بالاخره چکار کنیم؟ خانه بخریم یا نخریم؟

 

اسپانسر ویژه: جلال معتضدی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

آیا مبلغی سرمایه دارید که نمی‌توانید تصمیم بگیرید آن را پس‌انداز کنید یا اینکه آن را برای پیش‌پرداخت یک خانه بپردازید و خانه بخرید؟ آیا این پرسش دارد شما را آزار می‌دهد؟ نگران نباشید،‌ شما تنها نیستید. بسیاری از افراد در کانادا با همین مشکل روبرو هستند و مجبورند درباره‌ی آن تصمیم بگیرند، تصمیمی که گرفتن آن آسان نیست.

همیشه بزرگان خانواده‌ها در ایران به ما گفته بودند اگر می‌خواهید سرمایه‌تان را نه سیل ببرد و نه در آتش‌سوزی از بین برود خانه بخرید، اما آیا این مساله در اینجا در کانادا هم مصداق دارد؟

این مطلب که آن را آج‌هازی یک سرمایه‌گذار و فعال در بازار مسکن بریتیش کلمبیا آن را نوشته، در تلاش برای یافتن پاسخی به این پرسش، به طرح دو نمونه پرداخته است. دو نفر در سال ۲۰۰۸، در بدترین زمان ممکن و درست پیش از اینکه بحران مالی همه‌ی دنیا را به‌هم بریزد دارند دارند تصمیم می‌گیرند که آیا خانه بخرند و یا اینکه آن را پس‌انداز کنند. یکی از این دو نفر خانه می‌خرد و دیگری دست نگه می‌دارد و پس‌انداز می‌کند. در این مثال به خوبی می‌بینیم که حتی خانه خریدن در بدترین روزها هم چه نتیجه‌ای در پی داشته است. می‌خواهیم ببینیم آیا اینکه چه زمانی در کانادا باید در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنیم واقعا مهم است؟

به نظر شما آیا این مطلب جانبدارانه و به نفع یکی از دو طرف این ماجراست؟ شما بگویید.

این مثل قدیمی که می‌گویند «سرمایه‌گذاران کارهایی انجام می‌دهند که در نگاه بقیه غیرعادی است» حقیقت دارد، یعنی آنها زمانی اقدام به فروش می‌کنند که هیچ کس نمی‌فروشد و زمانی می‌خرند که هیچکس به فکر خرید نیست. به طور کلی این کاملا درست است. یعنی براساس تئوری و بر روی کاغذ، ما سرمایه‌گذاری‌مان را در بازار در دوران رکود شروع می‌کنیم، چند ملک می‌خریم و زمانی که بازار شکوفا شود می‌فروشیم و سود می‌بریم. این درست، ولی مشکل اینجاست که این فقط یک افسانه است. برای اینکه در معامله‌ای نهایت سود را ببرید، باید از خوش‌شانسی، درایت و نظم ویژه‌ای برخوردار باشید.

اما آیا لازم است برای این کار زمان‌بندی بازار را پیش بینی کنیم؟ آیا استراتژی ساده‌ی خریدن و نگه داشتن ملک ما را به مقصود می‌رساند؟ بیایید فرض کنیم الان آوریل ۲۰۰۸ است  و داریم شرایط دو نفر را بررسی می‌کنیم که هر دوی آنها در برای خریدن مسکن تردید دارند. این تاریخ را انتخاب می‌کنیم، چون یکی از بدترین زمان‌ها برای خرید خانه است؛ دقیقا چند هفته پیش از آنکه آسمان به زمین بیاید.

نفر اول: استراتژی پس‌انداز و اجاره‌نشینی

نفر اول ما جان ۳۰ ساله است که محتاط و محافظه‌کار می‌باشد. او اکنون در سال ۲۰۰۸،‌ اجاره‌نشین است و زندگی راحتی دارد. جان طی پنج سال گذشته هر سال ۵۰۰۰ دلار و جمعا ۲۵ هزار دلار در حسابی با سود بالا پس‌انداز کرده و می‌تواند از آن به‌عنوان پیش‌پرداخت خریدن یک خانه استفاده کند. او تا حدی هم نسبت به بازار مسکن خوش‌بین است ولی حس ششمی به او می‌گوید که صبر کند و چیزی نخرد، زیرا در این صورت پولش را از دست می‌دهد. تصمیم می‌گیرد به اجاره‌نشینی و پس‌انداز پول ادامه دهد.

نفر دوم: خریدن خانه در بدترین زمان ممکن

حالا با جین که او هم ۳۰ ساله است آشنا شوید. جین نیز با سخت‌کوشی همین ۲۵ هزار دلار را پس‌انداز کرده و تصمیم دارد خانه‌ای بخرد. اگرچه پدرش به او می‌گوید که دارد اشتباه می‌کند، اما او بالاخره وارد بازار می‌شود. جین خانه‌ای را درRutland که سال ۱۹۷۰ ساخته شده به قیمت ۴۱۵۴۵۰ دلار می‌خرد. او برای بازپرداخت وام خود که ۴۰ ساله و با نرخ ۱۹ / ۵ می‌باشد،‌ ماهانه ۱۹۳۵ دلار قسط پرداخت می‌کند.

خانه‌ی او یک سوییت مجزا هم در طبقه‌ی همکف دارد که می‌تواند از آن ماهانه ۱۰۰۰ دلار درآمد کسب کند. ضمن اینکه جین می‌تواند هر سال هم ۵۰۰۰ دلار پس‌انداز کند. او اکنون به خاطر خانه‌ای که خریده هیجان‌زده و خوشحال است. ولی چند ماه بعد متوجه می‌شود که قیمت‌ها دارد کاهش می‌یابد و تمام خانه‌های اطراف با مبلغی کمتر از آنچه او با وام خریده، به فروش می‌رسند. او حالا حتی اگر هم بخواهد نمی‌تواند خانه‌اش را بفروشد. اما این چیزها خیلی برای جین اهمیت ندارد. حالا که او برای خانه‌اش کف‌پوش جدید خریده و دیوارها را هم رنگ کرده، آن را بیشتر از قبل هم دوست دارد. جین از اینکه دارد مبلغ کمتری نسبت به دوستانش که اجاره‌نشین هستند پرداخت می‌کند خوشحال است.

سه سال بعد؛ سقوط بازار

او در چند سال‌های آینده هم شاهد آن بود که ارزش ملک او هر سال داشت پنج درصد کاهش می‌یافت و تا سال ۲۰۱۱ تقریبا ۲۰ درصد از ارزش آن کم شده بود. او در تمام این مدت هر روز با خود فکر می‌کرد که چقدر او بدشانس بوده خانه‌اش را درست پیش از بدترین دوران رکود خریده، اما اقساط آن را هنوز دارد به همان شکل سابق پرداخت می‌کند.

پنج سال بعد؛ تسهیلات تازه‌ی بانک

حالامی‌رسیم به وضعیت جین در اول آوریل سال ۲۰۱۳. در این زمان مانده حساب وام او ۳۷۷۶۰۰ دلار است و خانه‌های اطرافش با قیمت حدودی ۳۵۰ هزار دلار به فروش می‌رسند. بانک‌ها وضعیت را تغییر داده‌اند و اقساط ۴۰ ساله را برداشته‌اند. او اکنون باید اقساط را طی ۲۵ سال پرداخت کند. از شانس خوب جین، بانک‌ها در تلاشی برای تشویق بازار، نرخ بهره را به شکل قابل ملاحظه‌ای پایین آورده‌اند.

بانک حالا به او می‌گوید نرخ جدید برای پنج سال آینده ۶۴ / ۲ درصد است. به‌این ترتیب در واقع میزان پرداختی ماهانه او ۱۷۱۷ دلار کاهش می‌یابد. او هنوز هم مستاجر طبقه‌ی همکف خود را دارد و بنابراین حالا ۱۰۰ درصد پولی که برای خرید خانه هزینه می‌کند مستقیما به جیبش بازمی‌گردد.

۲۰۱۶؛ ابرها کنار می‌رود

درآوریل ۲۰۱۶، ارزش ملک او به ۴۴۴ هزار و ۶۶۰ دلار رسیده است. او هنوز ۳۴۴ هزار و ۲۳۵ دلار بدهکار است. وضعیت دارایی خالص او الان خیلی خوب است و در واقع او توانسته مالک صد هزار دلار از ارزش خانه‌‌اش باشد. او در حسابش بیش از ۴۰ هزار دلار پس‌انداز دارد و سالانه هم ۵۰۰۰ دلار دیگر به آن اضافه می‌شود.

برگردیم به همان نفر اول؛ جان هرگز دلش را به دریا نزد تا در بازار املاک سرمایه‌گذاری کند، زیرا نمی‌خواست در دوران رکود مسکن سرمایه‌گذاری کند. حالا در سال ۲۰۱۶ او باز هم فکر می‌کند که آسمان دارد به زمین می‌آید. عاشق خانه‌ی اجاره‌ای خود است و ۷۰ هزار دلار پس‌انداز دارد.

البته صاحبخانه‌اش هم او را دوست دارد، چون او در تمام این سال‌ها، قسمت بزرگی از وام صاحبخانه‌اش را پرداخت کرده است.

بیایید جایگاه جان و جین را پس از هشت سال مقایسه کنیم. سرمایه خالص جان ۷۰ هزار دلار و این سرمایه برای جین دو برابر یعنی ۱۴۰ هزار دلار است. اگرچه کار جین یک تصمیم احساسی بود، اما تصمیم او برای پرداخت ۲۵ هزار دلار برای پیش‌پرداخت خانه یک موفقیت بزرگ بود و مبلغ پیش‌پرداختش تنها در مدت این هشت سال، چهار برابر شد.

آینده از آن کیست؟
جان محافظه‌کار یا جین سرمایه‌گذار؟

جین حالا دارد برنامه‌ریزی می‌کند که ملک تقریبا گرانقیمت‌تری که ۶۰۰ هزار دلار قیمت دارد بخرد. حالا او می‌تواند خانه قبلی‌اش را اجاره دهد و با اجاره آن اقساط وامش را بپردازد و به این ترتیب سکونت در خانه جدید برایش رایگان خواهد بود.

او همچنین هر دو سوییت خانه‌ی اولش را اجاره می‌دهد و ماهانه تقریبا ۱۰۰۰ دلار به نقدینگی‌اش اضافه خواهد شد.

جین اکنون در سن ۳۸ سالگی سرمایه‌ای بالغ بر یک میلیون دلار دارد، بدون پرداخت پول دارد در خانه‌اش زندگی می‌کند و از خانه‌ی اولش هم پول درمی‌آورد. دوستانش فکر می‌کنند که او واقعا باهوش است. هر چند او خانه‌اش را در بدترین زمان ممکن خریدبود، اما انگار این موضوع خیلی هم به ضرر او نشده است.

جان ۳۸ ساله نیز حالش خوب است، اما از اینکه هنوز مستاجر است کمی احساس نگرانی می‌کند. او اینکه صاحب‌خانه‌اش در  پنج سال گذشته هر سال مبلغ اجاره را بالا برده است آزرد‌ه‌خاطر است. جان که در سال ۲۰۰۸ می‌توانست خانه‌ای را بخرد، حالا دیگر قادر به خریدن آن نیست.

نتیجه‌ی داستان: مثل جین باشید.