وقتی قرارداد فروش ملک فسخ می‌شود مشاور مسکن چه وظایفی دارد؟
پنج سناریو برای وقتی که قرارداد فروش خانه فسخ می‌شود
چند بار برای شما پیش آمده که یک قراردادی را خریدار و فروشنده هر دو امضا کرده‌اند ولی بعدا به هر دلیلی یکی از طرفین خواسته که قرارداد فسخ شود. خوب تکلیف در چنین مواردی چیست؟ خریدار و فروشنده هر کدام چه حقوقی در این رابطه دارند؟ حق شما نسبت به کمیسیون چیست؟
وقتی که یک قرارداد در نهایت بسته نمی‌شود، مشاور املاک باید اطلاعات کافی داشته باشد تا هم حق و حقوق فروشنده و خریدار تامین شود و هم او بتواند کمیسیون قانونی خود را دریافت کند.
شماره ۱۳۹ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
شاید تاکنون برای شما هم این اتفاق رخ داده باشد که قراردادی در زمینه‌ی فروش یک ملک داشته‌اید و این قرارداد به هر دلیلی لغو شده و به سرانجام نرسیده است.
در چنین شرایطی هر یک از افراد ذی‌نفع، یعنی فروشنده و خریدار و مشاور مسکن باید از حق و حقوق خود به شکل کامل آگاهی داشته باشد تا مشکلی از نظر قانونی برای هیچ کدام از آنها رخ ندهد. این مطلب به پنج پرسش اساسی در زمان لغو قراردادهای مسکن پاسخ می‌دهد.
۱- اگر خریدار به دلایل مشکلات مالی از قرارداد خارج شود چه اتفاقی رخ می‌دهد؟
اول باید ببینید آیا اگر بتوانید زمان بیشتری از فروشنده بگیرید، خریدار می‌تواند مشکل مالی خود را حل کند؟ برای این کار شاید خریدار برای جلب موافقت فروشنده لازم باشد تا مبلغ بیشتری بابت پیش‌پرداخت بگذارد و برای مابه‌التفاوت هم سود بپردازد.
اما در صورتی که راهی برای تمدید قرارداد نباشد، فروشنده می‌تواند به دلیل تخلف خریدار، ملک خود را به خریدار دیگری بفروشد و اگر قیمت فروش پایین‌تر از مبلغ قرارداد قبلی باشد، خریدار باید این مابه‌التفاوت را به فروشنده بپردازد.
به عنوان مثال اگر مبلغ قرارداد ۳۰۰ هزار دلار باشد و خریدار معامله را فسخ کند و سپس فروشنده ملک را به شخص دیگری به قیمت ۲۸۰ هزار دلار بفروشد، او می‌تواند از خریدار شکایت کند تا ۲۰ هزار دلار زیان او را بپردازد.
۲- چه اتفاقی می‌افتد اگر خریدار و فروشنده با هم بر سر فسخ قرارداد توافق کنند و از مشاور هم بخواهند که مبلغ پیش‌پرداخت را برگرداند؟
اگر دو طرف بر سر فسخ قرارداد با هم توافقنامه امضا کنند، فروشنده دیگر نمی‌تواند از خریدار شکایت کند و طبق توافق مشاور مسکن (فروشنده) باید پیش‌پرداخت را به حساب خریدار واریز کند.
۳- اگر بسته نشدن قرارداد به دلیل مشکلی در سند ملک و یا حضور یک مستاجر در ملک باشد که قصد ندارد قبل از زمان عقد قرارداد ملک را تخلیه کند، چه اتفاقی رخ می‌دهد؟
فروشنده دیگر نمی‌تواند از خریدار شکایت کند. در اینجا مشاور می‌تواند برای دریافت کمیسیون خود نسبت به فروشنده ادعا داشته باشد. پس هنگام امضای توافقنامه مجدد میان فروشنده و خریدار حواستان را خوب جمع کنید.
۴- اگر قرارداد یک ملک فسخ شود، مشاور برای اینکه ملک را دوباره لیست کند باید چه کند؟
ممکن است مشاور نداند که علت صورت نگرفتن معامله دقیقا چه بوده است، پس باید منتظر بماند تا فروشنده و خریدار توافقنامه مجدد را امضا کنند و یا وکیل فروشنده به او نامه بدهد که چکار کند. به هر حال در این صورت او می‌تواند ملک را دوباره لیست کند.
۵- آیا نیاز است مشاور مسکن هم توافق دوطرفه را امضا کند؟
قانون امضای توافقنامه میان فروشنده و خریدار را توسط مشاور الزامی نمی‌داند. حتی اگر مشاور توافقنامه را هم امضا نکند، ولی موظف است که دستورالعمل کتبی فروشنده و خریدار را برای پس دادن پیش‌پرداخت دنبال کند.
به هر حال مشاور مسکن درصورت هرگونه تردیدی بهتر است با وکیل مشورت کند.
به هر حال فسخ یک قرارداد شرایط دشواری برای همه افراد درگیر است و مشاور مسکن باید با اٰرامش و اشراف بر حق و حقوق طرفین موضوع را به سمت حل و فصل قانونی ببرد به نحوی که منافع همه لحاظ گردد.
