پنج دلیل هافینگتون پست برای اینکه چرا بازار مسکن تورنتو سقوط نخواهد کرد

شماره ۹۶ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: بهروز سامانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

نظرات درباره بازار مسکن تورنتو، متفاوت است. برخی آرامش این روزها را نشانه‌ای از آغاز یک رکود بزرگ می‌دانند و گروهی دیگر هم می‌گویند این یک اتفاق زودگذر است و این بازار، هیچ وقت سقوط نخواهد کرد. در این مطلب، استدلالی را می‌خوانیم که پنج دلیل برای این موضوع می‌آورد که بازار مسکن تورنتو، پابرجا خواهد ماند. ما در شماره‌های گذشته آتش، مطالب مختلفی را در این زمینه منتشر کردیم که ممکن است از نگاه دیگری به این موضوع توجه کرده باشد. هدف ما، انتشار نظرات مختلف است تا بتوانید دید مناسبی نسبت به این بازار پیدا کنید. Nathan Dautovich به عنوان یکی از فعالان بازار مسکن تورنتو و صاحب PropertyGuys.com در این مطلب به ما می‌گوید که چرا فکر می‌کند وقفه این روزهای بازار، مقطعی است.

گزارش‌های خبری متعددی درباره‌ی آرام شدن بازار مسکن تورنتو منتشر شده است و بسیاری از پیشگویانِ این صنعت نیز دم از سقوط بازار می‌زنند. با آنکه به آسانی می‌توان در دام این تصور افتاد که چند هفته کندی نشانه‌ی اتفاقی بزرگتر است، اما تحلیلی دقیق‌تر عیان می‌سازد که بازار مسکن تورنتو همچنان بسیار نیرومند است. وضعیت جاری به احتمال فراوان تنها مکثی کوتاه‌مدت است و به این پنج دلیل قیمت‌ها و فعالیت‌ها در بازار مسکن به زودی به وضعیت قبلی خود باز خواهد گشت و روند صعودی گذشته را ادامه خواهد داد.

۱- برای اکثر خریدارانِ خانه، چیزی عوض نشده است

طرح مسکن منصفانه‌ی انتاریو (The Ontario Fair Housing Plan) که در ۲۰ آوریل به مرحله‌ی اجرا گذاشته شد، شامل ۱۶ راهبرد مختلف برای تعادل بیشترِ فروش و اجاره‌ی خانه در بین خریداران و فروشندگان بود.

نکته آنجاست که هیچ‌کدام از این راهبردها تأثیری روی اکثریت خریدارانِ امروز خانه نخواهد داشت؛ یعنی کسانی که در تورنتو زندگی می‌کنند و می‌خواهند خانه‌ای را به عنوان محل زندگی خود خریداری کنند. همه‌ی عوامل دیگر، مانند پایین‌ترین‌ نرخ‌های بهره در تاریخ، اقتصاد نیرومند و جریان بی‌وقفه‌ی ورود مردم و بیزینس‌های جدید به داخل تورنتو، به همان شکل سابق باقی مانده‌اند. در مدت کوتاهی، هم خریداران و هم فروشندگان متوجه خواهند شد که قوانین جدید در موقعیت آنها تغییری ایجاد نکرده است و در نتیجه به روندی که قبل از ۲۰ آوریل داشتند بر خواهند گشت.

۲- سهم کوچک خریداران خارجی

خریداران خارجی درصد کوچکی از بازار را تشکیل می‌دهند و مالیات جدید آنها را از خرید کردن در تورنتو باز نخواهد داشت

احتمالاً جاه‌طلبانه‌ترین بخش از طرح مسکن منصفانه‌ی انتاریو مالیات ۱۵ درصدی بر خریداران خارجی بود. با قضاوتی سطحی شاید به نظر برسد که همین یک مورد می‌تواند بازار را آرام سازد، اما این مالیات تنها تأثیری اندک بر جای خواهد گذاشت.

آخرین مطالعه‌ی انجمن املاک و مستغلات تورنتو نشان می‌دهد که تنها ۹ / ۴ درصد از خریداران در تورنتو خارجی هستند و گرچه این عدد دقیق نیست، اما می‌توان با اطمینان گفت که خریداران خارجی تنها درصد کوچکی از کل معاملات را به خود اختصاص می‌دهند.

مالیات ۱۵ درصدی ممکن است برای بعضی‌ها خیلی زیاد به نظر آید، اما کسانی که دنبال خانه خریدن در کشورهای خارجی هستند، با خریداران معمولی فرق دارند. با توجه به آشفتگی و بی‌ثباتی جهان امروز، بازار املاک تورنتو مظهر یک سرمایه‌گذاری بسیار ایمن است و بسیاری از سرمایه‌گذاران ۱۵ درصد مالیات جدید را صرفاً به چشم هزینه‌ی بیزینس‍ خواهند دید.

۳- تجربه‌ی ونکوور را فراموش نکنید!

در آگوست سال گذشته ونکوور هم مثل تورنتو، مجموعه قوانین بسیار مشابهی را به مرحله‌ی اجرا گذاشت؛ از جمله مالیات ۱۵ درصدی بر خریداران خارجی. این اقدامات مسلماً در ابتدا تأثیراتی بر جای گذاشت و مثل تورنتو، در ونکوور نیز قیمت‌ها ظرف پنج ماه بعدی تا حدود پنج درصد کاهش یافت. از آن نقطه به بعد اوضاع آرام شد و فعالیت‌ها اکنون به همان سطوح قبلی باز گشته است و قیمت‌ها رکوردهای جدیدی را بر جای گذاشته‌اند.

تمام تأثیری که قوانین جدید در ونکوور بر جای گذاشت آن بود که گویی دکمه‌ی توقف را برای حدود ۱۰ ماه نگه داشته بود و حالا بازار با همان حرارت پیشین مشغول فعالیت است. اگر یک بازار املاک در دنیا باشد که بتوان آن را با تورنتو مقایسه کرد، ونکوور است و حالا روشن شده است که این تغییرات هیچ تأثیر بلندمدتی نخواهد داشت.

۴- بازار این سال‌ها رو به رشد بوده است‎

من بیشتر از هشت سال است که با خریداران و فروشندگان خانه در تورنتو سر و کار دارم و به نظرم می‌رسد که هر چند ماه یک بار مقاله‌ی جدیدی چاپ می‌شود و خبر از سقوط قریب‌الوقوع بازار مسکن تورنتو می‌دهد. از ۲۰۰۹ به این طرف بانک‌های بزرگ می‌گویند بازار مسکن تورنتو بین ۲۰ تا ۳۰ درصد بیشتر از ارزش خود قیمت‌گذاری شده است و سقوط این بازار حتمی است. از آن موقع تا حالا قیمت‌ها تقریباً دو برابر شده است.

این تحلیل‌گران برجسته متوجه نیستند که فروشندگان خانه هم احساس دارند و حاضر نخواهند بود که خانه‌هایشان را با ضرر بفروشند.

بیشتر مالکان همان رفتاری را با خانه‌های خود ندارند که ممکن است با سهام‌هایشان داشته باشند. ما در حال حاضر در بازار می‌بینیم که اگر فروشنده قیمت مورد نظر خود را نگیرد، یا صبر می‌کند تا خریداری با آن قیمت از راه برسد و یا اینکه به کلی از فروش صرف‌نظر می‌کند و تصمیم می‌گیرد که مدت بیشتری در خانه‌ی فعلی خود سر کند. سقوط بازار هنگامی اتفاق می‌افتد که جمع کثیری از مردم خانه‌های خود را با ضرر زیادی بفروشند، حال آنکه اگر عامل خارجی مهمی وجود نداشته باشد، فروشندگان ترجیح خواهند داد به جای ضرر کردن، در همان خانه‌های خود بمانند.

۵- عرضه و تقاضا تغییر نکرده است

مهم‌ترین عامل همین است، چرا که اساساً آنچه وضعیت فعلی را در بازار مسکن ایجاد کرده و قیمت‌ها را به این سطح رسانده است، کمبود عرضه همزمان با افزایش شدید تقاضا بوده است. با آنکه طرح مسکن منصفانه‌ی تورنتو واجد عناصری است که موجب افزایش عرضه خواهد شد، این بخش از اقدامات تا چند سال آینده به بار نخواهد نشست و حتی در آن زمان نیز در حدی نخواهد بود که بتواند بازار را متعادل سازد.

تورنتو پیوسته یکی از بهترین شهرهای جهان برای زندگی شناخته می‌شود. بنابراین جای شگفتی نیست که چنین تقاضای بالایی برای املاک در اینجا وجود داشته باشد. هر ساله تعداد بیشتری از مردم به این شهر می‌آیند و این عدد همچنان سیر صعودی خواهد داشت. اگر در آینده تغییرات دیگری در قوانین داده نشود و یا نرخ‌های بهره به سرعت افزایش پیدا نکند، می‌توان با اطمینان گفت که بازار مسکن تورنتو تنها دچار توقفی کوتاه مدت شده است و به زودی به روند صعودی خود باز خواهد گشت.