چقدر از ثروت کانادا در بخش مسکن انباشته شده است؟ آینده قرار است چه اتفاقی بیفتد؟
کانادا یازده هزار میلیارد دلار ثروت دارد که بخش املاک و مستغلات سهم ۷۶ درصدی از آن دارد؛ یعنی سه‌چهارم از کل ثروت ملی
کانادا با بیش از ۲ هزار میلیارد دلار تولید ناخالص داخلی و بیش از ۱۱ هزار میلیارد دلار ثروت ملی، کشور ثروتمندی به‌حساب می‌آید. اما چه مقدار از این ثروت‌ها در بخش املاک و مستغلات جای گرفته است؟ اینطور که آمارها نشان می‌دهد، بخش بزرگی از آن.
سازمان آمار کانادا گزارشی از ثروت ملی کانادا را منتشر کرده که حاوی ارزش دارایی‌های غیرمالی در اقتصاد این کشور است. این مطلب آمار منتشر شده و نیز آینده سهم بازار املاک و مستغلات کانادا از ثروت ملی این کشور را بررسی خواهد کرد.
مجموع ثروت ملی کانادا، در پایان سال گذشته، به ۴۱۵ / ۱۱ هزار میلیارد دلار رسیده است، که بخش املاک و مستغلات با ۷۵۲ / ۸ هزار میلیارد دلار، سهم ۷۶ درصدی از آن دارد؛ یعنی سه‌چهارم از کل ثروت ملی. هر دوی این رقم‌ها، بالاترین رکورد از سال ۲۰۰۷ به این سو، به شمار می‌آیند.
تحلیل داده‌های بانک مرکزی ایالات متحده، حاکی از آن است که این رقم، بالاتر از سهم بخش املاک و مستغلات از ثروت ملی در ایالات متحده است. اما همیشه اوضاع بر این منوال نبوده است.
داده‌های دو کشور نشان می‌دهد که پیش از این، املاک و مستغلات ۳ / ۷۷ درصد از ثروت ملی ایالات متحده و ۶ / ۶۷ درصد از ثروت ملی کانادا را تشکیل می‌داده است. به دنبال رکود اقتصادی سال ۲۰۰۸، این وضعیت شروع به تغییر کرد. در اواخر دهه نخست قرن جاری، کم کم سهم بخش املاک از ثروت ملی ایالات متحده رو به کاهش گذاشت و از ۳ / ۷۵ درصد در سه ماهه دوم سال ۲۰۰۷ به ۵ / ۷۰ درصد در سه ماهه چهارم سال ۲۰۰۸ کاهش پیدا کرد.
این وضعیت در حالی رخ داد که همزمان، سهم بخش املاک و مستغلات از ثروت ملی کانادا در حال افزایش بود و در نخستین سه‌ماهه‌ی سال ۲۰۰۹ به ۳ / ۷۴ درصد رسید، حال آنکه این رقم در ایالات متحده، در همان زمان، ۲ / ۷۰ درصد بود.
این روندها در هنگامی شکل گرفته است که کانادا، در طی یک دهه‌ی گذشته، پیوسته شاهد افزایش سهم بخش املاک و مستغلات در ثروت ملی خود بوده است. در همین حال، دارایی‌های بخش املاک ایالات متحده، در خلال دوران رکود بزرگ سقوط کرد و سپس از حدود سال ۲۰۱۲ شروع به بهبود نمود.
ارزش زمین در کانادا
ارزش زمین در کانادا رشد پیوسته‌ای را از سه ماهه نخست سال ۲۰۰۹ تا سه ماهه نخست سال ۲۰۱۷ تجربه کرده و در این چارچوب زمانی، از اندکی بالای ۲ هزار میلیارد دلار، به حدود ۲ / ۴ هزار میلیارد دلار رسیده است.
اما سپس رشد ارزش زمین متوقف شد و در سه ماهه سوم سال ۲۰۱۷ به ۱ / ۴ هزار میلیارد دلار کاهش یافت. رشد ارزش زمین یک بار دیگر روند صعودی پیدا کرد، اما به اندازه‌ی دهه گذشته تداوم نداشته است. ارزش ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی نیز در طول زمان افزایش یافته است.
نظر اقتصاددان ارشد BMO
Sal Guatieri، اقتصاددان ارشد BMO، از دیدن این که بخش املاک چنین سهم عمده‌ای در ثروت ملی کانادا دارد، تعجب نکرده است.
او به گلوبال نیوز می‌گوید که این افزایش سهم، در میانه‌ی «رشد شتابان قیمت‌های خانه» در چند شهر کانادا، به ویژه تورنتو و ونکوور، در طی دهه‌ی اخیر، اتفاق افتاده است.
او می‌گوید «با توجه به احتمال تعدیل و ماندگاری قیمت‌های خانه در نتیجه‌ی اثر ثروت بر میزان مخارج، میزان ثروت انباشته شده در بازار املاک و مستغلات می‌تواند نگران کننده باشد.»
تحقیقات Moody در ابتدای سال جاری نیز، از اثر ثروت سخن به میان آورد، که به معنای اثر ثروت خانوار بر هزینه‌های مصرفی است.
این سازمان فعال در رتبه‌بندی اعتبار، به بررسی میزان مصرف در استان‌های مختلف کانادا پرداخته و اثر ثروت را ۵ / ۴ درصد برآورد کرده است؛ بدین معنا که به ازای هر ۱ دلار تغییر در ثروت خانوار، هزینه‌های مصرفی می‌تواند ۵ / ۴ سنت تغییر داشته باشد.
کاهش مخارج ناشی از نزول قیمت‌های خانه می‌تواند تاثیری منفی بر رشد تولید ناخالص داخلی داشته باشد. اما دست‌کم به نظر نمی‌رسد که گواتیری الان نگران این موضوع باشد. او می‌گوید: «تنها در صورت کاهش شدید قیمت‌ها است که مردم ممکن است از مخارج خود بکاهند.»
BMO برآورد می‌کند که رشد شاخص قیمت‌های خانه در کانادا، به دلیل مقررات سخت‌گیرانه‌تر وام مسکن و افزایش نرخ‌های بهره کاهش خواهد یافت و در سال آینده، کمتر از یک درصد و در سال ۲۰۲۰ دو درصد رشد خواهد داشت و از همین رو، سهم املاک در ثروت ملی همچنان به روند کاهش ملایم خود ادامه خواهد داد.
این آخرین روندها در میانه اجرای اقداماتی بروز پیدا کرده‌اند که هدف از آنها، کاستن از میزان تقاضا در ونکوور و تورنتو بوده است؛ شهرهایی که در سال‌های اخیر، داغ‌ترین بازارهای مسکن کانادا به شمار آمده‌اند.
اقدامات بریتیش کلمبیا برای کاهش قیمت مسکن در بازار
بریتیش کلمبیا مجموعه اقداماتی را از سال ۲۰۱۶ در دستور کار خود قرار داده است و برای مثال، مالیاتی ۱۵ درصدی را در آن سال بر انتقال ملک توسط خریداران خارجی وضع نمود، که تاثیری آشکار بر رشد قیمت‌ها داشته است.
این استان اقدامات دیگری را نیز بعدتر، در بودجه سال ۲۰۱۸، به اجرا گذاشت؛ از جمله افزایش گستردگی شمول مالیات خریداران خارجی و وضع یک مالیات بر سوداگری، که به موجب آن، از خانه‌های دومی که بیش از شش ماه در سال اجاره داده نشوند، ۵ / ۰ درصد مالیات اخذ خواهد شد.
راهکارهای انتاریو برای کنترل بازار مسکن
انتاریو نیز در سال ۲۰۱۷ مجموعه اقداماتی را در حوزه‌ی مسکن به اجرا گذاشت، که از آن جمله می‌توان به وضع مالیات ۱۵ درصدی در Greater Golden Horsshoe بر سوداگران غیر مقیم و همچنین، گسترش کنترل‌ها در بازار اجاره و اختیارات شهرداری‌ها برای وضع مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرد. در تورنتو نیز رشد قیمت‌های خانه کند شده و بازار آرام‌تر از گذشته می‌باشد.
اقتصاددان‌های CIBC چه می‌گویند؟
ممکن است گواتیری نگران رشد ثروت املاک نباشد، اما اقتصاددان‌های CIBC احساس کاملا متفاوتی درباره تاثیرات رکود مسکن بر اقتصاد کانادا دارند.
Benjamin Tal و Royce Mendes از CIBC در گزارشی می‌نویسند: «بازار مسکن در کانادا، اکنون از هر زمان دیگری که سوابق آن موجود باشد، اهمیت بیشتری در کل اقتصاد دارد.»
آنها به این موضوع اشاره می‌کنند که سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی کانادا ۵ / ۷ درصد از اقتصاد این کشور را تشکیل می‌دهد، که بالاترین سطح در تاریخ این کشور به شمار می‌آید.
نمودارهای منتشر شده در گزارش CIBC نشان می‌دهد که سهم سرمایه‌گذاری مسکونی در GDP و سهم اشتغال وابسته به مسکن در کل اشتغال، در حال حاضر تنها اندکی با بالاترین رکوردهای تاریخ فاصله دارد.
تال و مندس این اظهار نظر بانک مرکزی کانادا (BoC) که «ما بدترین مرحله را پشت سر گذاشته‌ایم و بازار مسکن در حال ثبات پیدا کردن است.» را به چالش می‌کشند و از دیدگاه آنها، مشکل بتوان با چنین سخنی موافق بود.
آنها می‌گویند که بر اساس مدل Workhorse بانک مرکزی کانادا، شش دوره سه ماهه باید بگذرد تا بتوان اثرات افزایش نرخ بهره را بر اقتصاد، احساس کرد. ولی با آنکه در این مورد، تنها پنج دوره‌ی سه ماهه از هنگام نخستین اقدامات این چرخه می‌گذرد، به گفته‌ی تال و مندس، ما پیشاپیش شاهد روند نزولی شاخص‌های مرتبط با مسکن هستیم.
آنها می‌گویند: «از همین رو، ما به اندازه‌ی بانک مرکزی کانادا، در مورد سهم مسکن در رشد GDP در خلال چند سال آینده خوشبین نیستیم.»
روندی که ثروت بخش املاک و مستغلات، در کانادا و ایالات متحده، از سال ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۸، طی کرده است
شماره ۱۹۰ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
