چرا دوره ۵ ساله برای وام مسکن کافی نیست؟ نتایج یک تحقیق

گزارش جدیدی که مؤسسه‌ی C.D. Howe منتشر کرده نشان می‌دهد که وام‌های مسکن طولانی‌تر به نفع خریداران خانه است و موجب افزایش رقابت در بازار وام‌های مسکن خواهد شد.

مایکل فلدمن،‌ نویسنده گزارشی با عنوان «دلائل ارجحیت وام‌های مسکن طولانی‌تر: حل مشکل عدم تناسب بین طول مدت و دوره‌ی استهلاک وام‌های مسکن،» راه حلی پیشنهاد می‌دهد که حق انتخاب مصرف‌کننده را افزایش می‌دهد، بازار خصوصی رهنی را تسهیل می‌کند و از مخاطرات وام‌های مسکن دولتی می‌کاهد.

شماره ۱۳۷ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

مایکل فلدمن نویسنده گزارش به این نکته اشاره می‌کند که وام‌های مسکن ارائه شده به کانادایی‌ها، نوعا مدت پنج ساله و دوره‌ی استهلاک ۲۵ ساله دارند. در نتیجه، خریداران خانه در آخرین روز مدت وام مسکن خود، مبلغ سنگینی بدهکارند که باید بازپرداخت شود؛‌ به چنین بازپرداخت‌هایی «بازپرداخت انباشته» گفته می‌شود. عدم تناسب بین دوره و استهلاک وام مسکن موجب می‌شود که خریدار خانه، ناچار باشد هر پنج سال یک بار وام جدیدی بگیرد، یا بازپرداخت‌های انباشته‌ی معوقه را تجدید کند.

فلدمن می‌گوید: «چنانچه وام‌دهنده قادر به تجدید وام در سررسید آن نباشد و وام‌گیرنده نتواند وام‌دهنده‌ی جدیدی پیدا کند، این وضعیت می‌تواند هم برای سرمایه‌گذاران وام‌های مسکن و هم وام‌گیرندگان، مخاطراتی ایجاد نماید.»

«اگر دولت فدرال می‌توانست به سررسیدهای طولانی‌تر برای وام‌های مسکن شیفت کند، وام‌گیرندگان و سرمایه‌گذاران به شکل بهتری در مقابل وام‌دهندگانی که ورشکسته می‌شوند، مورد محافظت قرار می‌گرفتند.»

مؤلف استدلال می‌کند که بهترین راه حل مشکل مخاطرات تجدید وام، تسهیل ارائه‌ی نوعی از وام‌های مسکن به بازار است که سررسید آنها با زمان بازپرداخت کامل‌شان، یکی باشد. این وام‌ها می‌تواند شامل تنظیم دوباره‌ی نرخ بهره و حق بازپرداخت بدون جریمه‌ی وام باشد، که دست‌کم هر پنج سال یکبار مطابق با رویه‌های جاری کانادا صورت پذیرد.

با وجود این، در حالت عدم توافق درباره‌ی تنظیم مجدد نرخ بهره و ناکامی وام‌گیرنده در بازپرداخت وام مسکن در آن زمان، وام مسکن مورد نظر به وامی با نرخ شناور تبدیل خواهد شد؛ تا زمانی که این وام به سررسید خود برسد، یا بازپرداخت شود یا نرخ بهره‌ی جدیدی با توافق طرفین در نظر گرفته شود.

ارائه‌ی یک وام مسکن بلند مدت‌تر، به گسترش بازاری برای «اوراق بهادار با پشتوانه‌ی وام مسکن» برای وام‌های غیرتضمینی ـ که اغلب با نام «برچسب خصوصی ‌RMBS» شناخته می‌شود ـ  کمک خواهد کرد. با برچسب خصوصی RMBS، سرمایه‌گذاران ـ که نوعاً سرمایه‌گذاران نهادی مانند صندوق‌های بازنشستگی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، صندوق‌های مشترک و شرکت‌های بیمه هستند ـ به طور مستقیم در مخزنی از وام‌های مسکن غیرتضمینی سرمایه‌گذاری خواهند کرد که از هیچ گونه پشتیبانی دولتی برای بازپرداخت‌ها برخودار نیست.

بازار برچسب خصوصی RMBS جایگزینی برای تأمین منابع مالی فراهم می‌آورد که می‌تواند دولت فدرال را به سخت‌گیری هرچه بیشتر در الزامات مورد نیاز برای حمایت خود از وام‌های مسکن، از طریق برنامه‌های رهنی  مربوط به آژانس وام مسکن و خانه‌سازی کانادا (CMHC)، قادر سازد.

به علاوه، این امر می‌تواند از طریق ارائه‌ی یک منبع مالی برای آن دسته از وام‌های مسکنی که از الزامات بیمه‌ای آژانس وام مسکن و خانه‌سازی کانادا (CMHC) یا الزامات دفتر نظارت بر مؤسسات مالی (برای نهادهای مالی تحت نظارت دولت فدرال) پیروی نمی‌کنند، به رقابت بیشتر در بازار وام مسکن منجر شود.

با توجه به وضعیت فعلی قوانین، ارائه‌ی وام مسکنی که نویسنده توصیه می‌کند، نیازمند اصلاحیه‌ای بر ماده ۱۰ قانون بهره است.

مایکل فلدمن نویسنده این گزارش چنین نتیجه می‌گیرد: «اگر پارلمان کانادا تصمیم بگیرد که ماده‌ ۱۰ را اصلاح کند، باید همچنین طولانی‌تر کردن دوره‌ی پنج‌ساله‌ی بازپرداخت بدون جریمه را به ۱۰ سال، مد نظر قرار دهد. این کار موجب می‌شود که وام‌دهندگان با سهولت بیشتری وام‌های مسکن با نرخ بهره‌ی ثابت طولانی‌مدت‌تر را در اختیار وام‌گیرندگانی بگذارند که دوره‌ی طولانی‌تری را برای ثابت ماندن نرخ بهره، ترجیح می‌دهند.»