سرمایه‌گذاری در بازار مسکن؛ آیا این بهترین راه است؟
درک فاستر یکی از مشهورترین آدم‌های حوزه مالی در کاناداست؛ رسانه‌ها او را جوان‌ترین بازنشسته کانادا نامیده‌اند. درک فاستر در سن ۳۴ سالگی همه املاک و مستغلات خود را فروخت و آن را در بازار بورس سرمایه‌گذاری کرد. او بعد از بازنشستگی، شروع به نوشتن کتاب‌هایی درباره مدیریت مالی کرد که بارها پرفروش‌ترین کتاب‌های غیرداستانی در کانادا بوده است. او البته سرمایه اولیه خود را از خرید خانه به دست آورده اما در این مطلب به ما می‌گوید بهترین راه برای سرمایه‌گذاری در کانادا کدام است؛ آیا باید بازار مسکن را انتخاب کنیم یا به سراغ بورس برویم.
مسکن برای من و بیشتر مردم سرمایه‌گذاری واقعا خوبی بوده است. من و همسرم اولین خانه خود را در ۱۹۹۹ خریدیم و بعد قیمت آن به پرواز در آمد. وقتی که تعدادمان بیشتر شد خانه‌ی اولی را فروختیم و برای خانواده‌ی رو به رشدمان خانه‌ی بزرگتری خریدیم.
خانه‌ی دوم را هم در ۲۰۱۲ فروختیم چون قیمت‌ها حسابی بالا رفته بود و سود خیلی خوبی می‌کردیم. سرمایه‌گذاری در مسکن برای من در طول این سال‌ها سودی خوب و فارغ از مالیات به همراه داشته است. اما حقیقت این است که هر ابلهی هم در دو دهه‌ی پیش خانه خریده باشد همین اندازه سود کرده است. ادامه راه اما به این روشنی نیست.
چرا خانه خود را فروختیم
ما در ۲۰۱۲ خانه‌ی خود را فروختیم چون تصمیم داشتیم یک خودرو کاروان بخریم و یک سال را به مسافرت و گشت و گذار در گوشه و کنار آمریکای شمالی بگذرانیم. ضمن اینکه بازار وضعیت خوبی داشت و اجاره جمع کردن هم در هنگام سفر دردسرهای خودش را دارد. وقتی که در ۲۰۱۳ از سفر برگشتیم، تصمیم گرفتیم جایی برای خود اجاره کنیم چون وقت آن را نداشتیم که دنبال خانه برای خرید بگردیم؛ و از آن موقع تا حالا مستاجر هستیم.
حساب‌وکتاب مقایسه‌ای درباره خرید یا اجاره خانه
من در یکی از مقاله‌ی قبلی‌ام با عنوان «حباب مسکن؛ دیدگاه یک بی‌خانمان خنگ…» دلایل خود را درباره‌ی اینکه چرا فکر می‌کنم خرید مسکن اکنون گران است بیان کردم و با مثال آوردن از اولین خانه‌ی خودم نوشتم. من و همسرم در ابتدای شروع زندگی مشترک‌مان در اوایل ۱۹۹۹ یک کاندو تاون‌هاوس خریدیم. اجاره‌ی این کاندوها در آن زمان ماهی ۱۳۰۰ دلار بود و هزینه‌ی شارژ، مالیات و بیمه هم جمعاً حدود ۴۰۰ دلار در ماه می‌شد. ما می‌توانستیم آنجا را ماهی ۱,۳۰۰ دلار اجاره کنیم، یا خانه را بخریم و فقط ۴۰۰ دلار هزینه‌های مالکیت بپردازیم. صرفه‌جویی خرید نسبت به اجاره را می‌شد اینطور حساب کرد:
1300 – 400 = 900
که می‌شد ۹۰۰ دلار در ماه یا ۱۰۸۰۰ دلار در سال.
قیمت خرید این خانه ۱۳۰ هزار دلار بود. به عبارت دیگر با خرید این خانه ما سالی ۱۰,۸۰۰ دلار در هزینه‌ی مسکن صرفه جویی می‌کردیم. به دیگر سخن «عملکر سود» مؤثر این خانه از این قرار بود:
10,800 / 130,000 = 8.3%
اگر می‌خواستم «نسبت قیمت به درآمد» را حساب کنم می‌شد:
130.000 / 10.800 = 12 X
سپس نشان دادم چگونه قیمت‌ها در طول زمان افزایش یافته است:
کاندویی که ما بار اول خریداری کردیم حالا حدود ۲۷۰ هزار دلار قیمت دارد. اجاره‌ها با اندکی افزایش به حدود ۱۴۰۰ دلار در ماه رسیده است، اما مالیات املاک و هزینه‌های کاندو حدود ۲۰۰ دلار افزایش پیدا کرده و به ۶۰۰ دلار در ماه رسیده است. به عبارت دیگر صرفه جویی خرید همان خانه حالا این حالت را پیدا می‌کند:
1.400 – 600 = 800
که می‌شود ۸۰۰ دلار در ماه یا ۹,۶۰۰ دلار در سال.
عملکرد سود امروز به این صورت است:
9.600 / 270.000 = 3/6 %
اگر بخواهم «نسبت قیمت به درآمد» را حدودی حساب کنم می‌شود:
270.000 / 9.600 = 28 X
ایده‌ی اصلی آن مقاله این بود که قیمت‌ها به شکل چشمگیری دچار افزایش شده است. درحالی‌که «عملکرد» این خانه در ابتدا 3/8 درصد و نسبت P/E (قیمت به درآمد) آن ۱۲ بود، در طول این سال‌ها قیمت خانه به حدی رشد داشته که اکنون «عملکرد» به 6/3 درصد افت پیدا کرده و نسبت P/E نیز با افزایش بسیار زیاد به ۲۸ رسیده است.
محاسبات نشان می‌دهد اجاره کردن کار بهتری است
هدف از این جمع و تفریق‌ها و نگاه به افزایش قیمت‌ها، آسان کردن مقایسه‌ی وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن و بازار سهام بود. آنچه در ذهن من می‌گذشت این بود که واقعاً نمی‌دانستم آیا در وضعیتی قرار داریم که بتوان بر آن نام حباب مسکن گذاشت یا نه، ولی این ارزیابی‌ها من را بر آن داشت که در بازگشت از مسافرت یک ساله و پر از ماجراجویی خود اقدام به اجاره کنم.
هم قیمت خانه رشد کرده و هم هزینه‌ها
امروز اوضاع چطور است؟ همه ما می‌دانیم که قیمت خانه در کانادا در حال افزایش است. اخیراً سعی کردم ارزش خانه خود را بدانم و بعد از جستجو دیدم که فقط یک نمونه برای فروش وجود دارد. حدود قیمت این خانه ۲۵۰ هزار دلار بود. بنابراین وضعیت قیمت‌ها نسبت به ۲۰۱۲ فرق چندانی نکرده و تقریباً همان است. درست است که 5/7 درصد کاهش وجود دارد، اما این می‌تواند مربوط به محاسبه‌ی هزینه‌هایی مانند تعمیرات و مانند آن باشد. بنابراین می‌توان گفت حتی در بازار شهری مثل اتاوا که قیمت‌ها مانند چند سال قبل‌تر دچار تغییر نشده است هم هنوز بازار مسکن اندکی گران به نظر می‌رسد.
هم اجاره‌نشینی و هم سرمایه‌گذاری
در همین حین من سودی که از فروش خانه در سال ۲۰۱۲ به دست آوردم را در بازار سهام سرمایه‌گذاری کردم؛ بیشتر هم سهام آمریکا. بررسی‌ها نشان می‌دهد در این فاصله بازار سهام نیز به پرواز در آمده است. الان با در نظر گرفتن سود سهام و همچنین افت ارزش دلار کانادا، من حالا تقریباً می‌توانم دو واحد خانه خریداری کنم. اما حالا که ارزش سهام این‌قدر بالا رفته اوضاع چطور به نظر می‌رسد؟
حساب‌وکتاب شرایط امروز
من نگاهی به اعداد و ارقام خانه‌ای که اکنون در آن ساکن هستیم انداختم. در حال حاضر ما حدود ۱۶۵۰ دلار در ماه بابت اجاره می‌پردازیم؛ یعنی ۱۹۸۰۰ دلار در سال. این خانه دور و بر ۳۲۵ هزار دلار الان قیمت دارد. مالیات ملک، هزینه‌های نگهداری و بیمه‌های اضافی هم سالی حدود ۶۸۰۰ دلار برای صاحب‌خانه آب می‌خورد. به این ترتیب ما اگر حالا اقدام به خرید کنیم سالی ۱۳ هزار دلار صرفه‌جویی کرده‌ایم. آیا این سود خوبی است؟ بیایید ببینیم:
13.000 / 325.000 = 4 %
اگر ما بخواهیم خانه‌ای که در آن هستیم (یا چیزی شبیه به آن) را همین حالا بخریم، می‌توانیم حدود ۴ درصد (بدون مالیات) بابت اجاره‌ای که دیگر نمی‌دهیم به دست بیاوریم. به علاوه ممکن است با افزایش قیمت ملک، سود بدون مالیات دیگری نیز نصیب ما شود. با توجه به وضعیت بازار سهام که در حال حاضر بسیار افزایش پیدا کرده است و خطر سقوط آن احساس می‌شود، اینها می‌تواند سودهای خوبی باشد؛ بسته به اینکه قیمت مسکن به سیر صعودی خود ادامه دهد، کاهش یابد، یا در همین حدود باقی بماند. نتیجه‌ی نهایی این است که با شرایطی که امروز بر بازارها حاکم است نمی‌توان به روشنی «برنده»ای را در رقابت بین اجاره و خرید تعیین کرد.
هم مسکن و هم همه بازارها بیش از ارزش خود قیمت دارند
در کل به نظر می‌آید اکنون خانه‌ها در بسیاری از بازارهای مسکن، اندکی بیش از ارزش واقعی خود قیمت‌گذاری می‌شوند، اما احتمالاً هنوز به آخرین حد رشد قیمت خود نرسیده‌اند. این را نیز باید در نظر داشت که در حال حاضر همه‌ی انواع دارایی‌ها (املاک، سهام، اوراق قرضه و …) اندکی گران‌تر از ارزش خود هستند. دلیل این امر نیز قبل از هر چیز نرخ‌های پایین بهره است.
من برای اینکه درباره‌ی آینده‌ی قیمت‌ها در بازار مسکن پیش‌بینی کنم، اطلاعات لازم را در اختیار ندارم، اما در حال حاضر از سبد سهام خودم راضی هستم و مایلم به همین شکل از سود سهامی که از طریق فروش خانه به دست می‌آورم استفاده کنم. فکر می‌کنم فعلا به اجاره‌نشینی ادامه دهیم، دستکم به خاطر دردسرهای کمتر آن.
