راهنمای گرفتن بهترین وام مسکن؛ اگر نرخ بهره بالا برود

شماره ۸۵ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

بانک مرکزی کانادا مدت زیادی است نرخ بهره پایه خود را تغییر نداده اما این شایعه همواره شنیده می‌شود که ممکن است نرخ بهره، افزایش پیدا کند. حتی اگر این اتفاق در ماه‌های آینده هم رخ ندهد، به هر حال همیشه باید برای چنین شرایطی آماده بود؛ شرایطی که در آن بانک مرکزی کانادا نرخ بهره پایه خود را افزایش می‌دهد و بر این اساس، نرخ بهره وام‌های دیگر بانک‌های کانادایی نیز افزایش خواهد یافت. اما اگر این اتفاق، دیر یا زود بیفتد، خود را برای آن آماده کرده‌ایم؟ باید چه کار کنیم که در صورت افزایش نرخ بهره وام، کمترین آسیب را ببینیم؟ رابرت مک‌لیستر، ستون‌نویس بخش وام مسکن روزنامه گلوب‌اندمیل در این مطلب تلاش می‌کند پاسخی به این سوال مهم بدهد.

قدرتمندترین مقام بانکی کانادا می‌گوید تنها یک «شوک منفی» قابل ملاحظه به اقتصاد می‌تواند نرخ‌های بهره را از این نیز پایین‌تر ببرد.

استفان پولوز، رئیس بانک مرکزی کانادا، توقع چنین اتفاقی را در آینده‌ی نزدیک ندارد. سوداگران بازار اوراق قرضه نیز با او موافقند؛ آنها روزانه میلیاردها دلار روی تغییر نرخ‌های بهره قمار می‌کنند.

همه می‌دانیم که خیلی وقت‌ها حق با بازارها و اقتصاددان‌ها نبوده، اما بیایید محض تفریح هم که شده، فرض کنیم حق با آنهاست. اگر واقعا تا چند سال آینده نرخ‌های بهره در همین حد بماند، بهترین رویکردی که می‌توان نسبت به وام مسکن داشت چیست؟ در این مطلب به این موضوع خواهیم پرداخت.

اگر شرایط زیر را ندارید این مطلب را نخوانید

در واقع یک نرم‌افزار برای فهمیدن این موضوع وجود دارد که به آن «اکسل» می‌گویند. ما با خیال آسوده آن را امتحان کردیم تا ببینیم گرفتن وام مسکن با چه مدتی (یا ترکیبی از مدت‌ها) کمترین هزینه‌ی فرضی را در پنج سال آینده خواهد داشت.

به یاد داشته باشید که آنچه قصد داریم با شما در میان بگذاریم در مورد همه‌ی افراد صادق نیست. حرف‌های ما مستلزم آن است که شما:

• وام‌گیرنده‌ای واجد شرایط برای بهترین نرخ‌های تبلیغ‌شده در بازار باشید.
• بتوانید از پس نرخ‌های بهره‌ی بالاتر و اقساط بیشتر بر آیید.
• با بازپرداخت اقساط یک وام مسکن پنج‌ساله با نرخ بهره‌ی ثابت مشکلی نداشته باشید.

در واقع ما فرض می‌کنیم که شما صرف‌نظر از آنکه چه مدتی را انتخاب می‌کنید، بازپرداخت کاملا مشخصی خواهید داشت؛ یعنی معادل بازپرداخت یک وام مسکن پنج‌ساله با نرخ ثابت. به این ترتیب خواهیم توانست مقایسه‌های درستی انجام بدهیم.

با فرض «یکسان بودن میزان نقدینگی» equal cash flows می‌‌توانیم از عهده‌ی پاسخ به سوالاتی مانند این بر آییم: با صرفه‌جویی‌های ناشی از کوتاه شدن مدت وام مسکن چه کار خواهید کرد.

به یاد داشته باشید که نتایج زیر صرفا بر اساس هزینه‌های نرخ بهره و تجدید وام مسکن است. هنگام انتخاب وام مسکن، عوامل بسیاری را مانند «هزینه‌ی خروج زودهنگام از وام» باید مد نظر قرار داد. بنابراین موارد زیر را تنها به عنوان نقطه‌ی شروعی در فرایند جستجوی وام مسکن خود در نظر بگیرید.

این نتایج بر اساس دو سناریو از میان فهرستی از بی‌شمار سناریوهای مختلف شکل گرفته است؛ البته دو سناریوی بسیار موجه. آنها عبارتند از:

۱- نرخ‌های بهره در پنج سال آینده کم و بیش در همین حد باقی بماند.

۲- نرخ‌های بهره در پنج سال آینده به شکل ملایمی افزایش یابد.

اگر به عقیده‌ی شما بانک مرکزی کانادا نرخ‌های بهره را به صفر خواهد رساند یا آن را آنقدر بالا خواهد برد که سر به آسمان بکشد، در این صورت انتخاب‌های پیش روی شما ساده خواهد بود: در حالت نخست دنبال پایین‌ترین نرخ بهره‌‌ی بازار باشید و در حالت دوم بهترین نرخ بهره‌ی ثابت پنج‌ساله را انتخاب کنید.

اما اینها احتمال تحقق کمتری نسبت به دو سناریویی دارد که ما به آنها اشاره کردیم، زیرا اگر چنین شود، ریسک بسیار بالای تورمی خواهیم داشت. بنابراین، اجازه بدهید فرض کنیم نرخ‌های بهره یا ثابت خواهند ماند یا اندکی افزایش خواهند یافت.

سناریوی اول: بازاری با نرخ بهره‌ی ثابت

رشد پایین و تورم پایین، وضعیت حاکم بر این روزهای اقتصاد کاناداست. از هنگام بحران مالی شرایط به همین گونه بوده است و شواهد اندکی در دست است که نشان دهد ظرف چند سال آینده خواهیم توانست از این چرخه بیرون بیاییم.

در چنین محیطی، وام‌های کوتاه‌مدت‌تر به سه دلیل منطقی‌تر هستند:

• آنها شامل صرفه‌جویی‌های پیشاپیش و تضمینی در بهره‌های پرداختی هستند.
• در محیط فعلی، ریسک اندکی برای افزایش نرخ‌های بهره پیش از تجدید وام مسکن بعدی‌تان وجود دارد.
• می‌توانید بعدا بدون هیچ جریمه‌ای وام‌های مسکن خود را تغییر دهید.

اگر بخواهید دوباره وام بگیرید یا تصمیم داشته باشید بهره‌ی وام خود را در بهترین نرخ بازار ثابت نگه دارید، آخرین نکته‌ی عنوان شده نقشی کلیدی پیدا می‌کند.

با توجه به این نکات، پاسخ روشن است: وام یک ساله با نرخ بهره‌ی ثابت بهترین عملکرد را نسبت به سایر وام ها دارد. نرخ‌های بهره‌ی ابتدای سال، پایین‌ترین نرخ‌ها هستند و همچنین این نوع وام از بیشترین انعطاف‌پذیری برخوردار بوده و مشمول هیچ جریمه‌ای نمی‌شود و نیز ریسک تجدید دوره‌ی آن فاکتور مهمی به حساب نمی‌آید؛ البته همه اینها با این فرض است که نرخ‌ها ثابت باقی می‌مانند.

حالا اگر وام دو ساله‌ای را با نرخ بهره‌ی ثابت و همان قیمت پیدا کردید، تقریبا به همان اندازه صرفه‌جویی و به علاوه از تجدید دوره بعد از ۱۲ ماه اجتناب کرده‌اید.

سناریوی دوم: نرخ‌های با افزایش ملایم

اگر فکر می‌کنید که رونق دوباره‌ و چشمگیری در انتظار بخش‌های صادرات و صنعت نفت کانادا خواهد بود (که همین حالا هم نسبت به وضعیت ماه ژانویه ۷۵ درصد رشد داشته است)، در این صورت شما در دسته افزایش نرخ بهره قرار می‌گیرید. اگر این‌طور فکر می‌کنید، به معنی آن است که با ۵ / ۱ درصد افزایش نرخ بهره‌ی بانک مرکزی کانادا ظرف سه سال آینده روبروییم و تمام نرخ‌های بهره‌ی وام‌های مسکن به همین نسبت افزایش پیدا می‌کند.

در این حالت، وام مسکن پنج ساله‌ با نرخ ثابت، برنده‌ی مسابقه است.

بهره‌ی این نوع وام کمتر از نیم درصد بالاتر از بهره‌ی بیشتر وام‌های یک‌ساله با نرخ ثابت است و بر اساس مفروضات پیشین، کمترین نرخ بهره در پنج سال به آن تعلق می‌گیرد.

امروز وام پنج‌ساله ثابت بگیرید

با نرخ‌های امروز، وام «پنج‌ساله‌ی ثابت» مسلما بهترین ترکیب محافظت در مقابل افزایش نرخ‌های بهره و صرفه‌جویی در هزینه‌های بهره را ارائه می‌دهد. همچنین، در این نوع وام، هزینه و زحمت تجدید دوره‌ی وام در کمترین حد ممکن است.

اکنون به جایی می‌رسیم که محدودیت‌های این مقاله خود را نشان می‌دهد؛ وام‌های مسکن بستنی وانیلی نیستند. این وام‌ها در طعم‌ها و مزه‌های مختلف، با انواع و اقسام جریمه‌ها، قوانین مربوط به تجدید دوره، گزینه‌های پرداخت پیشاپیش و مانند اینها همراه هستند. از همین رو، هزینه‌ی کلی دو وام مختلف پنج‌ساله با نرخ ثابت می‌تواند چند هزار دلار، یا حتی چند ده هزار دلار، با هم تفاوت داشته باشد.

اما در خصوص انتخاب مدت وام، اوضاع بهتر است. چنانچه تصمیم شما گرفتن وام یک‌ساله با نرخ ثابت یا وام پنج ساله با نرخ ثابت یا هر نوع دیگری باشد، در هر صورت امکان گرفتن یک تصمیم بد هرگز اینقدر پایین نبوده است.

نرخ‌های بهره بیش از این نمی‌تواند پایین بیاید و اقتصاد ضعیف و بدهکار کانادا در کوتاه مدت از تورم بالایا افزایش شدید نرخ‌های بهره حمایت نخواهد کرد. بنابراین، اگر در نهایت اشتباه هم بکنید و بیشتر از «بهترین نرخ» بازار (از لحاظ تئوری) بهره بپردازید، در این شرایط هم اوضاع آنقدر بد نخواهد شد که سر و کارتان به نوان‌خانه بیفتد.