واقعا دولت برای آرام‌کردن بازار مسکن قرار است چکار بکند؟
فهرست مطالب
شماره ۸۵ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
پرسش و پاسخ: رضا حاتم طهرانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
روشنک از تورنتو: این روزها خیلی در بازار بحث این هست که دولت احتمالا قوانینی را وضع می‌کند که بازار مسکن را کنترل کند. من نمی‌دانم آیا این مساله به معنای سرو سامان دادن به قیمت‌ها و نحوه‌ی فروش مسکن است یا اینکه راه‌کاریست برای پایین آوردن قیمت خانه‌ها. حقیقتش ما خیلی جدی دنبال خریدن خانه هستیم، اما خیلی‌ها این روزها به ما می‌گویند دست نگه دارید تا دولت برنامه‌هایش را اعلام کند، چون ممکن است باعث شود قیمت‌ها پایین بیاید. شما فکر می‌کنید چه اتفاقی خواهد افتاد و اصولا دولت برای کنترل قیمت‌ها و سرد کردن این بازارداغ، چه اهرم‌هایی در اختیار دارد و چه کارهایی ممکن است انجام دهد؟
آنچه شما دارید می‌پرسید در واقع مهم‌ترین سوالی است که این روزها در بازار مسکن انتاریو مطرح است. در این باره حرف‌های زیادی مطرح شده و به‌ویژه نهادهای مربوط به مسکن و نیز رسانه‌های تخصصی این رشته حدس و گمان‌ها و پیشنهادهای متفاوتی ارائه کرده‌اند. واقعیت این است که هیچ کدام از آنها قطعی نیست. ولی اگر آنچه تاکنون پیش‌بینی یا پیشنهاد شده را جمع‌بندی کنیم می‌شود مواردی را به‌عنوان راه‌کارهای احتمالی دولت برای کنترل بازار فهرست کرد که باز تاکید می‌کنم قطعی نیست و تنها با جمع‌بندی بحث‌هایی که مطرح شده تهیه شده است.
تصمیمات و برنامه‌های دولت برای کنترل بازار مسکن در انتاریو در سه سطح سیاست‌گذاری خواهد شد؛ فدرال، استانی و شهری.
راه‌کارهای احتمالی دولت فدرال
- آنچه تاکنون درباره‌ی اقدامات احتمالی «دولت فدرال» برای آرام کردن بازار مسکن مطرح شده اینها هستند:
- تنظیم یک راهبرد ملی در حوزه‌ی مسکن برای ایجاد هماهنگی با استان‌ها و شهرداری‌ها در خصوص موضوعات مربوط به قدرت خرید مسکن.
- اضافه کردن میزان «مالیات بر سود سرمایه» capital gains tax یا (CGT) در فروش خانه‌های مسکونی غیراصلی. این کار باعث می‌شود که ملک به آسانی در بازار دست به دست نشود.
- افزایش تخفیف مالیاتی حساب RRSP برای خریداران خانه اولی به بالای سقف ۲۵,۰۰۰ دلاری فعلی، تا مردم اجازه پیدا کنند پول بیشتری از این حساب برای پیش‌پرداخت نخستین خانه‌ی خود بیرون بکشند. همچنین ایجاد امکان «نقل و انتقال پول از حساب RRSP به نسل‌های دیگر خانواده» تا والدین راهی کارآمد برای کمک به افزایش پیش‌پرداخت فرزندان خود داشته باشند.
- حذف GST بر روی مالیات‌های ساخت و ساز شهری که موجب افزایش قدرت خرید می‌شود. (انجمن خانه‌سازان کانادا CHBA می‌گوید این، مالیات بر مالیات است.)
اقدامات احتمالی دولت انتاریو
- اما دولت انتاریو برای آرام‌کردن بازار چه کارهایی می‌تواند بکند؟ چند پیشنهاد مطرح را مرور می‌کنیم:
- وضع مالیات بر سودی که افراد در مدت زمان کوتاهی، مثلا ظرف دو یا چهار سال پس از خرید خانه‌ی خود، از طریق فروش مجدد آن به دست می‌آورند. این مالیات می‌تواند بر همه‌ی انواع خانه وضع شود و یا محدود به مسکن‌های غیر اصلی شود.
- وضع مالیات بر خریداران خارجی که در GTA خانه‌ی مسکونی خریداری می‌کنند؛ یعنی چیزی مشابه با مالیات ۱۵ درصدی وضع شده در سال گذشته از سوی دولت بریتیش کلمبیا.
- ایجاد یک مالیات چند مرحله‌ای برای مالکان خارجی و نیز الزام کسانی که در کانادا خانه دارند اما در این کشور زندگی یا کار نمی‌کنند به اینکه سالانه مالیات اضافه‌ای بابت ملک خود پرداخت کنند.
- منع افراد خارجی از خرید خانه‌هایی که قبلا خرید و فروش شده است، با هدف مهار سودجویی در بازار. البته این منع نباید برای خرید واحدهای تازه‌ساز وجود داشته باشد.
- گسترش قوانین کنترل اجاره برای تعدیل افزایش اجارهها برای کسانی که قادر به خرید خانه نیستند.
- فراهم کردن این امکان برای شهرداری‌ها که موقتا الزامات ساخت‌وساز با تراکم بالا را نادیده بگیرند و بتوانند میزان عرضه‌ی خانه‌های مستقل و تک‌خانواری را بهبود بخشند.
- سرمایه‌گذاری بر روی زیرساخت‌هایی مانند حمل‌و‌نقل در مکان‌هایی که امکان ساخت‌وساز در آنها بیشتر است.
راه‌حل‌های احتمالی نهادهای شهری محلی
- اما شهرداری تورنتو و شهرهای اطراف چگونه می‌توانند این بازار را آرام کنند؟
- وضع مالیات بر خانه‌هایی که خالی مانده است. ونکوور امسال وضع چنین مالیاتی را بر خانه‌های خالی در دست اجرا دارد و نرخ آن را هم یک درصد قیمت کارشناسی خانه تعیین کرده است. اعلام خالی بودن یا نبودن خانه‌ها به عهده‌ی مالکان گذاشته شده است.
- کاهش عوارض ساخت به منظور کاستن از قیمت تمام شده‌ی واحدهای مسکونی. عوارض ساخت مبالغی است که توسط سازنده به شهرداری پرداخت می‌شود تا به مصرف هزینه‌های زیرساختی مانند جاده‌ها و حمل و نقل عمومی برسد. سازندگان با افزودن این هزینه‌ها بر قیمت واحدها، بار آن را بر دوش مصرف‌کنندگان می‌گذارند.
- تایید سریع منطقه‌بندی برای پروژه‌های مسکونی و سرعت بخشیدن به زمان تایید تمامی مراحل پروژه که باعث می‌شود ساخت و ساز خانه‌های بیشتری را شاهد باشیم.
- همان طور که پیشتر هم گفت همه‌ی اینها حدس و گمان‌هایی است که درباره‌ی نحوه ورود احتمالی دولت برای کنترل بازار مطرح است ولی در هرصورت باید منتظر اعلام رسمی آن بمانیم.
