آنچه باید درباره انصراف از معامله ملک و بندهای مربوط به کرونا در قراردادها بدانید
همه چیز با گذشته متفاوت شده و حتی معاملات ملک هم مانند سابق نیست. در این شرایط، دغدغه‌های بسیاری برای مردم پیش آمده و این دغدغه‌ها تا زمان سازگار شدن با شرایط جدید ادامه دارد. برای مثال، مردم چالش‌هایی درباره بندهای مرتبط با کرونا که در قراردادها آمده، دارند یا می‌خواهند بدانند آیا در این شرایط، در صورت پشیمانی از خرید یک ملک می‌توانند قرارداد خود را به راحتی لغو کنند یا درگیر مشکلات بیشتری می‌شوند
فهرست مطالب
- نکاتی درباره‌ی سوالی که شما پرسیده‌اید
- تفاوت خرید و فروش ملک در این اوضاع با شرایط عادی
- به دلیل کووید ۱۹ بندهای مختلفی به قراردادها و معاملات اضافه شده است
- توافقنامه‌هایی که به خوبی تنظیم نشده باشد، چه مشکلاتی ایجاد می‌کنند؟
- قبل از گنجاندن هر بندی در سند خرید و فروش، حتما با یک وکیل املاک مشورت کنید
- همچنان به پیروی از توصیه‌های بهداشتی و فاصله‌گیری اجتماعی ادامه دهید
- در حال حاضر، انصراف دادن از معامله خرید و فروش ملک می‌تواند دردسرساز شود
- آیا بحران کرونا جزو شرایطی است که به خریداران اجازه لغو معامله را می‌دهد؟
- انصراف از معامله، می‌تواند به اقدام قانونی فروشنده علیه شما منجر شود
- انصراف از معامله غیرممکن نیست اما شرط‌هایی دارد
امیر از تورنتو: من این روزها قصد دارم خانه‌ای بخرم، اما واقعا سردرگم شده‌ام و به دلیل شرایط جدیدی که در اثر کرونا پیش آمده، باید ملاحظات مختلفی را در نظر بگیرم. از یکی از دوستانم شنیدم که به تازگی بندی به نام بند کووید ۱۹ به قراردادها اضافه شده است.
سوال من این است که این بند چیست و من حتما باید آن را در پیشنهاد خرید خودم بگنجانم یا می‌توانم از آن صرف‌نظر کنم؟ و این که آیا بند ویژه دیگری هم وجود دارد که در صورت خرید ملک در حین پاندمی، لازم باشد آن را در پیشنهاد بیاورم؟
دغدغه دیگری که برایم ایجاد شده این است که اگر خانه‌ای را قرارداد ببندم، بعد کارم را از دست بدهم، آیا به نظر شما می‌توانم از توافقنامه خرید انصراف بدهم یا خیر؟
پاسخ: مجتبی عسگریان، مشاور املاک و مسکن – تورنتو
نکاتی درباره‌ی سوالی که شما پرسیده‌اید
سردرگمی و بلاتکلیفی، طبیعت یک بحران است؛ به‌ویژه اگر در دل بحران کرونا، پای معامله‌های بزرگ و مهمی مثل معامله ملک هم وسط باشد. در چنین شرایطی، طبیعی است که دست و دل طرفین معامله بلرزد و دائم به دنبال چک کردن ریزه‌کاری‌های معامله و قرارداد باشند تا خدای نکرده ضرر نکنند.
به دلیل همین دغدغه‌ها بوده که بندهایی مرتبط با کووید ۱۹ به قراردادها و توافقنامه‌های معاملات املاک اضافه شده است؛ بندهایی که شاید هنوز خیلی از افراد به درستی درباره چند و چون و کارکرد آنها اطلاع نداشته باشند.
از سوی دیگر، به دلیل تغییرات و بی‌ثباتی قیمت‌ها، عده‌ای از کسانی که معامله‌ای انجام داده‌اند، به این نتیجه رسیده‌اند که نکند ضرر کرده باشند و بخواهند از معامله خود انصراف دهند اما این کار به این سادگی‌ها که فکر می‌کنند، نیست.
خواندن این مطلب به شما کمک می‌کند تا اطلاعات مفیدی درباره بندهای مرتبط با کووید ۱۹ قراردادها کسب کنید و از تبعاتی که انصراف از قرارداد برایتان دارد، آگاه شوید.
تأثیر پاندمی ویروس کرونا بر صنعت املاک و مستغلات، موقعیت منحصربه‌فردی را برای خریداران، فروشندگان و متخصصانی که در انجام معامله ملک به آنها تکیه دارند، ایجاد کرده است. هر خریداری که قصد دارد ظرف چند هفته یا چند ماه آینده، خرید خود را تکمیل نماید، لازم است که همکاری نزدیکی با مشاور مسکن خود داشته باشد.
تفاوت خرید و فروش ملک در این اوضاع با شرایط عادی
ضروری است اطمینان حاصل شود که خریداران و فروشندگان، متوجه هستند که خرید ملک در اوضاع کنونی، با آنچه در شرایط معمول اتفاق می‌افتاد، تفاوت‌های بسیاری دارد؛ و اینکه محدودیت‌ها، ممنوعیت‌ها و توافقنامه‌های لازم فعلی برای تبعیت از الزامات فاصله‌گیری اجتماعی، تأثیر مستقیمی بر تجربه خرید آنها خواهد داشت.
به دلیل کووید ۱۹ بندهای مختلفی به قراردادها و معاملات اضافه شده است
در پاسخ به سوال شما درباره نهایی کردن معاملات تحت دستورات اضطراری استانی مربوط به محیط کووید ۱۹، باید توجه داشت که ما شاهد ظهور انواع مختلفی از بندها و اسقاط حق‌های Liability Waivers جدید بوده‌ایم.
هدف از این موارد، پرداختن به ملاحظاتی مانند انتقال بیماری و ویروس، تأخیر در معامله و اختلال در خدمات اضافی است که مصرف‌کنندگان برای تکمیل معاملات املاک خود، به آنها تکیه دارند.
توافقنامه‌هایی که به خوبی تنظیم نشده باشد، چه مشکلاتی ایجاد می‌کنند؟
باید هشیار بود که بندها و اسقاط حق‌هایی که در توافقنامه‌ها به شکل مناسب تنظیم نشده باشد، می‌تواند به سردرگمی‌های غیر ضروری منتهی شود. همچنین، این موارد می‌تواند اختلافات و مجادلاتی ایجاد کند و باعث ایجاد هزینه‌های اضافی برای همه طرف‌های معامله شود.
در بدترین حالت، توافقنامه‌هایی که به شکل مناسب تنظیم نشده باشند، حتی می‌توانند موفقیت معامله خریدار و فروشنده را به خطر بیندازند.
قبل از گنجاندن هر بندی در سند خرید و فروش، حتما با یک وکیل املاک مشورت کنید
اگر به این فکر هستید که یک یا چند بند مرتبط با کووید ۱۹ در پیشنهاد خود قرار دهید یا قراردادی به شما پیشنهاد شده است که شامل چنین بندهایی است، توصیه می‌کنیم که سند موردنظر را به همراه کارگزار املاک خود به دقت مطالعه کرده و قبل از گنجاندن چنین بندها یا اسقاط حق‌هایی در هرگونه قرارداد، سند یا توافقنامه خرید و فروش یا موافقت با آنها، حتما با یک وکیل املاک مشورت کنید.
همچنان به پیروی از توصیه‌های بهداشتی و فاصله‌گیری اجتماعی ادامه دهید
هر یک از ما نقش مهمی در هموار کردن منحنی تعداد موارد ابتلا به این پاندمی داریم. پس لطفا همچنان به پیروی از دستورالعمل‌ها، توصیه‌ها و راهنمایی‌های مقامات سلامت عمومی و مراجع دولتی، در ارتباط با فاصله‌گیری فیزیکی و کاستن از ریسک قرارگیری در معرض ویروس کووید ۱۹ یا انتقال آن در خلال خرید خود، ادامه دهید.
درست است که مردم نیاز دارند تصمیم‌گیری‌هایی درباره املاک خود داشته باشند. اما این تصمیم‌گیری‌ها باید فکورانه و با تعهد و احترام کامل نسبت به سلامت عمومی، انجام شود.
در حال حاضر، انصراف دادن از معامله خرید و فروش ملک می‌تواند دردسرساز شود
در مورد سوال دوم هم که پرسیده بودید، اگر خانه‌ای بخرید، آیا بعدا می‌توانید از توافقنامه خرید انصراف دهید یا خیر، ابتدا باید بگویم متأسفانه این بی‌ثباتی بر زندگی خیلی‌ها اثر گذاشته است.
این پاندمی و وضعیت اضطراری ناشی از آن، موقعیت مالی پر مخاطره‌ای را برای برخی از خریداران و فروشندگان استان، ایجاد کرده است.
با توجه به آنکه بیزینس‌های بسیاری تعطیل شده‌اند و تنها خدمات ضروری در حال ارائه است، می‌توان درک کرد که چرا بعضی از خریداران، در حال بررسی گزینه‌های انصراف از توافقنامه خرید و فروش (APS) هستند. اما انصراف دادن از معامله، با این تصور که تنها چیزی که از دست می‌دهید بیعانه‌تان است، بسیار پر مخاطره و به احتمال زیاد نادرست است.
آیا بحران کرونا جزو شرایطی است که به خریداران اجازه لغو معامله را می‌دهد؟
به یاد داشته باشید که APS یک سند قانونی است. گرچه شرایطی مانند برآوردن نشدن برخی شروط مالی تصریح شده در قرارداد و … وجود دارد که ممکن است به خریداران اجازه دهد APS را لغو کنند، اما بحران سلامتی فعلی احتمالا از جمله این شرایط نیست.
وضعیت پاندمی فعلی احتمالا به گونه‌ای نیست که در صورت برآورده شدن یا اسقاط حق تمامی شروط مندرج در APS، امکان انصراف از آن وجود داشته باشد.
شما در نهایت باید درباره شرایط و سایر بندهای مرتبط در APS ویژه خود، با وکیل املاک‌تان مشورت کنید. اگر توافقنامه‌ای را امضا کرده‌اید و همه شرایط آن برآورده شده است، احتمالا باید با کارگزار، وکیل، وام‌دهنده و فروشنده خود کار کنید تا ببینید که آیا امکان دستیابی طرفین به یک راه‌حل جایگزین وجود دارد یا خیر.
انصراف از معامله، می‌تواند به اقدام قانونی فروشنده علیه شما منجر شود
شما و همه خریداران، باید درک کنید که انصراف از معامله، می‌تواند به اقدام قانونی فروشنده علیه شما منجر شود.
برای مثال، چنانچه یک خریدار از توافقنامه APS انصراف بدهد و فروشنده بعدا ملک را به قیمتی کمتر از قیمت توافق شده با شما در توافقنامه اولیه به فروش برساند، دادگاه می‌تواند دستور بدهد که خریدار قبلی، نه تنها بیعانه اولیه خود را از دست بدهد، بلکه مابه‌التفاوت بین قیمت توافق‌شده خود و قیمت فروش نهایی ملک را به علاوه هزینه‌های اضافی دیگر، بپردازد.
انصراف از معامله غیرممکن نیست اما شرط‌هایی دارد
البته، این به آن معنا نیست که انصراف از معامله، به کلی غیر ممکن باشد. در صورت بهره‌گیری از کمک متخصصان حرفه‌ای و مواجه بودن با فروشنده‌ای که آمادگی پیدا کردن راه‌حلی جایگزین را داشته باشد، شاید امکان یافتن گزینه‌هایی برای لغو قرارداد وجود داشته باشد.
با وجود این، برای لغو قرارداد، ممکن است ناچار به تقبل هزینه‌ها یا ارائه مشوق‌هایی باشید. در چنین موقعیت‌هایی، هم کارگزار و هم وکیل املاک شما نقش بسیار مهمی در پیگیری منافع شما خواهند داشت.
پس بهتر است با آنها صادقانه و شفاف برخورد کنید. آنها برای کنکاش در گزینه‌های شما و ارائه توصیه‌هایی که بتواند به تصمیم‌گیری آگاهانه شما کمک کند، به خوبی مجهز هستند.
همه طرف‌های معامله باید با انعطاف‌پذیری و درک متقابل وارد چنین موقعیت‌هایی شوند و از یاد نبرند که ما واقعا در روزگاری غیر عادی به سر می‌بریم.
