آیا این افزایش قیمت مسکن ادامه دارد یا این فقط یک حباب است؟
شماره ۷۸ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
پرسش و پاسخ: بهروز سامانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
نیما از نورث‌یورک: ما دو سال است به کانادا آمده‌ایم و در نظر داریم تا در تورنتو خانه بخریم، اما حقیقتش سوال بزرگی برای‌مان وجود دارد و آن هم این است که آینده بازار مسکن GTA در چه مرحله‌ای است. با هر کس هم که صحبت می‌کنیم نظر متفاوتی دارد. بعضی می‌گویند که این وضعیت اوج گرفتن قیمت ادامه دارد و بعضی هم می‌گویند که این روند یک حباب است و به زودی می‌ترکد. من می‌خواهم بدانم الان بازار کانادا در چه مرحله‌ای از افزایش قیمت قرار دارد؟ آیا این روند همچنان ادامه دارد؟ ممنون می‌شوم در این زمینه من را راهنمایی کنید.
این سوال مهمی است و البته هر چه قدر دقیق‌تر پاسخ آن را بدانیم، می‌توانیم برای سرمایه‌گذاری در این بازار موفق‌تر باشیم. این روزها نظرات مختلفی درباره بازار مسکن در تورنتو وجود دارد.
برخی سال‌هاست منتظرند حباب بازار مسکن از بین برود و قیمت‌ها ناگهان افت کند. برخی هم می‌گویند این تازه اول راه است و هر سال قرار است با همین رشد ۲۵ درصدی قیمت‌ها روبرو باشیم. هرکدام از این باورها هم مستندات و دلایل خاص خود را دارند اما واقعیت این است که هیچ کس جام جهان‌نمایی ندارد که با آن بتواند آینده را پیش‌بینی کند. اما آیا این به مفهوم این است که ما هیچ پیش‌بینی هم نمی‌توانیم داشته باشیم. واقعیت این است که اقتصاددانان براساس آنچه آن را «چرخه بازار املاک» می‌نامیم تحلیل‌های خود را از آینده بازار دارند. این مفهوم البته بسیار مفصل است و توضیح کامل آن نیاز به نوشتن یک کتاب دارد، اما در این چند پاراگراف می‌شود درباره آن کمی توضیح داد.
بازار مسکن هم مثل بسیاری از بازارها و البته بسیاری از پدیده‌های جهانی، یک چرخه دارد؛ یعنی اگر به دهه‌های گذشته با دقت نگاه کنیم می‌بینیم که اتفاقات تکرارشونده‌ای در این بازار رخ داده و دوباره و چندباره اتفاق افتاده است. ما به اتفاقات متوالی که برای قیمت‌ها و وضعیت عرضه و تقاضا در طول زمان می‌افتد، چرخه بازار املاک می‌گوییم.
اما مطالعه بازار مسکن کانادا کار آسانی نیست و نیاز به دانش اقتصادی و آماری بالایی دارد. در واقع این‌طور نیست که بتوانیم به راحتی متوجه شویم ما الان کجای چرخه بازار املاک هستیم.
دلیل آن هم این است که عوامل زیادی بر بازار تاثیر می‌گذارند که باید تاثیر همه آنها را بر بازار تشخیص داد. مثلا نرخ بهره وام‌ها یکی از این عوامل است. سیاست‌های مهاجرتی، ارزش دلار کانادا یا تصمیمات شهرداری‌ها و دولت‌های استانی هر کدام می‌تواند تاثیراتی بر بازار مسکن داشته باشد.
در واقع اگر بازار مسکن کانادا را یک بازار آزاد فرض کنیم و نقش عوامل بیرونی را بسیار کم در نظر بگیریم، بازار مسکن کانادا تقریبا از چنین مدلی پیروی می‌کند: شکوفایی، رکود و بهبود. یعنی بازار مدتی رونق دارد و بعد رو به افول می‌گذارد و دوباره بهبود می‌یابد و بعد دوباره رونق می‌گیرد و … این چرخه همواره ادامه دارد.
اما این روند به صورت منظم اتفاق نمی‌افتد. یعنی گاهی ممکن است دوران رونق فقط یک سال به‌درازا بکشد و گاهی هم ممکن است سال‌ها شاهد رونق بازار باشیم.
اگر بخواهیم روال گذشته را مبنای ارزیابی خود قرار دهیم، باید بگوییم فعلا در مرحله رونق قرار داریم و البته تجربه نشان داده است که بعد از مرحله رونق، با یک دوره رکود مواجه خواهیم بود و بازار بعد از آن دوباره رو به بهبود می‌رود. در واقع بازار مسکن کانادا برای آنهایی که صبر کرده‌اند، همواره سودآوری داشته هر چند این بازار در کوتاه‌مدت می‌تواند بالا و پایین‌های زیادی داشته باشد.
پس اگر به آینده فکر می‌کنید و می‌خواهید در این بازار خانه بخرید، در نهایت می‌توانید روی این بازار حساب کنید زیرا چرخه بازار کانادا، چرخه‌ای رو به رشد است.
