گرانی مسکن در تورنتو بازار رنتال و اجاره را داغ کرده است

شماره ۹۰ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: بهروز سامانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

بازار خانه‌های مسکونی و آپارتمان‌های تورنتو چقدر داغ است؟ در پاسخ به این سؤال ابتدا باید دانست که برای نخستین بار در چند دهه‌ی گذشته، سازندگان خانه در حال بررسی گسترده ساخت خانه‌های رنتال هستند، زیرا با ناامیدی خریداران از صاحبخانه شدن، سوددهی این واحدها افزایش یافته است. افراد حالا ترجیح می‌دهند به اجاره کردن خانه فکر کنند؛ اتفاقی که در مقیاسی بزرگ‌تر، سال‌هاست در شهری مثل نیویورک شاهد آن هستیم.

بازار رنتال و آپارتمان در تورنتو یکی از اصلی‌ترین شاخص‌های شناخت بازار مسکن است. بازاری که عرضه و تقاضا در آن نشانه‌ای از وضعیت دیگر بخش‌های بازار به شمار می‌رود. بیشتر با این بازار آشنا می‌شویم.

میانگین قیمت‌های مسکن در بازار داغ مسکن تورنتو، در ماه آوریل نسبت به یک سال قبل ۵ / ۲۴ درصد افزایش داشت و بخشی از خریداران، هنوز هم ناگزیر، دسته دسته به سوی آپارتمان‌های اجاره‌ای روی می‌آورند. این در حالی است که طبق بررسی ماه اکتبر آژانس وام و مسکن کانادا از بازار، نرخ خالی بودن آپارتمان‌های این شهر تنها ۳ / ۱ درصد است.

گزارشی از شرکت املاک و مسکن Avison Young نشان می‌دهد که نرخ پایین آپارتمان‌های خالی، موجب افزایش اجاره‌ها شده است، تا جایی که اجاره‌بهای واحدهای به اصطلاح «مشکل‌دار» اکنون ۱۵۰,۰۰۰ دلار و واحدهای مرغوب ۳۰۰,۰۰۰ دلار در سال برآورد می‌شود.

نرخ تنزیل سرمایه capitalization rate، یا به عبارت دیگر نسبت درآمد خالص عملیاتی به ارزش ملک، اکنون در سراسر GTA تنها ۴ درصد است، اما کمترین میزان آن به ۲۵ / ۳ درصد نیز می‌رسد. هرچه نرخ تنزیل سرمایه‌ پایین‌تر باشد، ارزش آن ملک بالاتر است. نرخ تنزیل سرمایه‌ی چهار درصدی بدین معناست که آن ملک، بر اساس درآمدی که از اجاره‌بها دارد، ۲۵ سال طول می‌کشد تا هزینه‌ی اولیه‌ی خود را جبران کند.

اوضاع قیمت به نفع بازار رنتال

قیمت‌گذاری‌ها، ساخت املاک رنتال را به یک گزینه‌ی اقتصادی قابل قبول تبدیل کرده است. هر چند وضعیت به خوبی دوران طلایی دهه‌های ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ نیست؛ دورانی که بیشتر آپارتمان‌های رنتال کشور ساخته شد، اما باید گفت شرایط بازار اکنون بهتر از سه دهه‌ی گذشته است.

تغییرات جدید انتاریو در مقررات اجاره، به صاحب‌خانه‌ها اجازه می‌دهد فقط به اندازه نرخ تورم، نرخ اجاره را افزایش دهند اما با این وجود، درخواست‌ها برای ساخت و سازهای ویژه‌ی رنتال اضافه شده است: در تورنتو سازندگان در حال برنامه‌ریزی برای ساخت ۲۷,۸۱۲ واحد مسکونی هستند که تقریباً سه برابر سال گذشته است.

این را مقایسه کنید با ۴۹ پروژه‌ی مسکونی ویژه‌ی اجاره با ۸,۴۸۴ واحد که از سال ۲۰۰۵ به این سو ساخته و به بازار اضافه شده است.

نقطه عطف بازار اجاره را احتمالاً می‌توان در سال ۲۰۰۴ جستجو کرد که بازار مسکن از جای خود جنبید. به نظر می‌رسد آنچه اکنون در بازار اتفاق می‌افتد، منطق چندانی ندارد. در واقع اگر برای اجاره‌ی بالاتر درخواست نکنید، آن را به دست نخواهید آورد.

بالاترین تقاضا، کم‌ترین تعداد واحد

شرکت Urbanation Inc می‌گوید میانگین اجاره‌بها برای واحدهایی که به طور ویژه‌ برای اجاره ساخته شده‌اند، در GTA در سال ۲۰۱۶ به ۷۷ / ۲ دلار برای هر فوت مربع رسید، که ۶ / ۱۱ درصد بیشتر از  ۴۸ / ۲ دلار سال گذشته است.

نرخ آپارتمان‌های خالی (در GTA) در سال ۲۰۰۴ به حدود چهار درصد افزایش یافته بود، و نرخ خالی بودن آپارتمان‌ها اکنون کمترین میزان در هفت سال گذشته است.

اتفاقی که در ۲۰۰۴ افتاد این بود که مردم شروع به خریدن خانه کرده و بازار آپارتمان را رها کردند. وام‌های مسکن ارزان همه را به فکر خریدن خانه انداخته بود. در واقع، مستأجران به خریداران خانه تبدیل شدند.

تغییرات قوانین اجاره‌ی انتاریو در سال ۱۹۹۸ بی‌تردید موجب شد تا بازیگران نهادی، مانند صندوق‌های بازنشستگی و تراست‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، رشد خوبی در این بازار ببینند.

برخی از کارشناسان معتقدند دولت همواره یک تهدید است، قواعد بازی را به هم می‌زند و ریسک تجاری ایجاد می‌کند. آنها با همین استدلال به آسان شدن مقررات اجاره و همچنین تقویت بازار مسکن اشاره می‌کنند. سال‌ها بود که هیچ ساخت و سازی در زمینه‌ی آپارتمان‌های مسکونی وجود نداشت اما قوانین دولت می‌تواند همه چیز را عوض کند.

این رونق، فقط مخصوص تورنتو نیست

مسأله فقط به تورنتو هم محدود نمی‌شود؛ ارزش واحدهای اجاره‌ای در سراسر کشور در حال افزایش است. شرکت املاک و مستغلات CBRE در گزارش پایان سال ۲۰۱۶ خود گفت که نرخ‌های تنزیل سرمایه دو سال است که به سمت بالا گرایش دارد و اکنون برای ساختمان‌های بلندمرتبه‌ی چندخانواری کلاس A، این نرخ به طور میانگین در کل کشور ۱۶ / ۴ درصد است.

ونکوور احتمالاً داغ‌ترین بازار کشور است، چرا که ارزش‌گذاری آپارتمان‌های اجاره‌ای در سایه‌ی بازار مسکن صورت می‌پذیرد. CBRE در گزارش پایان سال خود نرخ تنزیل سرمایه را برای واحدهای بلندمرتبه‌ی چندخانواری کلاس A در ونکوور
۷ ۵ / ۲ درصد اعلام کرد. اما این نرخ تا حدی نتیجه‌ی فعالیت سودجویانی است که کاربری ملک‌ها را به طور عمده به مسکونی تبدیل می‌کنند و در عین حال امکان افزایش تراکم به زمین‌ها یا بالا بردن اجاره‌بها را در نظر دارند.

CBRE در گزارش خود با اشاره به قیمت‌های ونکوور می‌گوید: «رکورد شکنی قیمت‌های مسکن تضمین‌کننده‌ی آن بود که املاک چند خانواری نیز در همان مسیر حرکت خواهد کرد.»

بیش از دو میلیون واحد آپارتمانی در سراسر کشور وجود دارد، که طبق گفته‌ی CMHC حدود نیمی از آنها در فاصله‌ی سال‌های ۱۹۷۹-۱۹۶۰ ساخته شده است. از سال ۲۰۰۰ تا به امروز تنها حدود ۱۸۰,۰۰۰ واحد ساخته شده است و به همین دلیل موجودی آپارتمان‌های کشور در کل فرسوده است.

بازار کاندو هنوز حرف اول را می‌زند

باب دوگان، کارشناس ارشد اقتصاد در CMHC می‌گوید: «ما شاهد افزایش ساخت و ساز واحدهای رنتال بوده‌ایم، اما منبع اصلی رشد واحدهای اجاره‌ای همچنان از بازار کاندو تأمین می‌شود، چرا که سرمایه‌گذاران همچنان در حال ساختن و اجاره‌ دادن واحد‌های کاندو هستند.»

درک لوبو، مدیر ارشد شرکت SVN Rock Advisors، می‌گوید جنب و جوش در ساخت و ساز واحد‌های رنتال به شکل چشمگیری افزایش یافته است.

شرکت توسعه‌ی ساختمانی Westbank Corp در ونکوور، در نظر دارد یکی از بلندپروازانه‌ترین پروژه‌های تاریخ ساخت و سازهای رنتال تورنتو را از طریق بازسازی سایت فروشگاه معروف Honest Ed’s و ایجاد یک هزار واحد اجاره‌ای به عنوان بخشی از ساخت‌وساز این سایت ۸ / ۱ هکتاری، به انجام برساند.

کارشناسان می‌گویند با افزایش هر چه بیشتر قیمت‌ها، جمعیت بیشتری نیز جذب بازار اجاره خواهد شد و با توجه به وضعیت فعلی قیمت‌های مسکن، در اینجا نیز مثل نیویورک مردم توان ورود به بازار خرید را از دست خواهند داد. در نیویورک ثروتمندان نیز اجاره می‌کنند چون قادر به خرید نیستند.

کارشناسان بازار مسکن کانادا معتقدند عرضه‌ی بیشتر، حتی به صورت پروژه‌های لوکسی که امروزه ساخته می‌شوند، در طول زمان برای مستأجران خوب خواهد بود. این مسأله باعث می‌شود که بازار آرا‌م‌تر از گذشته شود.