سال ۲۰۱۸؛ بانک‌های نگران و بازار مسکنی که آرام‌تر می‌شود

شماره ۱۲۲ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

نخستین روزهای سال جدید میلادی برای بانک‌های بزرگ کانادا با نگرانی‌هایی همراه است. آنها بعد از یک سال طلایی که حسابی وام مسکن فروخته‌اند و رشدی بالاتر از بسیاری از بیزینس‌های کانادایی داشته‌اند، حالا باید خود را برای تمام شدن مهمانی وام‌های مسکن آماده کنند. مقررات جدید که از اولین روز سال اجرایی شده، در عمل قدرت خرید خریداران خانه را کاهش می‌دهد و اغلب آنها یا وام کوچک‌تری می‌گیرند یا دست نگه می‌دارند که شرایط مالی بهتری به دست آورند.

پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد احتمالا در سال جدید درصدی از وام‌های مسکن کاسته شود اما کیفیت اعتباری وام‌ها به دلیل سخت‌گیری‌های دولت افزایش پیدا کند.

سال جدید چه تغییراتی برای بازار وام مسکن به دنبال دارد؟ آیا بانک‌های بزرگ کانادایی، نگرانند؟ این تغییرات چه تاثیری بر بازار مسکن کانادا می‌گذارد؟ کارشناسان برجسته کانادایی و دست‌اندرکاران بانک‌ها درباره این سوالات، تحلیل‌های قابل توجهی دارند.

گابریل دشاین، تحلیل‌گر امور مالی در National Bank، معتقد است که دستورالعمل‌های جدید وام‌دهی، تقاضا برای وام مسکن را در هفته‌های پایانی سال ۲۰۱۷ افزایش داده است.

این تحلیل‌گر مالی این تحلیل را بر اساس داده‌های ترازنامه‌های ماهانه‌ی تحویلی به دفتر نظارت بر موسسات مالی OSFI اعلام می‌کند. این سازمان فدرال، نهاد ناظر بر سیستم بانکی کاناداست و اواخر سال گذشته، دستورالعمل‌های جدید وام را به بانک مرکزی ابلاغ کرد؛ دستورالعمل‌هایی که از اول سال جدید اجرایی شده‌اند و در نتیجه آن، قدرت گرفتن وام مسکن کاهش پیدا می‌کند.

بازی تمام نشده؛ هنوز می‌شود زمان خرید

دشاین می‌نویسد: «روندی که در ماه‌های آخر سال ۲۰۱۷ میلادی وجود داشت، ممکن است در اوایل ۲۰۱۸ نیز همچنان ادامه داشته باشد، چرا که مشتری‌های بانک‌ها با دریافت پیش‌تایید وام مسکن، زمان می‌خرند. این امر به آنها اجازه می‌دهد که برای مدت طولانی‌تری بر اساس همان دستورالعمل‌های پیشین وام بگیرند. به عبارت دیگر آنها تا سقف ۱۲۰ روز فرصت خواهند داشت تا مثل شرایط سال ۲۰۱۷ از تسهیلات وام مسکن استفاده کنند و این آخرین فرصت برای آنهاست.»

این تحلیل‌گر اقتصادی می‌نویسد: «روشن است که این استراتژی‌های دریافت وام می‌تواند به افزایش چشم‌گیر رشد وام‌ها در سال جدید منجر شود، اما ما بر این باوریم که شواهد موجود نگرانی‌ها را درباره‌ی کاهش فعالیت وام مسکن در ادامه‌ی سال، تقویت می‌کند. این کاهش فعالیت در بخش وام به طور کلی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.»

سخت‌گیری‌های جدید ما را به کجا می‌برد؟

در دستورالعمل جدید، که B-20 نامیده می‌شود و از ابتدای ژانویه اجرایی شده، «تست استرس» سخت‌گیرانه‌تری برای وام‌های مسکن بیمه‌نشده در نظر گرفته شده است.

این وام‌ها معمولا به خریدارانی تعلق می‌گیرد که ۲۰ درصد یا بیشتر پیش‌پرداخت می‌دهند. نرخ بهره‌ی حداقل برای تایید وام‌های مسکن بیمه‌نشده، عبارت خواهد بود از نرخ بهره‌ی ثابت پنج‌ساله‌ی بانک مرکزی و یا نرخ بهره‌ی قرارداد وام‌گیرنده به اضافه‌ی ۲۰۰ صدم‌درصد؛ هر کدام که بیشتر باشد. این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.

مدیران بانک‌های بزرگ کانادا، به تازگی اعلام کرده‌اند که دستورالعمل‌های جدید، بر تعداد وام‌های مسکن آنها فشار وارد خواهد کرد.

به باور آنها، این دستورالعمل‌ها بر تمام موسسات مالی تحت نظارت دولت فدرال اعمال خواهد شد.

کارشناسان «شش بانک بزرگ»، یعنی BMO، CIBC، National، RBC، Scotiabank و TD، برآورد کرده‌اند که به دلیل مقررات جدید B-20، در سال آینده ۵ تا ۱۲ درصد از وام‌های مسکن کاسته شود.

آلکس سیاپارا، مدیر بخش بازارهای اعتباری و سیاست‌های اقتصادی در انجمن بانکداران کانادا، می‌گوید این کاهش احتمالا روند رشد وام‌های مسکن را از طیف ۵ تا ۶ درصد در سال ۲۰۱۷، به ۴ تا ۵ درصد در ۲۰۱۸ خواهد رساند.

تعداد وام کم می‌شود، کیفیت سرمایه‌ها بیشتر

سیاپارا همچنین می‌گوید این کاهش حجم وام‌ها می‌تواند با نرخ‌های بهره‌ی بالاتر خنثی شود، اما بانک‌ها همچنین از حساب‌های اعتباری قوی‌تر نیز بهره‌مند خواهند گشت.

او می‌گوید: «اگرچه شرایط و مقررات جدید ممکن است اندکی نگرانی در پی داشته باشد، اما فکر می‌کنم بانک‌ها توانایی تطبیق با آن را خواهند داشت.»‌

به هر حال، هر دست‌اندازی در مسیر فعالیت بانک‌ها، در جریات مستمر سودها و رشد ارزش سهام آنها اختلال ایجاد خواهد کرد. فراموش نکنیم که شاخص ترکیبی S&P/TSX برای گروه بانک‌ها، نسبت به سال گذشته ۱۰ درصد افزایش داشته است، در حالی که این رقم برای کل S&P/TSX حدود ۷ / ۵ درصد بوده است.

دشاین می‌گوید داده‌های ماه اکتبر بانک‌ها، اطلاعات مهمی در خود دارند. بر اساس این آمار، تعداد وام‌ها نسبت به مدت مشابه سال ۲۰۱۶، حدود ۱۸ درصد رشد داشته است. چنین افزایشی در پنج سال گذشته بی‌سابقه است. این آمار تایید می‌کند که روند تقاضا برای وام‌های مسکن بیمه‌نشده در دوره‌ی پیش از ضرب‌الاجل اول ژانویه‌ی مقررات B-20 رو به افزایش بوده است.

اما گزارش آخرین فصل درآمدهای بانک‌ها، تحلیل‌های دیگری را هم به دنبال داشت.

سیاپارا می‌گوید:‌ «آنها اشاره کردند که بعضی‌هایشان متوجه تاثیر زمان‌بندی مذکور بر تحریک تقاضا برای وام‌های مسکن شده بودند.» این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.

اما دشاین اضافه می‌کند: «ما بر این باوریم که سهام بانک‌ها ممکن است به سمت یک توقف کوتاه‌مدت حرکت کند. این پیش‌بینی با توجه به بالا رفتن ضریب نسبت قیمت به درآمدها در بخش بانک‌داری، احتمال کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن و البته ابهامات موجود درباره‌ی مذاکرات نفتا، اعلام شده است.»

چرا رئیس بانک مرکزی خواب ندارد؟

استفان پولوز، رئیس بانک مرکزی، در یک سخنرانی به تاریخ ۱۴ دسامبر و با عنوان «سه مساله‌ای که شب‌ها مرا بیدار نگاه می‌دارد،» به موضوع دستورالعمل‌های جدید پرداخت و یکی از آن سه مساله را قیمت‌های مسکن و میزان بدهی خانوارها دانست.

پولوز می‌گوید: «کارمندان بانک مرکزی داده‌های مربوط به وام‌های مسکن وام‌دهندگان تحت نظارت دولت فدرال را بررسی کرده‌اند. نتیجه این است که آنها دریافته‌اند اگر سال گذشته مقررات تست استرس B-20 به اجرا گذاشته می‌شد، حدود ۱۰ درصد از وام‌های مسکن Low-Ratio، یا حدود ۳۶,۰۰۰ فقره وام به ارزش حدود ۱۵ میلیارد دلار، واجد شرایط شناخته نمی‌شدند.»

پولوز می‌گوید: «محتمل‌ترین پاسخ مردم این خواهد بود که دنبال خانه‌های ارزان‌تر با وام‌های مسکن کوچکتری بگردند که تحت مقررات جدید، واجد شرایط شناخته شوند. راه‌های دیگر می‌تواند یکی از این دو راه باشد؛ افزایش پیش‌پرداخت یا به تاخیر انداختن خرید خانه تا زمانی باشد که از عهده‌ی آن بر می‌آیند.»

پولوز اضافه می‌کند: «اما مردم همچنین می‌توانند به سراغ وام‌دهندگانی بروند که تحت شمول مقررات جدید وام مسکن قرار نمی‌گیرند، تا با تست استرس نیز مواجه نشوند.»