چرا باید از وابستگی کانادا به بازار مسکن نگران باشیم
شماره ۹۰ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
کانادا تازه دارد از کاهش قیمت سوخت کمر راست می‌کند که کارشناسان یک هشدار جدید می‌دهند: بازار مسکن و وابستگی اقتصاد کشور به این بازار هم می‌تواند دوباره شرایطی را به وجود آورد که شبیه زمان بحران سوخت است. کانادا سال‌ها به فروش عالی نفت خود وابسته شده بود و حالا این نقش را بازار مسکن بازی می‌کند. اما چرا این موضوع نگران‌کننده است و چه‌طور می‌توان از بروز یک مشکل اقتصادی دیگر جلوگیری کرد؟ این مطلب تلاش می‌کند این موضوع را توضیح دهد.
دو اتفاق در هفته‌های گذشته به ما یادآوری کرد که بخش املاک چه نقش مهمی در اقتصاد کانادا یافته است.
سازمان آمار کانادا به تازگی داده‌های تولید ناخالص ملی GDP را منتشر کرد که نشان می‌دهد فوریه ماه فوق‌العاده‌ای برای بخش‌های مرتبط با مسکن بوده است. صنعت املاک و مستغلات، ساخت و سازهای مسکونی و خدمات مالی و حقوقی روی‌هم‌رفته نیم درصد افزایش خروجی داشته‌اند. این بالاترین سودآوری از سال ۲۰۱۴ تا کنون به شمار می‌آید. بدون این بخش‌ها، اقتصاد کانادا در ماه فوریه اندکی رشد منفی تجربه می‌کرد.
بودجه امسال دولت انتاریو هم نشان می‌دهد مالیات‌های انتقال سند در سال مالی جاری از مرز ۳ میلیارد دلار خواهد گذشت، در حالی که این رقم سه سال پیش ۸ / ۱ میلیارد دلار بود. برای دولت استانی انتاریو، این میزان رشد درآمد به معنی رهایی از کسری بودجه و رسیدن به تعادل است.
کانادا از مسکن، پول پارو می‌کند
بررسی‌های صورت گرفته در مورد سهم مسکن در اقتصاد کانادا دقیق نیست، اما برآوردها حکایت از آن دارد که سهم مستقیم این بخش در اقتصاد، بیش از ۲۰ درصد است.
البته اگر تمامی اثرات غیرمستقیم بخش مسکن را در نظر بگیریم این سهم بسیار بالاتر خواهد بود، زیرا از دستمزد مشاوران املاک و وکلا گرفته تا درآمدهای دولت و افزایش خرید از فروشگاه‌ها، رونق مسکن به بخش‌های دیگر نیز سرایت می‌کند. بر اساس نظریه‌ای با عنوان «تأثیر ثروت» افزایش قیمت خانه به افزایش مصرف صاحبخانه منجر می‌شود. نگرانی اصلی از این است که کانادا از وضعیت اتکا به نفت به وضعیت اتکا به مسکن رسیده است.
مارک چاندلر، کارشناس و مدیر اقتصادی در RBC Capital Markets در تورنتو، می‌گوید تأثیر بخش مسکن بر روی اقتصاد آنقدر فراگیر است که اندک کاهشی در آن کافی است تا دردسر بزرگی را برای اقتصاد ایجاد کند.
چاندلر می‌گوید: «لازم نیست که قیمت‌های مسکن دچار فروپاشی شود یا ساخت و سازهای جدید به نصف برسد تا شاهد تأثیر چشمگیری بر تولید ناخالص ملی و درآمدها باشیم.» برآورد تقریبی RBC آن است که ۱۰ درصد افت قیمت مسکن در کل کشور، منجر به یک درصد کامل کاهش در رشد اقتصاد خواهد شد.
گزارشی از بانک TD تورنتو مربوط به سال ۲۰۱۵ نشان می‌دهد که «اثر ثروت مسکن» عامل حدود یک پنجم کل رشد مصرف خانوارها از سال ۲۰۰۱ بوده است.
برایان دپراتو، اقتصاددانی که کار نگارش آن گزارش را در ۲۰۱۵ بر عهده داشت، می‌گوید: «سهم عمده‌ای از رونقی که در مصرف شاهد بوده‌ایم، مرتبط با بخش مسکن است. اگر تأثیر مستقیم و غیر مستقیم بخش مسکن روی اقتصاد را کنار بگذاریم، در آن صورت سرعت رشد اقتصاد بسیار پایین‌تر خواهد بود.»
بانک‌ها مسکن را بیشتر از بیزینس‌ها دوست دارند
باور کردنش آسان نیست، اما در زمانی نه چندان دور، بانک‌های کانادا به صاحبان بیزینس‌ها وام بیشتری می‌دادند تا به مالکان خانه‌ها. در حقیقت تا اوایل دهه‌ی ۱۹۹۰، که برای نخستین بار وام‌های مسکن از وام‌های بیزینس پیشی گرفت، روال عادی همین بود. امروزه وام‌های مسکن حدود ۵۲ درصد از تمامی وام‌های رسمی بانک‌ها را به خود اختصاص می‌دهند، در حالی که وام‌های بیزینس تنها شامل ۲۱ درصد از وام‌ها می‌شود.
البته سهم وام‌های بیزینس از پایین‌ترین سطح خود در سال ۲۰۱۲ که ۱۹ درصد بود، اندکی بیشتر شده است و این می‌تواند بدان معنا باشد که با افزایش بی‌امان قیمت‌های مسکن و سخت‌گیری‌های بیشتر در مقررات سرمایه، بانک‌ها به طور فزاینده‌ای سراغ وام دادن به شرکت‌ها رفته‌اند.
اما با نگاهی دقیق‌تر در می‌یابیم که بیشتر وام‌های جدید به بیزینس‌ها در واقع به بخش املاک ارتباط پیدا می‌کند. داده‌های بانک مرکزی کانادا نشان می‌دهد که ۱۴ درصد از تمامی وام‌های خصوصی بیزینس در بانک‌های رسمی، اکنون راهی صنایع به اصطلاح اپراتوری املاک می‌شوند، که بیشترین سهم در تاریخ جمع‌آوری این داده‌ها از سال ۱۹۸۱ به شمار می‌آید.
۴ / ۲۷ میلیارد دلار وام این بخش، از مجموع وام‌های بخش‌های تولید، نفت و گاز بیشتر است؛ سرمایه‌ای که شامل شرکت‌هایی می‌شود که دارایی‌های ملکی را در تملک دارند و مدیریت می‌کنند. این علاوه بر ۱۵ میلیارد دلار وامی است که به پیمانکاران ساختمانی داده شده است و بیش از دو برابر میزان سال ۲۰۱۰ است.
بانک‌های رسمی همچنین با سریع‌ترین نرخ تاریخ در حال وام دادن به اپراتورهای بخش املاک هستند؛ ۱۰ میلیارد دلار از آغاز سال ۲۰۱۴ تا به امروز.
این وضعیت به نظر منطقی نیز می‌آید. بنابر داده‌های سازمان آمار کانادا، حاشیه‌ی سود بخش‌های اجاره، لیزینگ و مدیریت املاک در سال ۲۰۱۵ حدود ۳۴ درصد بوده است و بانک‌ها طبیعتاً مایل هستند به بیزینس‌های سودآور وام بدهند. اما این همچنین بدان معناست که وام‌دهندگان به طور فزاینده‌ای در حوزه‌های مختلف در مواجهه با این صنعت قرار دارند.
فرصت‌های سوداگری مسکن در منطقه‌ی تورنتوی بزرگ در حال کاهش است، اما قیمت‌های مبنا در حومه‌هایی که فاصله‌ی آنها با دان‌تاون به اندازه‌ای باشد که بتوان هر روز برای کار به آنجا آمد، افزایش می‌یابد. در شش ماه گذشته، اختلاف قیمت بین خانه‌های معیار در کامیونیتی‌های خوابگاهی Oakville-Milton و تورنتو از میان رفته است.
این نکته می‌تواند به ما در توضیح جهش اخیر قیمت‌ها در تورنتو کمک کند. ناتوانی ساکنان در نقد کردن خانه‌های خود به قیمت‌های بالاتر ممکن است در کمبود لیستینگ‌های جدید در منطقه مؤثر بوده و هر چه بیشتر قیمت‌ها را بالا برده باشد.
پیامد دیگر رونق مسکن آن است که افزایش قیمت‌ها در تورنتو بیشتر از سایر نقاط کشور بوده است. در طی سه سال گذشته، افزایش قیمت ماهانه در بزرگترین شهر کشور به طور میانگین
۹ / ۱ درصد بوده است که حدود نیم درصد بالاتر از میانگین کشوری به شمار می‌آید.
آخرین باری که شکاف افزایش قیمت بین تورنتو و بقیه‌ی کشور این اندازه بالا بود به اواخر دهه‌ی ۱۹۸۰، یعنی هنگام آخرین حباب بازار مسکن، بر می‌گردد.
به دنبال آنکه در ۱۹۸۹ بازار سقوط کرد، چهار سال پیاپی افزایش قیمت‌ها در تورنتو کمتر از میانگین کشوری بود.
