ونکوور یک سال بعد از مالیات خریداران خارجی؛ واقعا چه اتفاقی افتاده است؟

شماره ۱۰۱ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: نینا سعید – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

حدود یک سال از اجرایی شدن مالیات ۱۵ درصدی برای خریداران خارجی خانه در ونکوور می‌گذرد. این تصمیم در دوم آگوست سال ۲۰۱۶ به مرحله‌ی اجرا در آمد. کریستی کلارک، نخست‌وزیر لیبرال وقت، می‌خواست پیش از انتخابات استانی ۲۰۱۷ درباره‌ی بحران قدرت خرید مسکن در شهر کاری بکند. آمارها نشان می‌دهد او موفق شد به صورت موقتی، رشد قیمت خانه‌ها را آرام کند اما به نظر نمی‌رسد شرایطی که به وجود آمده بود، به مردم کمک زیادی کند.

یک سال پس از آن تاریخ، اکنون شاهد دولت استانی جدیدی هستیم، اقدامات و پیشنهادهای جدیدی در دست بررسی است و طبق گزارش‌ها، از تعداد خریداران خارجی خانه در ونکوور کاسته شده است. با این همه، قیمت‌های خانه به زحمت تکان خورده است. اینها خلاصه آن چیزی است که بازار مسکن ونکوور و پیامدهای افزایش مالیات بر خریداران خارجی می‌دانیم.

اما از این شرایط باید چه درسی گرفت؟ انتاریو هم از ماه آوریل، مقررات مشابهی را وضع کرد و به نظر می‌رسد کمابیش تجربه‌ای شبیه ونکوور را در بازارهایی مثل تورنتو تکرار می‌کند. درس‌هایی که از بازار ونکوور می‌گیریم می‌تواند شرایط این روزهای بازار تورنتو را برای ما روشن‌تر کند. این گزارش را گلوبال‌نیوز یک سال بعد از اجرایی‌شدن قوانین جدید تهیه کرده است.

آخرین آمارها درباره بازار مسکن در ونکوور نشان می‌دهد شاخص قیمت خانه در کلانشهر ونکوور در ماه جون امسال ۹۹۸,۷۰۰ دلار بوده است که نسبت به همین ماه در سال ۲۰۱۶ نزدیک به ۸ درصد و نسبت به ماه می همان سال حدود دو درصد افزایش نشان می‌دهد.

کاهش موقتی قیمت‌ها

بلافاصله پس از شروع اجرای مالیات جدید، قیمت‌ها به مدت کوتاهی کاهش یافت، اما از اوایل سال ۲۰۱۷ روند صعودی آن از سر گرفته شد. برای کسانی که در سال ۲۰۱۶ از عهد‌ه‌ی خرید خانه برنمی‌آمدند، قیمت‌ها هرگز آن‌قدر پایین نیامد که گرهی از کارشان گشوده شود. التون اش، کارشناس بازار مسکن در منطقه‌ی غرب کانادا، می‌گوید تأثیر این مالیات بر قدرت خرید مردم «صفر» بوده است.

اش این مالیات را «اقدامی سیاسی» می‌نامد. او می‌گوید: «با نزدیک شدن انتخابات در ماه می ۲۰۱۷، دولت کریستی کلارک احساس کرد باید کاری انجام دهد. تنها دستاورد این مالیات، سردرگم کردن و گمراه ساختن مردم بوده است.»

اقتصاددانان موافق این تصمیم هستند

اقتصاددان‌ها عموما دیدگاه مثبت‌تری نسبت به این مالیات نشان می‌دهند و اشاره می‌کنند که به آرام ساختن بازار مسکن، اگرچه موقتی، کمک کرده است. بنجامین رایتزس از BMO Capital Markets می‌گوید: «نمی‌توان تردید داشت که این مالیات اوضاع را آرام ساخت.»

رایتزس اشاره می‌کند که تأثیر به وجود آمده ممکن است بیشتر روانی بوده باشد تا مادی، اما در هر حال تأثیری واقعی بوده است. او می‌گوید: «خریداران خارجی پولدار به راحتی از عهده‌ی ۱۵ درصد مالیات برمی‌آیند؛ آنهایی که می‌توانند خانه‌های چند میلیون دلاری را نقدا بخرند. با این وجود، وضع مالیات جدید حالتی از عدم‌ثبات ایجاد کرد و این سرمایه‌گذارها ممکن است برای مدتی خرید خانه در ونکوور را به تعویق انداخته باشند. این مالیات، بر روی خریداران داخلی نیز تأثیری به همان اندازه قوی، اگر نگوییم قوی‌تر، داشته است.»

مالیات جدید گرچه آنها را هدف قرار نمی‌داد، اما این پیام را مخابره می‌کرد که دولت اکنون آماده است تا اقداماتی را برای آرام ساختن فعالیت‌های بازار مسکن در پیش بگیرد. در نتیجه، بسیاری از ساکنان بریتیش‌کلمبیا ترجیح دادند مدتی را چشم‌انتظار بمانند.

هجوم خریداران به بازار کاندو

در بهار امسال روند صعودی قیمت‌ها دوباره آغاز شد و به ویژه بازار کاندو با حجم تقاضای بالایی مواجه گشت.

قیمت شاخص یک آپارتمان در ونکوور بزرگ اکنون ۶۰۰,۷۰۰ دلار است که نسبت به زمان مشابه در سال گذشته افزایش بسیار بزرگ
۶ / ۱۷ درصدی را نشان می‌دهد. آن‌طور که به نظر می‌رسد، خریداران داخلی قید تلاش برای خریدن خانه‌های ویلایی (با قیمت شاخص ۱,۵۸۷,۹۰۰ دلار) را زده‌اند و به گفته‌ی رایتزس، اکنون در حال ورود به بازار کاندو هستند.

شرکت وام مسکن و خانه‌سازی کانادا (CMHC) در گزارش اخیر خود اشاره می‌کند که جلسات مزایده قیمت، برای تاون‌هاوس‌ها و آپارتمان‌ها اکنون به مسأله‌ای شایع تبدیل شده است.

آنچه می‌توان از ونکوور یاد گرفت

با این تفاصیل، چه درس‌هایی هست که کانادا می‌تواند از تجربه‌ی مالیات بر خریداران خارجی در ونکوور یاد بگیرد؟

مالیات‌ مسکن می‌تواند اثرات سرریز داشته باشد: مدت کوتاهی پس از اجرایی شدن مالیات خریداران خارجی در ونکوور، قیمت‌ها در تورنتو سر به فلک کشید. این شهر در ماه مارچ به رکورد ۳۳ درصد افزایش نسبت به سال پیش رسید و همین امر دولت انتاریو را بر آن داشت که در ماه آوریل، نسخه‌ی مالیاتی خود را تجویز کند. به گفته‌ی رایتزس، دشوار بتوان گفت که این جهش قیمتی نتیجه‌ی انتقال پول‌ سرمایه‌گذاران خارجی املاک از ونکوور به تورنتو بوده است، چرا که داده‌ها نشانگر حضور اندک خریداران غیر ساکن است. اما می‌افزاید که تأثیر مالیات ونکوور بر افزایش تقاضا در تورنتو کاملا روشن است.

حل مشکل قدرت خرید مسکن «گاو نر می‌خواهد و مرد کهن.»:

رایتزس واقعیت مسأله را اینگونه توصیف می‌کند. مالیات بر خریداران خارجی گرچه فعالیت‌های بازار مسکن را مدتی آرام ساخت، گرهی از مشکل ساکنانی که توانایی خرید خانه نداشتند، نگشود. از دیدگاه او، راه حل این مشکل، آن است که شهرداری سرعت اجازه‌ی صدور مجوزهای ساخت را افزایش دهد تا سازندگان بتوانند عرضه‌ی خانه‌های جدید را، که بسیار مورد نیاز است، افزایش دهند. او می‌افزاید دولت‌های استانی و فدرال باید همچنین مشوق‌های مالیاتی با هدف تقویت عرضه‌ی مسکن ارزان‌قیمت ارائه دهند. اما پرداختن به بحران مسکن تنها با تکیه بر عرضه، داروی همه‌ی دردها نیست. اریک سوانسون از Generation Squeeze، گروه مشاوره‌ی جوانان کانادایی، اخیرا در ونکوور سان نوشت: «اکثریت خانه‌های جدیدی که به مرحله‌ی عرضه می‌رسند، به هیچ عنوان ارزان‌قیمت به شمار نمی‌آیند.»

شاید به رویکردی کاملا نوین به حوزه‌ی مسکن نیاز داشته باشیم:

سوانسون بر این باور است که ایجاد خانه‌های ارزان‌قیمت در جاهایی مثل ونکوور، نیازمند بازنگری کلی در شیوه‌های اخذ مالیات از دارایی مسکن است. او معتقد است دولت بریتیش‌کلمبیا و دولت فدرال باید با همکاری یکدیگر، استراتژی مالیاتی نوینی طراحی کنند که از صاحبان خانه، که از افزایش قیمت‌های بی‌نظیر بهره‌مند شده‌اند، بگیرد و به افراد فاقد خانه کمک کند تا بتوانند اولین خانه‌ی خود را بخرند. سوانسون می‌گوید: «سودهای بادآورده‌ و مسکن ارزان‌قیمت با هم جمع نمی‌شوند؛ فرقی هم نمی‌کند آنکه سود بادآورده نصیب برده است سرمایه‌گذار خارجی باشد یا بابا و مامان‌ها.»