یک سال پس از اجرای مقررات جدید مسکن خارجی‌ها کجای بازار ایستاده‌اند؟
تقسیم بازار مسکن کانادا به خودی‌ها و غیرخودی‌ها و نیز مقصر دانستن خریداران خارجی خانه در افزایش قیمت مسکن، همه چیز را درباره‌ی این بازار توضیح نمی‌دهد پارامتر دیگری هم هست که این مطلب به آن می‌پردازد
اسپانسر ویژه: فریدون تولا – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
درست همین روزها در سال گذشته بود که کاتلین وین نخست وزیر کانادا در یک گفتگوی مطبوعاتی، طرح جدید دولت را برای آرامش بازار مسکن اعلام کرد؛ یک طرح ۱۶ ماده‌ای که مقرر می‌کرد خارجی‌ها برای خریدن خانه در انتاریو باید
۱۵ درصد مالیات بدهند. این طرح بلافاصله تاثیر خود را بر بازار گذاشت، معاملات ابتدا متوقف شد و بعد همراه با کاهش قیمت‌ها کندتر از گذشته از سر گرفته شد.
۸ ماه بعد، در ژانویه ۲۰۱۸ طرح دیگری در سراسر کانادا اجرا شد که استرس تست را برای وام‌های مسکن بدون بیمه اجباری می‌ساخت.
حالا یک سال از آن روزهای پرالتهاب می‌گذرد. قیمت‌ها نسبت به سال‌های گذشته کاهش چشمگیری داشته ولی روند کندی برای افزایش قیمت از ابتدای امسال مشاهده می‌شود.
مرتضی حیدر، استادیار دانشگاه رایرسون و استفان مورانیس از چهره‌های سرشناس بازار مسکن تورنتو که مدتی هم رییس TREB و CREO بوده در این مطلب که مشترکا نوشته‌اند به تبیین تاثیرات حضور خارجی‌ها در بازار مسکن کانادا پرداخته‌اند.
وقتی که سخن از مسکن به میان می‌آید، نباید مسأله را به چشم خودی و غیرخودی دید.
بسیاری بر این باورند که گناه افزایش اخیر قیمت‌های مسکن در کانادا، تا اندازه‌ی زیادی بر گردن خریداران خارجی (غیرخودی‌ها) است و کسانی که در کانادا سکونت دارند (خودی‌ها) تقصیری ندارند. با وجود این، چنین دوگانه‌سازی‌های تفرقه‌انگیزی توضیح‌دهنده‌ی همه‌ی نیروهای دست‌اندرکار نیست.
تحلیلی که اخیرا آژانس وام مسکن و خانه‌سازی کانادا CMHC در مورد وام‌های مسکن منتشر کرده، نشان می‌دهد که در بازار مسکن کانادا، جدا از خودی‌ها و غیرخودی‌های یاد شده، گروه دیگری هم هستند که نه از گروه ما خودی‌ها هستند و نه از آن گروه غیرخودی‌ها.
خارجی‌ها یعنی دانشجویان بین‌المللی و کارگران موقت
CMHC در گزارش خود، علاوه بر ساکنان دائم، اطلاعات مربوط به مالکان بدون اقامت دائم Non-Resident Owners – NRO را نیز بررسی کرده است. آنها قشر وسیع‌تری نسبت به خریداران خارجی به شمار می‌آیند و شامل کانادایی‌های ساکن خارج از کشور و ساکنان بدون اقامت دائم Non-Permanent Resident – NPR می‌باشند. ساکنان بدون اقامت دائم عبارتند از دانشجویان بین‌المللی و کارگران موقتی که در کانادا زندگی می‌کنند و بنابراین در اقتصاد و جامعه‌ی ما سهیم هستند.
بررسی اطلاعات مربوط به ساکنان بدون اقامت دائم نشان می‌دهد که در سال ۲۰۱۵، حدود ۵۲ درصد از این افراد را دانشجویان و ۴۶ درصد را کارگران موقت تشکیل می‌دادند. این در حالی است که جمعیت گروه نخست، یعنی دانشجویان، در فاصله‌ی سال‌های ۲۰۰۶ تا ۲۰۱۵، با دو برابر افزایش، به ۳۵۳,۳۵۵ نفر رسیده است.
شماره ۱۳۷ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
ساکنان بدون اقامت دائم به شکل فزاینده‌ای، در حال تبدیل شدن به یکی از عوامل مهم افزایش جمعیت در مناطق شهری کانادا هستند. ۲۰ درصد از رشد جمعیت ونکوور و ۱۱ درصد از رشد جمعیت ادمونتون، در بین سال‌های ۲۰۰۴ تا ۲۰۱۵، به‌خاطر ساکنان غیر‌دائم بوده است. سهم آنها از رشد جمعیت مونترآل و تورنتو، اندکی پایین‌تر از ۵ / ۸ درصد محاسبه شده است.
در میان گروه‌های سنی جوان‌تر، سهم ساکنان بدون اقامت دائم در رشد جمعیت حتی از این هم آشکارتر است. ۴۶ درصد از رشد جمعیت گروه‌های سنی ۱۸ تا ۴۴ سال شهر ونکوور، در فاصله‌ی سال‌های ۲۰۰۴ تا ۲۰۱۵، مربوط به ساکنان بدون اقامت دائم بوده است. در مونترآل و تورنتو، سهم ساکنان بدون اقامت دائم در رشد جمعیت گروه‌های جوان‌تر، به ترتیب ۴۲ و ۲۸ درصد گزارش شده است.
ساکنان بدون اقامت دائم با داشتن چنین تأثیر آشکاری بر ساختار جمعیتی شهرهای بزرگ کانادا، مسلماً بر بازار مسکن شهری نیز اثرگذار خواهند بود.
به همین دلیل است که در گزارش اخیر CMHC درباره‌ی تأثیر پول‌های خارجی بر بازار مسکن کانادا، تمرکز بر این گروه بوده است.
بر اساس این گزارش، سهم ساکنان بدون اقامت دائم در دریافت وام‌های مسکن ارائه شده در بازار مسکن شهرهای بزرگ، در طی ده سال گذشته افزایش یافته است.
خارجی‌ها در بازار وام مسکن
نزدیک به ۴ درصد از وام‌های مسکن ارائه شده در ونکوور، در سال ۲۰۱۶، نصیب ساکنان بدون اقامت دائم شده است، که به شکل چشمگیری بالاتر از سهم مالکان غیرساکن از وام‌های مسکن به شمار می‌آید (با ۶ / ۲ درصد). در ۲۰۱۶، ساکنان بدون اقامت دائم حدود ۳ درصد از وام‌های مسکن ارائه شده در ادمونتون و ۷ / ۲ درصد از وام‌های تورنتو را به خود اختصاص داده‌اند.
خارجی‌ها خانه‌های گران‌تری می‌خرند
در همان سال ۲۰۱۶، ساکنان بدون اقامت دائم در مقایسه با ساکنان دائم (PR) خانه‌های بسیار گران‌تری خریداری کرده‌اند. برای مثال، ساکنان بدون اقامت دائم به طور میانگین ۱,۰۸۸,۴۷۷ دلار برای خانه‌های ویلایی پرداخت کرده‌اند، در حالی که این رقم برای ساکنان دائم ۹۰۱,۹۳۸ دلار بوده است. در ونکوور، ساکنان بدون اقامت دائم ۲۳۰,۰۰۰ دلار بیشتر از ساکنان دائم برای خرید واحدهای تک‌خانواری هزینه کرده‌اند. در مونترآل، خانه‌های ویلایی خریداری شده توسط ساکنان بدون اقامت دائم، ۵۰ درصد گران‌تر از خانه‌های خریداری شده از سوی ساکنان دائم بوده است.
نقش خریداران خانه‌ی ساکنان بدون اقامت دائم در میان جمعیت افراد زیر ۲۵ سال، که در کانادا بیشتر دانشجو هستند تا کارگر موقت، حتی از این هم برجسته‌تر است. ۱۰ درصد از کل وام‌های مسکن ارائه شده به افراد زیر ۲۵ سال در ونکوور و تورنتو، در سال ۲۰۱۶، نصیب ساکنان بدون اقامت دائم شده است.
روند رو به افزایش دانشجویان بین‌المللی
تعداد دانشجویان بین‌المللی متقاضی ثبت نام در دانشگاه‌ها و کالج‌های کانادا، در سال گذشته افزایش ناگهانی و چشمگیری پیدا کرده است. برای مثال، تعداد دانشجویان بین‌المللی متقاضی ثبت نام در مقطع لیسانس دانشگاه آلبرتا، ۸۲ درصد افزایش داشته است.
بسیاری از صاحب‌نظران بر این باورند که افزایش جذابیت کانادا برای دانشجویان بین‌المللی، عکس‌العملی در مقابل رشد جنبش‌های راست‌گرای افراطی در اروپا و پاسخی به سخت‌تر شدن مقررات مهاجرت به ایالات متحده است.
دولت‌های بریتیش‌کلمبیا و انتاریو، در چند سال گذشته تلاش کرده‌اند که با وضع مالیات‌های تنبیهی برای خریداران خارجی خانه، به مقابله با قیمت‌های سریعاً در حال افزایش مسکن برخیزند. در همین زمان، مقررات سخت‌گیرانه‌تری نیز برای وام‌های مسکن در نظر گرفته شد که در نتیجه‌ی همه‌ی اینها، روند رو به افزایش قیمت‌ها کند و از تعداد معاملات کاسته شد.
خیلی از این خارجی‌ها بعدا مالیات را پس می‌گیرند
مقررات مالیات برای خریداران خارجی، افراد غیرساکن را هدف قرار می‌دهد و ساکنان بدون اقامت دائم اساساً از آن مستثنی هستند، زیرا بعدها، پس از برآورده کردن الزامات اقامت، می‌توانند درخواست کنند که پول مالیات‌شان پس داده شود. نکته‌ی دیگر آنکه، گرچه بیشتر ساکنان بدون اقامت دائم اجاره‌نشینی را برمی‌گزینند، بخش بزرگی نیز اقدام به خرید خانه می‌کنند. بر اساس گزارش CMHC از داده‌های وام مسکن پنج بانک بزرگ، سهم ساکنان بدون اقامت دائم از وام‌های مسکن، بیشتر از مالکان غیرساکن است.
یک پاسخ شتاب‌زده و نسنجیده به این گزارش CMHC می‌تواند این باشد که ما دیگر ساکنان بدون اقامت دائم را از مالیات خریداران خارجی مستثنی نکنیم، ولی این اشتباه خواهد بود.
کانادا به این دانشجویان جوان نیاز دارد
هر کاری که دانشجویان بین‌المللی را از آمدن به کانادا ـ و ماندن در این کشور پس از فارغ‌التحصیلی ـ منصرف سازد، می‌تواند تأثیر منفی چشمگیری بر اقتصاد داشته باشد.
از همه چیز گذشته، این دانشجوها نیروی انسانی مورد نیاز آزمایشگاه‌هایی را تأمین می‌کنند که موتور محرک نوآوری در دانشگاه‌ها و بخش‌های فناوری کانادا هستند. همچنین بخش بزرگی از جذابیت کانادا برای غول‌های فناوری مانند گوگل و احتمالاً آمازون، مدیون وجود آنهاست.
تقلیل امور به «خودی و غیرخودی» می‌تواند حقیقتاً هزینه‌آور باشد.
