چه نکاتی را فروشنده باید درباره خانه‌اش به خریدار بگوید؟ – پرسش و پاسخ علیرضا صدیقی

علیرضا صدیقی – مشاور املاک و مسگن – تورنتو

فرخ و مینا از تورنتو: ما قصد داریم خانه خود را بفروشیم. به نظرمان خانه مشکل بزرگی ندارد، ولی به هر حال نکاتی وجود دارد که ممکن است به‌چشم خریدار خانه نیاید و فکر می‌کنیم باید آن را با خریدار مطرح کنیم. اما می‌خواستیم بدانیم قانون درباره این موضوع چه می‌گوید؟ ما به عنوان فروشنده باید چه چیزهایی را درباره خانه خود به خریدار بگوییم؟

اگرچه این سخن قدیمی که «خریدار خودش باید هوشیار باشد» هنوز هم صادق است، اما فروشنده هم از لحاظ قانونی موظف است که ایرادها و نقایص ملک را، که به ویژگی‌ها و امکانات فیزیکی خانه مربوط است و ممکن است پنهان باشد، به خریدار بگوید. به بیان ساده، این نقایص پنهان را می‌توان در دو گروه جای داد: نقایصی که ملک را برای سکونت نامناسب می‌سازد و نقایصی که سکونت در ملک را خطرناک می‌کند.

با این حال باتوجه به‌اینکه اشکالات گاهی یک مفهوم ذهنی هستند و ماجرا در واقعیت فرق می‌کند، پرونده‌های عجیبی در این زمینه تشکیل شده است. نمونه‌هایی از این پرونده‌ها را مرور می‌کنیم:

رادیواکتیویته: در این پرونده ، فروشنده خانه، وجود مواد رادیواکتیوی در محله را به خریدار اطلاع نداده بود. فروشنده در هنگام امضای قرارداد اولیه از آلوده بودن ملک‌های همسایه مطلع بود، اما تا درست پیش از عقد قرارداد قطعی، یقین نداشت که ملک خودش نیز تحت تأثیر قرار گرفته است. دادگاه به نفع خریدار رأی داد و گفت که فروشنده به شکل فریبکارانه‌ای خطرات موجود را پنهان نگاه داشته است.

محل دفن زباله: در این پرونده‌ ، خریداران پس از قرارداد دریافتند که خانه در نزدیکی جایی قرار دارد که پیش از آن محل دفن زباله بوده است و فروشنده نیز این موضوع را تأیید کرد. اما قاضی به نفع خریدار رأی نداد. دادگاه به این نتیجه رسید که چنانچه نزدیکی به محل پیشین دفن زباله‌ها تهدیدی واقعی برای سلامت ساکنان خانه می‌بود، فروشنده قانوناً می‌بایست موضوع را با خریداران در میان بگذارد، اما صرف تأثیر گذاشتن بر ارزش مالی ملک (و نه سلامت ساکنان) چنین الزامی را ایجاد نمی‌کند.

رانش زمین: در این پرونده، خریدار نتوانست از فروشنده به دلیل اینکه درباره سابقه رانش زمین در آن ملک به او اطلاع نداده بود ادعای خسارت کند. دادگاه حکم داد که خریدار نتوانسته ثابت کند که آن رانش‌ها به دلیل اشکال در خود زمین رخ داده و نه فعالیت‌هایی که توسط همسایگان انجام شده است.

آزبست (پنبه نسوز): در این پرونده فروشنده به خریدار اعلام نکرده بود که تاسیسات و لوله‌های خانه با آزبست پوشانده شده‌اند. از آنجایی که آزبست می‌تواند باعث به وجود آمدن مشکلات تنفسی و تشدید حساسیت شود، خریدار به دادگاه شکایت کرد ولی بعدا با فروشنده توافق کردند که فروشنده آزبست را از بین ببرد. باید بدانید هیچ بیمه‌ای هزینه این موضوع را برعهده نمی‌گیرد.

کشت ماری جوانا: هر چند قرار است طی ماه‌های آینده مصرف ماری‌جوانا در کانادا آزاد شود، اما همین حالا هم قوانین جدید به بیماران اجازه می‌دهد برای مصارف شخصی خود در خانه ماریجوانا بکارند. به دلیل اینکه پرورش ماریجوانا نیاز به شرایط خاص محیطی و کودهای شیمیایی دارد، ممکن است کشت آن در خانه‌ها، آلودگی‌های زیادی به‌وجود بیاورد. یک خریدار پس از اینکه متوجه شد در خانه قبلا ماری‌جوانا کشت می‌شده است، از فروشنده شکایت کرد که پرونده آنها در دادگاه در حال بررسی است.

قتل یا فوت در خانه: در این پرونده خریدار شکایت کرده که در خانه‌ای که خریده قبلا قتلی اتفاق افتاده و فروشنده در هنگام امضای قرارداد به او این مساله را اطلاع نداده است. این مورد هم هنوز در مراحل دادرسی در دادگاه هست، ولی اصولا فروشنده موظف است اگر قتلی در خانه اتفاق افتاده، یا حتی اگر کسی به مرگ طبیعی در آن از دنیا رفته باشد، این موضوع را به خریدار اطلاع دهد.

این پرونده‌ها نشان می‌دهند که در هنگام تشخیص آنکه چه چیزی می‌تواند عیب پنهان به شمار آید، برخی «مناطق خاکستری» وجود دارد که پیش‌بینی آنها دشوار است. به این دلیل لازم است که پیش از فهرست کردن خانه‌ای برای فروش، با یک کارشناس املاک و مسکن مشورت کنیم.