یک راهنمای کامل در هفت ماده برای شما که می‌خواهید خانه‌تان را بفروشید
فروش خانه هم مثل خرید آن کار آسانی نیست، هم زمان می‌برد و هم انرژی. اگر این هفت گام را درست بردارید می‌توانید راحت‌تر و سریع‌تر مشتری مناسب خانه‌تان را پیدا کنید
فصل داغ بازار املاک و مستغلات تورنتو از راه رسیده و شاید شما تصمیم دارید که خانه خود را بفروشید. برای فروش خانه‌تان باید برنامه‌ریزی داشته باشید و در هر مرحله از فروش، با مشاور املاک خود مشورت کنید. فروش خانه هم مثل خرید آن کار آسانی نیست و هم زمان می‌برد و هم انرژی. ما برای این که برای فروش خانه‌تان به شما کمک کنیم، هفت گام مهم را در نظر گرفته‌ایم و با رعایت آنها می‌توانید راحت‌تر و سریع‌تر مشتری مناسب خانه‌تان را پیدا کنید.
۱- تصمیم‌گیری درباره زمان فروش خانه
پاسخ دادن به این سوال که چه زمانی بهترین موقع برای فروش خانه است، کار آسانی نیست و همه ما دلمان می‌خواست که ای کاش برای آن پاسخ مناسبی داشتیم. خانه‌ام را چه زمانی باید بفروشم؟ از جمله نکات مهمی که باید برای پیدا کردن پاسخ به این سوال مد نظر داشته باشید، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
تاریخ فصلی بازار املاک: بازار املاک تورنتو فصلی است و با توجه به آمار، ماه‌های دسامبر، ژانویه و آگوست کم‌ترین جنب و جوش را دارند. بهترین زمان برای لیست کردن خانه در تورنتو، برای فروش، ماه‌های فوریه، مارچ، اپریل، جولای و سپتامبر است، چرا که خریداران از انگیزه کافی برخوردارند و در عین حال، سایر فروشندگان نیز سرگرم آماده شدن برای لیست کردن خانه‌های خود در بازارهای بهار و پاییز هستند.
سطح رقابت فعلی در محله شما: هر سال در فصل‌های مختلف، تعداد مشخصی از خریداران به دنبال خانه‌هایی از نوع خانه شما هستند. اگر این خریداران مجموعه بزرگی از خانه‌های مشابه با خانه شما برای انتخاب داشته باشند، احتمالا بازدیدها و پیشنهادهای کمتری نصیب شما خواهد شد. چنین اتفاقی، به معنای فروش خانه با قیمت پایین‌تری است. بر عکس، اگر تنها خانه سه‌خوابه نوسازی شده گاراژداری که در محله‌تان برای فروش گذاشته شده است، خانه شما باشد، همه ناگزیر به سراغ شما خواهند آمد.
سطح رقابت فعلی در محله‌های مشابه: بیشتر خریداران دو یا سه محله هدف را برای زندگی در نظر دارند، بنابراین مهم است که بدانید در محله‌های مشابه شما نیز چه چیزهایی برای فروش گذاشته شده است. منظور از محله‌های مشابه فقط آن‌هایی نیست که از نظر فاصله به شما نزدیک هستند، بلکه محله‌هایی را نیز در بر می‌گیرد که از لحاظ کیفیت مدارس و نزدیکی به پارک‌ها، رستوران‌ها، خدمات و حمل و نقل و همچنین از نظر ترکیب افرادی که در آنها زندگی می‌کنند، مثل مجرد‌ها، متاهل‌ها، خانواده‌ها و بازنشسته‌ها، به محله شما شبیه هستند.
وضعیت بازار املاک: نرخ‌های بهره و میزان اعتماد مصرف کننده، روی قیمت‌ها تاثیر می‌گذارد و باید روند این بازار را هم در نظر داشته باشید.
نیازها و اهداف شخصی شما
اگر در حال نقل مکان به خارج از شهر هستید یا از قبل خانه جدیدی خریده‌اید، این زمان‌بندی احتمالا بر هر چیز دیگری اولویت دارد. به همین دلیل، مثلا بچه‌ای که قرار باشد به زودی از راه برسد، ممکن است نیاز به پرستار داشته باشد و شاید او لازم باشد با شما زندگی کند. موارد دیگری هم مانند عروسی و طلاق، می‌تواند روی زمان‌بندی شما اثر بگذارند.
۲- جمع و جور کردن، نظافت و استیجینگ
هنگام آماده ساختن خانه خود برای فروش، این سه هدف را همیشه در ذهن داشته باشید تا کارها طبق برنامه و بدون مشکل پیش برود:
۱) خرت و پرت‌ها را جمع کنید تا فضایی که دارید به حداکثر برسد و خریداران بالقوه بتوانند زندگی در خانه شما را برای خود راحت‌تر تصور کنند. وسایل شخصی، کمدهای اضافی و هر چیزی که ممکن است حواس خریداران بالقوه را پرت کند، جمع کنید.
۲) دقت کنید که همه اتاق‌ها بر اساس استفاده بهینه از آنها، صحنه‌آرایی شده باشد. ایرادی ندارد اگر دو اتاق از سه اتاق خواب خود را به عنوان دفتر کار مورد استفاده قرار می‌دهید، اما در هنگامی که خانه برای فروش لیست شده است، آنها را به وضعیت اتاق خواب برگردانید.
۳) نظافت، نظافت و نظافت! هر چقدر خانه شما تمیزتر باشد، زودتر به فروش خواهد رسید. خریداران فقط به ظاهر خانه نگاه نمی‌کنند، بلکه داخل کمدها، کابینت‌های آشپزخانه و میز توالت حمام را نیز از نظر خواهند گذراند.
ملاحظات ویژه برای خانه‌ها: منظره بیرونی خانه شما که شامل ایوان، درب خانه، راه عبور و باغچه‌ها می‌شود، بسیار مهم است.
خریداران عاشق بیسمنت هستند، بنابراین دقت داشته باشید که زیرزمین یا بیسمنت خانه خود را به بهترین شکل ممکن به نمایش بگذارید. خرت و پرت‌ها را جمع کنید و مطمئن شوید که خریداران و بازرسان از خانه، به آسانی به تابلوی برق و کوره دسترسی داشته باشند. اگر زیرزمین یا بیسمنت شما قابلیت استفاده به عنوان آپارتمان دوم را دارد، مطمئن شوید که این موضوع برای خریداران نیز آشکار باشد.
جنبه‌های فنی و ظاهری خانه را در نظر بگیرید: کانترهای گرانیت، کف‌های چوبی و لوازم تجملاتی معمولا خریداران را تحت تاثیر قرار می‌دهد، جنبه‌های فنی و ظاهری خانه شما نیز به نوبه خود مهم هستند. کوره، تهویه‌ی هوا، تانکر آب گرم، سیم‌کشی، لوله‌کشی، سقف و عایق‌کاری همگی مهم هستند.
تعمیرات جزئی: همه مشکلاتی که به آنها بی‌اعتنا بوده‌ایم، حالا زمان آن است که آنها را مورد توجه قرار دهیم. استخدام یک تعمیرکار برای یک روز می‌تواند به خریداران نشان دهد که خانه شما به خوبی نگهداری شده است و کمک کند که آنها روی مسائل مهم تمرکز داشته باشند و به چکه کردن شیر آشپزخانه شما فکر نکنند.
موریانه: اگر در منطقه‌ای زندگی می‌کنید که موریانه دارد ، به فکر یک بازرسی موریانه از خانه خود باشید.
حیاط پشتی: بسیاری از خانه‌ها به لطف فضای بیرونی خود به فروش رسیده‌اند، بنابراین بهترین بهره را از حیاط پشتی خانه‌تان ببرید. رنگ کاری مجدد کف ایوان، رسیدگی به باغچه‌ها، تعمیر حصار و گذاشتن مبلمان شیک برای ایوان، می‌تواند از جمله گزینه‌های شما باشد.
اگر در فصل زمستان قصد فروش خانه خود را دارید، عکس‌های تابستانی حیاط خانه را در اختیار مشاور املاک قرار بدهید؛ همه دوست دارند خود را در حال میزبانی از یک مهمانی باربیکیو در دمای ۲۰ درجه سانتی‌گراد تصور کنند.
۳- کارهایی بیشتری برای آماده‌سازی
اسناد و مدارک مورد نیاز را آماده کنید. مشاور املاک از شما نسخه‌هایی از قبض‌های گرمایش، برق، خدمات رفاهی و مالیات را خواهد خواست، بنابراین سر فرصت از این اسناد کپی یا اسکن بگیرید. تمامی دستورالعمل‌ها و ضمانت‌نامه‌ها نیز باید در دسترس باشند. در ادامه به شما خواهیم گفت که به جز جمع‌آوری مدارک، برای آماده شدن، چه‌کارهایی باید انجام دهید.
فهرستی از تعمیرات و نوسازی‌ها تهیه کنید: فهرستی از تمامی تعمیرات و نوسازی‌هایی که از زمان خرید خانه توسط شما صورت گرفته است، تهیه نمایید. آماده باشید که تمامی مشکلات فعلی خانه را با مشاور املاک خود به بحث بگذارید؛ بهتر است خودتان همه مشکلات موجود خانه را بازگو کنید، تا بعدها به دردسر نیفتید.
کلید‌های اضافی خانه را بسازید: شما احتمالا در خانه‌تان Lock Box دارید تا مشاوران املاک بتوانند خانه شما را به خریداران نشان دهند، بنابراین یک سری اضافی از کلیدها درست کنید.
بازرسی قبل از لیست کردن خانه: بازرسی از خانه قبل از لیست کردن، به شما کمک خواهد کرد که مشکلاتی را که ممکن است موجب نارضایتی خریداران شود، شناسایی کنید. برای مثال، بازرس خانه ممکن است تشخیص دهد که خانه‌ی شما به یک سقف جدید نیاز دارد. با آگاه شدن از این موضوع، دو گزینه خواهید داشت یا قبل از اقدام برای فروش، مشکلات را برطرف کنید و تعمیرها را انجام دهید و یا مشکلات خانه را در قیمت درخواستی خود، لحاظ نمایید.
۴- قیمت‌گذاری خانه برای فروش
قیمت‌گذاری خانه در تورنتو هم علم است و هم هنر. گاهی نیز، اگر بخواهیم صادق باشیم، کاملا شانسی انجام می‌شود. مشاور املاک شما درباره مزایا و معایب قیمت‌گذاری خانه به منظور برافروختن جنگ پیشنهاد قیمت یا قیمت‌گذاری بالاتر از ارزش واقعی برای مذاکرات بعدی و یا قیمت‌گذاری بر اساس ارزش بازار با شما صحبت خواهد کرد. در نهایت، این خریداران هستند که با تصمیم‌گیری در مورد مقدار پولی که حاضرند به شما بپردازند، ارزش خانه شما را تعیین می‌کنند.
خریداران نکات زیر را مد نظر قرار می‌دهند:
- فروش‌های اخیر در خیابان و محله شما
- فروش‌های اخیر ملک‌های مشابه در محله‌های نزدیک
- ملک‌هایی که در حال حاضر در بازار هستند
- شرایط فعلی بازار
- اندازه، امکانات و شرایط خانه شما
- موقعیت مکانی خانه‌ی شما
- داشتن پارکینگ و یا گاراژ
- زیرزمین؛ اینکه تکمیل شده است یا نه و امکان استفاده از آن به عنوان آپارتمان دوم
- کمدها و انباری
- سبک و طراحی (مدرن یا مثلا کلاسیک)
۵- بازاریابی؛ هزینه‌هایی که به شما بازمی‌گردد
یکی از مهمترین کارهای مشاور املاک شما آن است که مطمئن شود خریداران بالقوه، خانه شما را خواهند دید. یک کمپین جامع بازاریابی برای خانه شما باید هم شامل روش‌های سنتی و هم دیجیتالی بوده و هدف از آن، علاقمند ساختن مردم به خانه شما باشد. بازاریابی املاک باید شامل موارد زیر باشد:
عکسبرداری و فیلمبرداری: عکسبرداری حرفه‌ای یک ضرورت است! بیشتر خریداران اولین‌بار خانه شما را در فضای آنلاین خواهند دید و اگر عکس‌ها توجه آنها را جلب نکند، به راه خود ادامه داده و به سراغ خانه بعدی خواهند رفت. همچنین تولید ویدئوهای که به خریداران نشان می‌دهد چنانچه در خانه شما زندگی کنند، زندگی‌شان شبیه چه چیزی خواهد بود، بسیار مناسب خواهد وبد.
نصب تابلوی «برای فروش»: غیرمعمول نیست که خریداران، در محله‌های مورد نظرشان چرخ بزنند و دنبال خانه دلخواه خود بگردند، بنابراین نصب یک تابلوی «برای فروش» در محوطه چمن مقابل خانه همیشه توصیه می‌شود.
برگزاری اوپن‌هاوس: برگزاری اوپن‌هاوس در آخر هفته‌ها آنقدر در تورنتو پرطرفدار است، که گاهی فکر می‌کنید شاید بتوان آن را تفریح شماره یک اهالی شهر تورنتو دانست. با آن که سر و کله همسایگان کنجکاو نیز بطور قطع پیدا خواهد شد، اوپن‌هاوس‌ها روشی عالی برای نشان دادن خانه به خریداران بالقوه است. نسبت به محله شما و این که چطور برای اوپن‌هاوس تبلیغ کرده باشید، می‌توانید انتظار آمدن بین ۵ تا ۱۰۰ نفر یا حتی بیشتر را داشته باشید.
مشاور شما ممکن است پیشنهاد بدهد که اوپن‌هاوس را روز شنبه یا یکشنبه، یا در هر دو روز برگزار کنید، بنابراین آماده باشید که خانه خود را به مدت ۲، ۳ یا ۴ ساعت، ترک کنید.
بازاریابی آنلاین: باتوجه به آنکه ۹۲ درصد از خریداران جستجوی خود را در اینترنت آغاز می‌کنند، حضور در فضای آنلاین یک ضرورت به شمار می‌آید. البته حضور در فضای آنلاین چیزی به مراتب فراتر از صرف لیست شدن در سایت realtor.ca است. حتما با مشاوری کار کنید که خریداران زیادی به سایت او مراجعه می‌کنند و بداند که چگونه از سایت‌های دیگر به سود شما و خانه شما استفاده کند.
بازاریابی از طریق ایمیل و رسانه‌های اجتماعی:
مشاوران برتر املاک، لیستینگ‌های خود را از طریق ایمیل برای سایر مشاوران املاک تبلیغ می‌کنند و شبکه‌ای از خریداران بالقوه دارند که می‌توانند از طریق فیس‌بوک، توییتر، اینستاگرام و ایمیل، به آنها دسترسی داشته باشند. فراموش نکنید که خودتان هم می‌توانید با به اشتراک گذاشتن لینک لیستینگ خود، به فروش خانه‌تان کمک کنید!
بازاریابی چاپی: هنوز تبلیغات چاپی به‌ویژه در حوزه مسکن و املاک بسیار تاثیرگذار است. حضور در تبلیغات چاپی نوعی اعتبار و جدیت به قصد شما برای فروش خانه می‌بخشد. با توجه به تنوع نشریات چاپی خیلی مهم است که نشریه‌ای را انتخاب کنید که مطمئن باشید خوانده می‌شود و آن قدر هم شلوغ نباشد که آگهی شما دیده شود.
بیشتر مشاوران املاک برگه‌هایی حاوی اطلاعات مربوط به خانه شما چاپ می‌کنند، تا خریداران بالقوه‌ای که به دیدن خانه می‌آیند، بتوانند اطلاعات و عکس‌های ملک را با خود ببرند.
۶- آفرها و دو راه پیش رو
مشاور املاک به شما خواهد گفت که با فرا رسیدن زمان آفرها، منتظر چه چیزهایی باید باشید، اما اگر فقط یک خریدار برای خانه شما وجود داشته باشد، به احتمال زیاد شاهد دو شرط زیر در پیشنهاد خرید خواهید بود:
۱) یک شرط مالی، که به خریدار اجازه می‌دهد تایید صلاحیت خود را برای دریافت وام مسکن، از وام‌دهنده بگیرد.
۲) یک شرط برای بازرسی از خانه، که به خریدار اجازه می‌دهد یک بازرس خانه را به انتخاب خود بیاورد و خانه را به طور کامل بررسی کند. بازرسی از خانه معمولا بین ۲ تا ۳ ساعت طول می‌کشد.
البته به جز این شرایط، موارد بیشتری نیز برای مذاکره وجود دارد، مانند قیمت، تاریخ بستن قرارداد، تاریخی که مالکیت به خریدار منتقل می‌شود، وسایلی که ضمن قرارداد فروش به مالکیت خریدار در می‌آید، مثل لوازم خانگی، تلویزیون و میزان ودیعه که در تورنتو معمولا ۵ درصد از قیمت خرید است و ظرف ۲۴ ساعت بعد از پذیرش پیشنهاد خرید، پرداخت می‌شود.
۷- تاریخ بستن قرارداد
با نزدیک شدن تاریخ بستن قرارداد، یعنی تاریخ روزی که مالکیت به خریدار جدید منتقل می‌شود، شما یا وکیل‌تان باید نسبت به موارد زیر اطمینان حاصل کنید:
- در مورد نقل مکان قریب‌الوقوع خود، به شرکت‌های ارائه دهنده‌ی خدمات رفاهی مثل آب و برق و گاز، اطلاع بدهید
- به شهرداری اطلاع بدهید که مالیات آن ملک را شما دیگر پرداخت نمی‌کنید
- بیمه خانه خود را لغو کنید، این مورد پس از تایید نهایی شدن قرارداد، به مرحله اجرا در می‌آید
یک یا دو روز قبل از بستن قرارداد، باید نزد وکیل خود بروید و اسناد زیادی را امضا کنید. هنگامی که ملک به مالک جدید انتقال پیدا کرد، شما از طریق وکیل مبلغ معامله را دریافت خواهید کرد. البته پس از کسر حق کمیسیون‌ها و هزینه‌های حقوقی و تسویه‌ی بقیه‌ی حساب‌ها.
