چرا باید وام‌دهنده‌ی خود را تغییر دهید وقتی که زمان تمدید قرارداد می‌رسد؛ به‌خصوص حالا
۸۰ درصد وام‌های مسکن در کانادا پنج ساله است با نرخ بهره‌ی ثابت حالا بیشتر وام‌گیرندگان در زمان تجدید وام با نرخ‌هایی بالاتر از نرخ‌های بهره‌ی اولیه‌ی خود، مواجه می‌شوند
کارشناسان اقتصادی بانک CIBC، در گزارشی که ماه سپتامبر منتشر کردند، می‌گویند: «سال گذشته نشان‌گر آغاز دورانی جدید برای خانوارهای کانادایی بود.»
آن‌ها می‌گویند برای نخستین بار پس از اوائل دهه‌ی ۱۹۹۰، نرخ‌های بهره‌ای که مبنای تنظیم نرخ‌های بهره‌ی ثابت بانک‌ها قرار می‌گیرد، بالاتر از پنج سال قبل است. در کانادا، که از هر پنج وام مسکن، چهار مورد از نوع وام‌های پنج ساله با نرخ بهره‌ی ثابت است، اکنون بیشتر وام‌گیرندگان در زمان تجدید وام، با نرخ‌هایی بالاتر از نرخ‌های بهره‌ی اولیه‌ی خود، مواجه خواهند شد.
شما به احتمال زیاد هیچ دوره‌ای را به یاد نمی‌آورید که وام مسکن در پایان زمان خود، گران‌تر شده باشد، مگر آنکه اکنون در آخرین سال‌های وام مسکن ۲۵ ساله‌ی خود باشید. بعضی‌ها ممکن است لازم باشد که به شرایط جدید کنونی عادت کنند.
وضعیت فعلی برای بعضی‌ها می‌تواند به معنای فشارهای مالی جدی باشد. در نظرسنجی جدیدی که برای وبسایت مقایسه‌ی وام‌های مسکن Ratehub، انجام شده است، ۳۱ درصد از کسانی که وام مسکن دریافت کرده‌اند، گفته‌اند که اگر اقساط وام آن‌ها بیشتر از ۱۰۰ دلار در ماه افزایش پیدا کند، از عهده‌ی پرداخت آن برنخواهند آمد. برای وام مسکنی که ارزش اولیه‌ی آن ۴۰۰ هزار دلار بوده باشد، تنها ۶ / ۰ درصد افزایش در نرخ بهره کافی است تا چنین وضعیتی برای وام‌گیرنده رخ دهد.
اما احتمال زیادی وجود دارد که خود وام‌دهنده‌ی شما نیز، در هنگام تجدید وام، وضعیت را بدتر کند. به گفته‌ی راب مک‌لیستر، بنیان‌گذار وبسایت RateSpy.com، دلیل این امر آن است که وام‌دهندگان معمولا برای وام‌گیرندگانی که وام خود را تجدید می‌کنند، نرخ‌های بهره‌ی بالاتری از وام‌گیرندگان جدید، در نظر می‌گیرند.
مک‌لیستر به HuffPost Canada می‌گوید: «بسیاری از مردم مقایسه‌ای در بین قیمت‌ها انجام نمی‌دهند و بانک‌ها با ارائه‌ی نرخ‌های بهره‌ی بالاتر در هنگام تجدید وام، از این دسته از افراد سودجویی می‌کنند. این یکی از شیوه‌های وام‌دهندگان برای به حداکثر رساندن سودآوری آنهاست. وفاداری به بانک‌ها، آن پاداشی که تصور می‌کنید را برای شما نخواهد داشت.»
اما تست استرس الزامی جدید دولت فدرال برای وام‌های مسکن، همه چیز را پیچیده‌تر کرده است. حالا شما اگر با همان وام‌دهنده‌ی قبلی ادامه بدهید، نیازی به گذراندن این تست نخواهید داشت، اما اگر در هنگام تجدید وام‌تان، وام‌دهنده‌ی خود را عوض کنید، باید از این آزمون موفق بیرون بیایید.
در این تست استرس، واجد شرایط بودن شما بر اساس نرخ بهره‌ای که دو درصد از نرخ بهره‌ی فعلی شما بالاتر است، یا نرخ بهره‌ی اعلام شده‌ی بانک مرکزی کانادا (که در حال حاضر
۳۴ / ۵ درصد است)، هر کدام که بالاتر بود، تعیین خواهد شد.
این تست استرس شامل تمامی وام‌دهندگانی است که تحت مقررات دولت فدرال فعالیت می‌کنند، مانند بانک‌ها و شرکت‌های ارائه‌دهنده‌ی وام مسکن. اتحادیه‌های اعتباری عمدتا بر اساس مقررات استانی عمل می‌کنند، اما دولت‌های استانی نیز غالبا برای تنظیم سیاست‌گذاری‌های خود، استانداردهای فدرال را مد نظر قرار می‌دهند.
Ratehub در یکی از گزارش‌های اخیر خود، می‌گوید بسیاری از وام‌گیرندگان، ممکن است از ترس ناگزیر بودن به تایید صلاحیت دوباره، خود را ناگزیر از تجدید وام مسکن با وام‌دهنده‌ی فعلی‌شان بدانند.
مک‌لیستر برآورد کرده است که از هر ۱۰ مورد درخواست تجدید وام مسکن، یک مورد به دلیل تست استرس، با عدم پذیرش مواجه خواهد شد.
اگر شما هم جز کسانی باشید که به این دلیل درخواست‌تان رد می‌شود، شانس شما برای دریافت وام مسکنی با نرخ بهره‌ی مناسب، عملا صفر خواهد بود، چراکه هیچکدام از بانک‌ها یا اتحادیه‌های اعتباری تحت نظارت دولت فدرال، مجاز نخواهند بود که به شما وام مسکن بدهند.
شما در این حالت باید به وام‌دهندگان جایگزین روی بیاورید، که تقریبا با اطمینان کامل می‌توان گفت نرخ‌های بهره‌ی وام‌های مسکن آن‌ها بالاتر از بانک‌ها خواهد بود.
اما جیمز لایرد، بنیان‌گذار مشترک Reathub، در بیانیه‌ای چنین می‌گوید: «بیشتر صاحبخانه‌ها به احتمال زیاد از این تست استرس سربلند بیرون خواهند آمد، چرا که درآمد آن‌ها از هنگام دریافت وام اولیه احتمالا افزایش پیدا کرده است و ممکن است وامی که آن‌ها در آن زمان دریافت نموده‌اند، تا سقف توانایی مالی‌شان نبوده باشد.»
اگر از عهده‌ی اقساط سنگین‌تری برای وام مسکن‌تان بر نیایید، چه باید بکنید؟
برای گام اول، به دنبال وام‌هایی با نرخ بهره‌ی مناسب‌تر بگردید.
لایرد پیشنهاد می‌کند که جستجوی خود را از ۱۲۰ روز قبل از تاریخ تجدید وام، آغاز کنید. همچنین می‌توانید برای پیدا کردن بهترین نرخ‌های بازار از یک مشاور وام مسکن کمک بگیرید. این راهکارها به شما در انطباق‌پذیری با دنیای نرخ‌های فزاینده‌ی وام مسکن، کمک خواهند کرد.
تغییر وام‌دهندگان می‌تواند کمک کند
گاهی تنها با مراجعه به بانک دیگری در آن سوی خیابان، می‌توانید در هزینه‌های‌تان صرفه‌جویی کنید، چرا که به گفته‌ی مک‌لیستر، وام‌دهندگان نوعا برای مشتری‌های جدید و معتبر خود، تا یک چهارم درصد، در مقایسه با نرخ‌های اعلام شده‌ی خود، تخفیف می‌دهند.
او می‌گوید: «غالبا مشتری‌های جدید از کسانی که قصد تجدید وام خود را دارند، نرخ‌های بهره‌ی بهتری می‌گیرند.»
تغییر از نرخ‌های بهره‌ی ثابت به شناور
اگر نرخ بهره‌ی وام مسکن شما ثابت است، می‌توانید آن را به نرخ شناور تغییر بدهید و حدود یک درصد سود کمتر بپردازید.
بر اساس داده‌های Ratehub، نرخ بهره‌ی ثابتی که در حال حاضر وام‌دهندگان تخفیفی ارائه می‌دهند، ۳۹ / ۳ درصد یا بالاتر است، اما با نرخ بهره‌ی شناور ۵۹ / ۲ درصد نیز می‌توان به وام مسکن دسترسی داشت.
اما در این حالت یک عامل ریسک وجود دارد و آن اینکه، نرخ بهره‌ی وام مسکن شما متناسب با کلیت نرخ‌های بهره، بالا و پایین خواهد رفت و از آنجا که اکنون در محیط نرخ‌های بهره‌ی افزایشی قرار داریم، به احتمال زیاد شاهد تغییراتی در نرخ بهره‌ی خود خواهید بود.
نسبت به آنکه ساختار وام مسکن شما چگونه باشد، افزایش نرخ‌های بهره یا به معنای افزایش اقساط ماهانه‌ی شما خواهد بود و یا اینکه سهم بیشتری از اقساط شما صرف پرداخت سود وام خواهد شد و به این ترتیب، بازپرداخت کامل وام مدت زمان بیشتری به طول خواهد انجامید.
یک ضامن برای وام مسکن خود پیدا کنید
اگر اوضاع مالی نابسمانی دارید و فکر نمی‌کنید که از عهده‌ی تست استرس برخواهید آمد، می‌توانید کسی را که معمولا از اعضای خانواده است، پیدا کنید تا ضامن وام شما شود.
اما این ضامن در ارتباط با وام مسکن شما مسئولیت پیدا خواهد کرد، بنابراین حتما توافقنامه‌ای با او امضا کنید و مشخص کنید که چه کسی مسئول پرداخت چه چیزی است و اگر فرد مسئول از عهده‌ی بازپرداخت بر نیامد، چه اتفاقی خواهد افتاد.
همچنین، توجه داشته باشید که وجود ضامن، بدان معنا خواهد بود که وام شما یک وام جدید خواهد بود و نه تجدید وام قبلی و این به نوبه‌ی خود، بدان معناست که وام مسکن شما از نوع وام غیر تضمینی یا بیمه نشده خواهد بود.
برای دریافت وام مجدد غیرتضمینی، شما نیاز خواهید داشت که دست‌کم ۲۰ درصد ارزش خالص در ملک‌تان داشته باشید.
درباره نویسنده: Daniel Tencer دنیل تنسر نویسنده ارشد اقتصادی سایت هافینگتون پست کاناداست. دنیل برای رسانه‌های دیگر کانادا از جمله Ottawa Citizen هم مقاله می‌نویسد.
@danieltencer
