانه از سوی شما در آنجا زندگی خواهد کرد، به اثبات برسانید. اگر در زمان خرید شما، قرارداد اجاره‌ای وجود نداشت، ارزیاب مبلغ اجاره‌ی بالقوه را با بررسی ملک‌های مجاور محاسبه خواهد کرد.

۳- تهیه عکس‌ها و مستندات

ارزیاب در گزارش خود عکس‌هایی را نیز از فضاهای داخلی و خارجی خانه، از جمله اتاق زیر شیروانی،‌ لوله‌کشی و عایق‌بندی خواهد گنجاند. با وجود این، باید توجه داشت که ارزیابی و بازرسی از خانه دو موضوع مجزا هستند. ممکن است در گزارش‌های ارزیاب و بازرس به نکات مشابهی اشاره شود، اما هرگز نباید ارزیابی را جایگزین بازرسی از خانه کرد.

چه هنگامی ارزیابی خانه الزامی است؟

هنگامی که وام‌گیرنده کمتر از ۲۰ درصد پیش‌قسط پرداخت می‌کند، نوعا نیازی به ارزیابی نیست، زیرا بیمه بودن وام خیال وام‌دهنده را آسوده می‌سازد. اما در برخی موارد ـ‌ هنگامی که ارزش یا شرایط ملک مورد تردید باشد ـ بیمه‌گر ممکن است تقاضای ارزیابی کند.

اکثر وام‌گیرندگانی که بیش از ۲۰ درصد پیش‌قسط پرداخت می‌کنند، تحت پوشش بیمه‌ی وام مسکن قرار نمی‌گیرند، بنابراین ارزیابی برای آنها الزامی است. هنگامی که ملک تحت پوشش بیمه نیست، هیچ تضمینی برای ارزش آن وجود ندارد و وام‌دهنده به شکل‌های دیگری از تضمین برای بازپرداخت وام نیاز خواهد داشت. ارزیابی بخشی از این تضمین به شمار می‌آید.

اما دو راه برای اجتناب از ارزیابی وجود دارد.

یک راه، استفاده از مدل ارزیابی خودکار است. در این مدل، از پایگاه داده‌ی فروش ملک‌های مشابه برای تعیین طیف قابل قبولی که قیمت ملک شما در آن قرار می‌گیرد، استفاده می‌شود و برای آن، باید به داده‌های مرتبط کافی، دسترسی داشت.

راه دیگر هنگامی است که وام مورد نظر درصد اندکی از کل قیمت خرید را تشکیل می‌دهد. اگر ۵۰ درصد پیش‌قسط پرداخت کرده باشید، وام‌دهنده ممکن است از ارزیابی ملک چشم‌پوشی نماید.

چه پیش خواهد آمد، اگر ارزیابی با مشکل مواجه شود؟

فاکتورهای مشخصی در ساخت یک ملک وجود دارد، که می‌تواند بر محاسبه‌ی ارزش آن از سوی ارزیاب، تاثیر منفی بگذارد. برای مثال، عایق‌بندی ورمیکولیت، لوله‌کشی Kitec، عایق‌بندی UFFI و سیم‌کشی با مقره و لوله knob-and-tube wiring همگی می‌تواند قیمت ارزیابی خانه‌ی شما را پایین بیاورد. چنین مسائلی می‌تواند دریافت وام از برخی وام‌دهندگان را ناممکن سازد، یا ممکن است شما را ناگزیر سازد که قبل از عقد قرارداد، مشکل را برطرف کنید، یا اینکه purchase-plus یا وقفه‌ای در کار شما ایجاد نماید. اگر قیمت ارزیابی از قیمت خرید کمتر باشد، خریدار باید ما به التفاوت را جبران کند.

برای مثال، شما اگر ۷۴۹,۰۰۰ دلار برای خانه‌ای پرداخت کرده‌ باشید، اما ارزیاب قیمت آن را ۷۲۹,۰۰۰ دلار تعیین نماید، بانک وام شما را بر اساس رقم پایین‌تر تایید می‌کند. بنابراین ناگزیر خواهید بود که ۲۰,۰۰۰ دلار دیگر برای جبران این تفاوت،‌ بپردازید. اگر نتوانید، ممکن است دیگر واجد شرایط خرید ملک شناخته نشوید.

چنین موقعیت‌هایی می‌تواند زمانی که شما فرصت کوتاهی برای خریدن خانه دارید، مشکل‌آفرین باشد. بنابراین ایده‌ی خوبی است که یک طرح احتیاطی داشته باشید. این احتمال وجود دارد که دریابید خانه‌ی شما مشکلی در ارزیابی دارد و سورپرایز شدن در چنین مرحله‌ای، اصلا خوشایند نیست.

آیا ارزش دارد که نظر شخص دومی را جویا شوید؟

بله. اگر در شک و تردید هستید، ارزشش را دارد که برای بار دوم ارزیابی انجام بدهید و در عوض، خیال‌تان از بابت اینکه قیمت منصفانه و درستی برای ارزیابی ملک‌تان تعیین شده است، راحت باشد. این مساله به ویژه زمانی صادق است، که ارزیابی نخست شما کمتر از حد انتظار بوده باشد. بعد از انجام ارزیابی دوم، بانک ممکن است یکی از دو گزارش را انتخاب کند، یا میانگینی از هر دو را در نظر بگیرد. در هر صورت، ارزشش را دارد که بدانید ملک شما به شکل منصفانه‌ای ارزیابی شده است.

آیا ارزیابی روی مالیات تاثیر می‌گذارد؟

خیر. ارزیابی خانه با ارزیابی مالیاتی تفاوت دارد و نتیجه‌ی آن در اختیار ارزیابان مالیاتی قرار نخواهد گرفت.

چه کسانی مجازند تا ارزیابی خانه را انجام دهند؟

یک ارزیاب دارای مجوز رسمی ارزش خانه را برآورد می‌کند.

در کانادا، دو نهاد وجود دارد که به آموزش و ارائه‌ی مجوز رسمی به ارزیاب‌ها می‌پردازند. این دو نهاد عبارتند از انجمن ملی ارزیابان املاک و مستغلات کانادا Canadian National Association of Real Estate Appraisers و موسسه‌ی ارزیابی کانادا Appraisal Institute of Canada. اعضای هر دو انجمن از سوی بانک‌ها، اتحادیه‌های اعتباری، وام‌دهندگان مسکن و بیمه‌کنندگان وام مسکن به رسمیت شناخته می‌شوند.

وام‌دهندگان لازم می‌دانند که ارزیابی‌ها توسط شرکت‌های موجود در یک فهرست تایید شده، انجام گردد. یک کارگزار رسمی وام مسکن در حالت ایده‌آل، از ارزیابان مشخصی در فهرست مورد تایید وام‌دهنده اطلاع دارد و دقت خواهد کرد که یک فرد محلی انتخاب شود، چرا که ارزیابان محلی از فاکتورهایی که در محله ممکن است بر ارزش خانه تاثیر بگذارد، اطلاعات به‌روز دارند.

شماره ۱۹۹ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید