۵ استراتژی که به شما کمک می‌کند تا حتی در چنین شرایط سختی هم بتوانید وام بگیرید
این دیگر حرف تازه‌ای نیست که شرایط گرفتن وام مسکن سخت‌تر شده است. از ابتدای ژانویه امسال که تست استرس جدید OSFI، اجرا شد تقریبا نتایج آن برای همه مشهود شد.
اما آیا این پایان راه است؟
نویسنده مجله مشهور کانادایی Real Estae Wealth معتقد است خیر. افراد می‌توانند با بهره‌گیری از مشاوره‌های تخصصی، شرایط خود را به‌گونه‌ای مدیریت کنند که حتی در این شرایط سخت هم بتوانند وام به میزان مورد نیاز و شرایط مطلوب خود دریافت کنند.
نویسنده این مجله ۵ استراتژی برای این منظور معرفی کرده است.
شماره ۱۳۴ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
حالا که دارید این مطلب را می‌خوانید چند ماهی است که تست استرس جدید OSFI برای وام‌های مسکن به طور کامل به مرحله‌ی اجرا درآمده است. براساس برآوردها قدرت خرید کانادایی با این شرایط جدید بین ۱۵ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است. اگرچه مقررات جدید همه‌ی کانادایی‌ها را با هر موقعیت مالی که داشته باشند تحت تأثیر قرار خواهد داد، ولی این تأثیر بسته به شرایط مالی هر شخص می‌تواند متفاوت باشد.
مهم است که سرمایه‌گذاران با استفاده از این فرصت، درنگی کرده و با کارگزار وام مسکن خود، استراتژی مجددی را برای شناسایی اثرات بالقوه‌ی این تست استرس بر روی قدرت وام گرفتن خود و طرح‌های آینده‌شان تنظیم کنند. همچنین آنها باید در مورد تهیه‌ی یک راهکار شخصی برای تداوم بخشیدن به فعالیت‌های پرتفولیوشان، به گفتگو بپردازند.
در اینجا به پنج استراتژی برای تجدید ساختار بدهی و درآمد‌ها اشاره می‌کنیم که می‌تواند شما را با مقررات جدید هماهنگ کند.
این نکات می‌تواند به شما کمک کند تا مقداری جا در پورتفولیوی شما برای گرفتن وام باز شود و این فضا افزایش پیدا کند، یا اینکه فرصتی برای شما به وجود آورد که با بهترین شرایط مالی ممکن، ارزش خالص ملک خود را بیرون بکشید.
۱- استراتژی اول
سازماندهی مجدد
بدهی‌هایی که بر سر راه قرار گرفته‌اند
تسویه‌های معوقه برای خط‌های اعتباری غیرتضمینی، کارت‌های اعتباری یا اقساط سایر وام‌های پرهزینه، مانند وام‌های خودرو و وام‌های غیر مرتبط با مسکن، معمولا بر قدرت وام گرفتن شما تاثیر منفی می‌گذارند. همین مسائل است که می‌تواند شما را برای گرفتن وام با بهترین شرایط، از یک بانک واجد شرایط کند و یا شما را ناگزیر سازد که سراغ گرفتن وام از یک کمپانی تراست بروید. اگر تعدادی از این قسط‌ها یا وام‌ها را از طریق دریافت مجدد وام، یا کاستن از اقساط با استفاده از پول نقد یا وجوه فراهم آمده از یک خط تضمینی اعتباری (یعنی خطی که به یکی از املاک شما پیوند خورده باشد) از سر راه خود بردارید، سطوح بدهی شما از دیدگاه وام‌دهندگان بهبود پیدا خواهد کرد.
۲- استراتژی دوم
درآمد گزارش شده‌ی خود را بالا ببرید
میزان درآمدی که در اظهارنامه‌ی مالیاتی خود گزارش می‌کنید، نه تنها در واجد شرایط شناخته شدن شما برای دریافت وام مسکن، بلکه در اینکه شما برای شرایط بهتری واجد شرایط شناخته شوید، نقش تعیین‌‌کننده‌ای دارد.
مشتری‌هایی که شغل دوم دارند یا خوداشتغال هستند، باید در مورد مزایای وام مسکن در مقابل بالا رفتن هزینه‌های مالیاتی مرتبط با گزارش درآمد بیشتر، با کارگزار وام مسکن و حسابدار خود مشورت کنند. آنها همچنین باید درباره‌ی مقدار حقوق پرداختی به خودشان و شکل این پرداخت (سود سهام، T4، درآمد خالص بیزینس) گفتگو کنند تا همه‌ی طرح‌های ممکن در آینده را در ارتباط با بیرون کشیدن ارزش خالص ملک یا خرید، تحت مقررات جدید، فعال سازند. علاوه بر این، تمامی درآمدهای رنتال حاصل از ملک‌ها حتما باید به طور کامل در اظهارنامه‌های مالیاتی شخصی یا شرکتی، گزارش شود.
۳- استراتژی سوم
مدیریت اقساط وام مسکن
تسریع در بازپرداخت کامل وام مسکن برای خلاص شدن از بدهی، به ویژه در مورد ملک‌هایی که محل اصلی سکونت خانوار است، رویکرد رایجی در میان بسیاری از سرمایه‌گذاران به شمار می‌آید. ما اغلب با مشتری‌هایی مواجه می‌شویم که مقدار اقساط وام مسکن خود را دو برابر می‌کنند تا بازپرداخت کامل آن را جلو بیاندازند. اما در برخی موارد، به ویژه تحت مقررات سخت‌گیرانه‌تر برای تایید صلاحیت‌ها، اقساط ماهانه‌ی بالاتر موجب می‌شود که مشتری نتواند وام را با شرایط مورد نظر خود، یا به میزانی که نیاز دارد، دریافت کند.
دراین باره با کارگزار وام خود درباره‌ی روش‌های جایگزین بازپرداخت وام خانه‌تان صحبت کنید، به گونه‌ای که بتوانید در همان بازه‌ی زمانی مورد نظر خودتان، وام را تسویه کنید و در عین حال میزان اقساط ماهانه را تا حدی پایین بیاورید که مانعی بر سر راه تایید صلاحیت شما نشود. گزینه‌های شما می‌تواند ترکیبی از چند استراتژی برای محقق ساختن همان هدف باشد، مانند شیفت کردن از اقساط ماهانه به اقساط شتاب‌گرفته‌ی دو هفته یکبار و پرداخت‌های یکجا برای بازپرداخت اصل وام.
همچنین، استهلاک مجدد re-amortize بعضی از وام‌ها برای کاستن از اقساط ماهانه نیز می‌تواند در کاهش حجم تعهدات بدهی‌ها موثر باشد. سعی کنید از وام‌های مسکن با دوره‌ی استهلاک ۲۵ ساله اجتناب کنید، مگر آنکه مطلقا هیچ چاره‌ای نداشته باشید؛ اما از طرف دیگر در نظر داشته باشید که دوره‌های استهلاک کوتاه‌تر موجب می‌شود که اقساط ماهانه‌ی شما افزایش یابد و در نتیجه از توان وام گرفتن‌تان کاسته شود.
۴- استراتژی چهارم
مدیریت مانده‌ی خط‌های اعتبار گردان
در طی چند سال گذشته، بسیاری از سرمایه‌گذاران برای خرید بیشتر و رشد پورتفولیوهای خود، روی ارزش خالص موجود در املاک خود حساب کرده‌اند. این کار غالبا از طریق دریافت خط‌های اعتبار تضمینی از یک یا چند ملک به انجام می‌رسد. خط‌های اعتبار تضمینی گزینه‌ای در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد که برای هر مبلغی، تنها بهره‌ی وام را بازپرداخت نماید.
برای مثال، در مورد یک وام ۱۰۰,۰۰۰ دلاری از یک خط اعتبار تضمینی، اقساط بهره‌ی وام نوعا چیزی در حدود ۳۰۸ دلار در ماه می‌شود. اما از دیدگاه وام‌دهندگان ـ به ویژه وام‌دهندگان درجه A که بهترین شرایط و نرخ‌های بهره را ارائه می‌دهند ـ اقساط ماهانه بر اساس نرخ بهره‌ی بانک مرکزی کانادا برای دوره‌ی استهلاک ۲۵ ساله محاسبه می‌شود. برای همین وام ۱۰۰,۰۰۰ دلاری، اقساط وام دریافتی از وام‌دهندگان درجه A ماهانه ۵۸۱ دلار می‌شود.
برای برخی از سرمایه‌گذاران، بهتر است با دریافت لاین او کردیتی که فقط بهره آن را باید پرداخت، پول آن را صرف بازپرداخت وام مسکن کنند و این مساله تأثیر مثبتی بر شانس تأیید صلاحیت دریافت وام خواهد گذاشت. در مورد گزینه‌های در دسترس برای چنین تبدیل‌هایی، با کارگزار وام مسکن خود مشورت کنید. شما همچنین می‌باید پیامدهای اقساط جدید را بر مجموع جریان نقدی ملک، مورد ارزیابی قرار دهید.
۵- استراتژی پنجم
استفاده‌ی حداکثر از درآمد رنتال
وام‌دهنده‌ها از نظر درصد درآمد رنتالی که در طی فرایند تأیید مورد استفاده قرار می‌دهند، تفاوت دارند. محدوده‌ی این درصدها بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد است. شما ممکن است برای ملک مشخصی ۱٫۵۰۰ دلار در ماه اجاره بگیرید، اما مؤسسه‌ی وام‌دهنده‌ای که از شیوه‌ی ۵۰ ٪ استفاده می‌کند، هنگام بررسی صلاحیت شما، تنها ۷۵۰ دلار از آن اجاره را در نظر می‌گیرد. به طور کلی، وام‌دهندگانی که ۱۰۰ ٪ درآمد را به حساب می‌آورند، در تأیید صلاحیت سخت‌گیری بیشتری نشان می‌دهند و یا هزینه‌های بالاتری برای وام در نظر می‌گیرند.
با رشد پرتفولیوی شما، سازماندهی معامله‌ای که متناسب با دستورالعمل‌های وام‌دهندگانی باشد که از درصد بالاتری از درآمد رنتال شما استفاده می‌کنند، اهمیت پیدا می‌کند، چراکه این کار درآمد بیشتری به درخواست شما اضافه کرده و شانس تأیید صلاحیت‌تان را بالا می‌برد. کارگزار وام مسکن شما می‌تواند در مورد اینکه آیا پورتفولیوی شما در شرایطی هست که نیاز به سازماندهی مجدد داشته باشد تا موافق میل چنین وام‌دهندگانی گردد، به شما مشاوره دهد.
پیدا کردن منابع مالی برای سرمایه‌گذاری بعدی شما در املاک ممکن است به آسانی دو سال پیش نباشد، اما این دلیل نمی‌شود که امید خود را از دست بدهید. صدها هزار کانادایی امسال همچنان به خرید ملک خواهند پرداخت. دلیلی وجود ندارد که شما یکی از آنها نباشید.
