یک ماه برای کلوزینگ خانه جدید فرصت داریم ولی خانه قبلی‌مان را هنوز نفروخته‌ایم. چکار کنیم؟
در مواردی که در فروش خانه خودتان پیش از زمان کلوزینگ خانه‌ی جدید به مشکل برمی‌خورید نخستین و بهترین راه این است که با فروشنده وارد مذاکره شوید و سعی کنید که قرارداد را تا پیدا کردن مشتری به تعویق بیاندازید
پرسش و پاسخ: مجتبی عسگریان – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
یاسمن از تورنتو: بعد از مدت‌ها که در جستجوی خانه‌ای بودیم تا خانه فعلی‌مان را تبدیل به احسن کنیم، سه ماه پیش خانه‌ای را با مشخصاتی که می‌خواستیم پیدا کردیم و قرارداد خرید آن را امضا کردیم.
در آن زمان تصور ما این بود که خانه فعلی را می‌توانیم در عرض یک ماه و پیش از موعد کلوزینگ خانه جدید بفروشیم.
حالا تنها یک ماه به کلوزینگ خانه‌ی جدید مانده و ما تنها همین ماه را فرصت داریم تا خانه‌مان را بفروشیم.
به نظر شما چکار باید بکنیم؟ آیا راهی وجود دارد که بتوانیم قرارداد را به تعویق بیاندازیم؟
پاسخ: مجتبی عسگریان، مشاور املاک و مسکن – تورنتو
من به عنوان مشاور مسکن، در طول سال، مشتری‌های زیادی دارم که شرایط شما را دارند و بدون تعیین هیچ شرطی خانه خریده‌اند و اکنون قادر به فروش خانه‌های فعلی‌شان نیستند. دلیل این امر را می‌توان در سیاست‌های اخیر دولت در حوزه‌ی مسکن، افزایش تعداد لیستینگ‌ها، شرایط بازار وام مسکن و کم شدن جنگ‌های پیشنهاد قیمت جستجو کرد.
برای آنکه بتوانید توصیه‌های مناسبی داشته باشید و آنچه را که برای محافظت از مشتری‌ها و معامله‌های‌تان ضروری است انجام بدهید، باید تمامی موضوعات و پیامدها را درک کرده باشید.
اگر خریدار نتواند معامله را نهایی کند چه می‌شود؟
قبل از این که به شما بگویم چطور می‌توانید برای خانه مشتری پیدا کنید، باید به این نکته اشاره کرد که اگر خریدار نتواند معامله را نهایی کند، به احتمال زیاد بیعانه‌ی خود را از دست می‌دهد و حتی ممکن است به خاطر تفاوت بین قیمت فروش ملک با قیمتی که شما برای آن توافق کرده بودید، فروشنده از شما شکایت هم بکند.
چه گزینه‌هایی پیش روی خریدار است؟
یک گزینه آن است که خریدار نزد فروشنده برود و از او درخواست کند که تاریخ نهایی شدن قرارداد خرید مدتی به تعویق بیفتد تا او بتواند بدون نگرانی و شتاب خانه‌ی فعلی‌اش را بفروشد.
با توجه به وضعیت فعلی بازار احتمال زیادی دارد که فروشنده به توافق جدیدی با خریدار برسد.
راه حل دیگر آن است که خریدار توافقنامه‌ی خود را به یک خریدار ثالث بفروشد یا واگذار کند، تا خریدار دوم عهده‌دار توافقنامه شده و بیعانه را به خریدار قبلی بازگرداند و معامله را در کلوزینگ مستقیما با فروشنده نهایی کند.
آیا برای واگذاری توافقنامه به خریدار دوم، اجازه‌ی فروشنده نیاز است؟
طبق قانون در انتاریو، تحت شرایط توافق فروش مجدد OREA، نیازی به اجازه‌ی فروشنده نیست. اما به دلائل فراوان، بهتر آن است که روراست بوده و با فروشنده همکاری داشته باشید.
مشاور املاک فروشنده ممکن است فهرستی از کسانی که قبلا ملک را دیده‌اند و ممکن است مایل به خریدن معامله‌ی شما باشند، داشته باشد که در اختیار شما بگذارد.
علاوه بر این، هر خریدار جدیدی طبیعتا خواهد خواست که خانه را ببیند و از آنجا که شما هنوز مالک خانه نیستید و کلوزینگ هم انجام نشده، فروشنده اجباری برای نشان دادن خانه نخواهد داشت.
شما با کمک گرفتن از فروشنده می‌توانید خانه را نشان بدهید و امیدوار باشید که خریدار بالقوه‌ی جدیدی معامله را به عهده بگیرد.
چه کسی حق کمیسیون معامله‌ی ملک را پرداخت خواهد کرد؟
حق کمیسیون همچنان باید در هر دو معامله پرداخت شود. بنابراین، خریدار اول احتمالا ناچار خواهد بود که خانه‌ی خود را به قیمت بالاتری بفروشد تا بتواند تازه سر به سر شود. تجربه به من نشان داده است که هنگام تلاش برای گذاشتن قول و قرار جدید با فروشنده‌ی اصلی، باید به این نکته توجه کرد که خریدار از این فروش مجدد هیچ سودی نخواهد برد و فقط قصد دارد کسی را برای بر عهده گرفتن تعهد خرید خود پیدا کند.
چه کسی مالیات انتقال سند را پرداخت خواهد کرد؟
مالیات انتقال سند زمین فقط یک بار پرداخت خواهد شد، آن هم از سوی خریدار جدیدی که در پایان، معامله را با فروشنده نهایی خواهد کرد.
تجربه‌ی من می‌گوید که خریدار در صورت روبرو شدن با چنین شرایطی، بهتر است روراست و صادقانه با فروشنده رفتار کرده و تمام این موضوعات را در مراحل اولیه مطرح کند تا بتوان به راه حلی رسید که به نفع هر دو طرف باشد. خریدار و فروشنده با همکاری با یکدیگر، به احتمال فراوان خواهند توانست تا در بیشتر موارد، خسارت‌های بالقوه‌ی همه‌ی طرف‌ها را کاهش داده و معامله را به گونه‌ای به پایان برسانند که همه راضی باشند.
