چرا معاملات مسکن تورنتو در اپریل کاهش یافت، ولی قیمت‌ها تغییر نکرد؟ پاسخ کارشناسان

اگرچه باید تا یک هفته دیگر منتظر آمار ماه می از بازار مسکن تورنتو باشیم که توسط TRREB منتشر می‌شود، ولی اینکه آمارهای ما اپریل نشان می‌دهد، میزان معاملات و لیستینگ‌های جدید به طور متوسط ۶۵ درصد کاهش یافته، ولی قیمت‌ها تغییری نداشته چه معنایی دارد؟

این پایدار بودن قیمت در طول بحران‌های اقتصادی کوتاه‌مدت، موضوعی دور از ذهن نیست، اما اگر بحران کرونا ادامه‌دار شود، چه اتفاقی خواهد افتاد و بازار مسکن چه شرایطی را تجربه خواهد کرد؟

شما با خواندن این مطلب از تفاوت میانگین قیمت فعلی خانه در بخش‌های مختلف تورنتو و تفاوت میانگین قیمت خانه‌های مستقل و کاندومینیوم و خانه‌های نیمه‌مستقل و تاون‌هاوس‌ها آگاه می‌شوید، آمار انجمن املاک و مستغلات تورنتو درباره قیمت خانه در تورنتو نسبت به یک سال گذشته را می‌بینید و با پیش‌بینی انجمن فدرال ملی وام مسکن و اقتصاددانان CIBC Capital Mrkets درباره آینده قیمت مسکن آشنا می‌شوید.

این مطلب در روزنامه فایننشیال پست کانادا منتشر شده است.

داده‌های فروش ماه اپریل از برخی بازارهای بزرگ کانادا، تاییدکننده این نگرانی‌ است که میزان فروش مسکن، همچنان به شکل چشمگیری در حال کاهش است. با این وجود، در حالی که ظرفیت فروش سقوط کرده، قیمت‌ها از ثبات بیشتری برخوردار است و حتی در برخی بازارهای فرعی، افزایش قیمت نیز مشاهده می‌شود.

در بحران‌های کوتاه‌مدت، قیمت مسکن راهی برای پایدار نگه داشتن خود پیدا می‌کند

دوگانگی در میزان فروش و قیمت‌ها، آشکار کننده یکی از ویژگی‌های ذاتی قیمت‌ مسکن است و آن اینکه قیمت مسکن، به سختی دچار نوسان می‌شود.

همانند میزان دستمزدها که به اندازه آمار بیکاری در طول دوره‌های رکود کاهش پیدا نمی‌کند، قیمت‌ مسکن نیز راهی برای پایدار نگاه داشتن خود در حین بحران‌های اقتصادی کوتاه‌مدت پیدا می‌کند.

با وجود این، چنانچه بحران برای مدت زمان طولانی‌تری ادامه یابد و همراه با کاهش مستمر فرصت‌های شغلی باشد، دیگر نمی‌توان با اطمینان در این باره سخن گفت.

چرا قیمت و میزان فروش مسکن در مرکز شهرها ممکن است کاهش چشمگیرتری داشته باشد؟

با نگاهی دقیق‌تر به چندین بازار فرعی، می‌توان دریافت که قیمت‌ها و میزان فروش مسکن در بخش‌های مرکزی شهرها، ممکن است با کاهش‌های چشمگیرتری همراه شود.

دلیل این موضوع، می‌تواند آن باشد که مناطق واقع در بخش‌های مرکزی شهرها که به خاطر دسترسی و پیاده‌پذیری بالای‌شان مورد توجه قرار دارند، از آنجا که قیمت‌های‌شان سریع‌تر از بقیه نقاط بازار محلی مسکن رشد می‌کند، حباب بیشتری پیدا می‌کنند.

فروش در ماه اپریل کاهش یافته ولی قیمت‌ها نه؛ چرا؟

داده‌های فروش مسکن برای منطقه تورنتو در اپریل حاکی از کاهش ۶۷ درصدی میزان فروش نسبت به سال گذشته است و لیستینگ‌های جدید نیز ۶۴ درصد کمتر شده است. اما میانگین قیمت‌ها اساسا تغییری نیافته و حتی افزایش ناچیزی به میزان یک دهم درصد را تجربه کرده است.

چه تفاوتی بین میانگین قیمت خانه‌های مستقل و کاندومینیوم و خانه‌های نیمه‌مستقل و تاون‌هاوس‌ها وجود دارد؟

به یاد داشته باشید که در میانگین قیمت‌ها، تفاوت‌های مربوط به نوع سازه و اندازه خانه‌ها در طول زمان در نظر گرفته نمی‌شود. برای مثال، میانگین قیمت‌ها برای خانه‌های مستقل و کاندومینیوم‌ها در تورنتو کاهش یافته است، اما برای خانه‌های نیمه‌مستقل و تاون‌هاوس‌ها خیر.

مقایسه بین تورنتو و حومه ۹۰۵ آن، حتی می‌تواند اطلاعات بیشتری را آشکار کند. به‌طوری که، میانگین قیمت‌ها نسبت به سال گذشته، برای خانه‌های مستقل این حومه‌ها تنها ۰.۸ درصد کاهش یافته، اما در مورد سایر انواع خانه‌های موجود در حومه‌، قیمت‌ها اندکی بالاتر رفته است.

تفاوت میانگین قیمت خانه در بخش‌های مختلف شهر تورنتو

در داخل خود شهر، میانگین قیمت‌ها در بخش‌های مرکزی و گران‌قیمت‌تر، به میزان 9.4 درصد افت داشته، اما در محله‌های شرقی و غربی افزایش پیدا کرده است. در واقع، قیمت‌ها در بخش‌های شرقی به میزان ۸.۸ درصد بالاتر رفته است.

به یاد داشته باشید که قیمت‌های فوق‌العاده بالا موجب تحت تاثیر قرار گرفتن میانگین تعدیل‌نشده unadjusted قیمت‌ها می‌شود و میانه قیمت‌ها median برای این مقدارهای بالا، تا اندازه‌ای تعدیل می‌شود.

میانه قیمت‌ها، در بیشتر نواحی تشکیل‌دهنده شهر تورنتو، در ماه اپریل بالاتر از یک سال قبل از آن بوده است. حتی در مناطق مرکزی، قیمت‌های میانه افزایش اندکی به میزان 0.86 درصد را تجربه کرده است.

آمار انجمن املاک و مستغلات تورنتو درباره قیمت خانه در تورنتو نسبت به یک سال گذشته

انجمن املاک و مستغلات تورنتو Toronto Real Estate Board – TRREB، قیمت‌های پایه فهرست‌گذاری‌شده indexed benchmarked را به شکل تعدیل شده adjusted بر مبنای کیفیت و اندازه مسکن، منتشر می‌کند تا مقایسه با واحدهای مشابه از نظر اندازه در طول زمان، آسان‌تر شود.

آمارهای این انجمن نشان می‌دهند که قیمت‌های پایه منطقه تورنتو شامل تمامی بازارهای فرعی و همه انواع مسکن، نسبت به یک سال قبل، ۱۰.۲ درصد بالاتر رفته است.

هنگامی که همه این اعداد و ارقام را در کنار هم می‌گذاریم، تصویر دقیق‌تری از وضعیت بازارهای املاک مشخص می‌شود. میانگین قیمت‌های تعدیل نشده، نشان از آن دارد که قیمت مسکن در مرکز شهر، کاهش اندکی را تجربه می‌کند. اما میانگین قیمت‌ها، هنگامی که بر مبنای اندازه و کیفیت تعدیل شود، در ماه اپریل نسبت به زمان مشابه سال گذشته، افزایش نشان می‌دهد.

پاسخ به دو پرسش حیاتی درباره قیمت فعلی مسکن و آینده قیمت‌ها

این امر به دو پرسش حیاتی منجر می‌شود:

• چرا همزمان با چنین کاهش چشمگیری در میزان فروش، قیمت‌های مسکن در حال افزایش است؟
• آیا در آینده قیمت‌ها افزایش خواهد یافت، یا سیر نزولی پیدا می‌کند؟

Skylar Olsen، اقتصاددان ارشد در Zillow Group، برای این افزایش در قیمت‌های مسکن، یک توضیح دارد. به گفته او، با آنکه تقاضا برای مسکن دچار فروپاشی شده، اما از آن طرف عرضه نیز همین سرنوشت را پیدا کرد و موجب شد که قیمت‌ها سطوح فعلی خود را حفظ کند.

همچنین، بسیاری از فروشندگان هنوز انگیزه‌ای برای کاهش قیمت‌ها ندارند. او معتقد است همین‌که محدودیت‌های مرتبط با تعطیلی‌ها تمام شود، سیل خریداران مسکن به بازار سرازیر خواهد شد، در عین حال که به دلیل کاهش لیستینگ‌ها، عرضه کافی وجود نخواهد داشت.

یافتن پاسخ برای پرسش از آینده قیمت‌های مسکن، دشوارتر است. بعضی‌ها بر این باورند که وقتی بازارها فعالیت معمول خود را از سر گیرند، تقاضای سرکوب شده، احتمالا قیمت‌ها را به سمت بالا هدایت خواهد کرد.

پیش‌بینی انجمن فدرال ملی وام مسکن و اقتصاددانان درباره آینده قیمت مسکن

انجمن فدرال ملی وام مسکن Federal National Mortgage Association، معروف به Fannie Mae، موسسه‌ای تحت حمایت دولت ایالات متحده است که در تبدیل وام مسکن به اوراق بهادار تخصص دارد.

این موسسه، برآورد کرده است که میانه قیمت‌های مسکن در سال ۲۰۲۰، اندکی بالاتر از سال گذشته خواهد بود. اما اقتصاددانان CIBC Capital Mrkets، در یادداشت تازه‌ای، پیش‌بینی کرده‌اند که میانگین قیمت‌ها در کانادا، 5 تا ۱۰ درصد نسبت به سطوح سال ۲۰۱۹ پایین‌تر خواهد بود.

ضعف بازارهای کار به عنوان یکی از دلایل این کاهش اعلام شده است، ضمن آنکه واحدهای گران‌قیمت در بخش ساختمان‌های بلندمرتبه بازار، چشمگیرترین کاهش قیمت را تجربه خواهند کرد.

همچنین، شرکت خانه‌سازی و وام مسکن کانادا Canada Mortgage and Housing Corporation – CMHC پیش‌بینی کرده است که قیمت‌های مسکن، تا اواخر سال ۲۰۲۲، دیگر به سطوح پیش از کووید ۱۹ برنمی‌گردد.

Yogi Berra مربی مشهور بیسبال زمانی گفته بود که «پیش‌بینی کردن دشوار است، مخصوصا درباره آینده». بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست و این پیش‌بینی‌ها بر مبنای فرضیه‌های برآوردکنندگان شکل می‌گیرد.

در چه صورت، بازارهای مسکن زودتر به شرایط عادی خود برمی‌گردند؟

اگر دولت‌ها و بیزینس‌ها دست در دست یکدیگر بگذارند تا اقتصاد را زودتر راه‌اندازی کرده و جلوی دائمی شدن اخراج‌ها را بگیرند، بازارهای مسکن نیز زودتر به شرایط عادی برمی‌گردند.

هم دولت‌های ملی و هم دولت‌های سطح پایین‌تر، در آمریکای شمالی و اروپا، عملا دارند خرده‌فروشی‌ها، مدارس و سایر مراکز را بازگشایی می‌کنند.

راه‌اندازی مجدد اقتصاد در حین حضور پاندمی، از جمله سناریوهایی است که دارد اتفاق می‌افتد و می‌تواند برای بازارهای مسکن نیز خبر خوبی باشد. این امر می‌تواند به رشد مجدد میزان فروش و افزایش ملایم قیمت‌های مسکن منجر شود.

 

[elfsight_pdf_embed id=”73″]

 

[table id=33 /]

 

[elfsight_pdf_embed id=”68″]