استرس تست؛‌ صف‌آرایی موافقان و مخالفان؛ چه کسی در این بازار مسکن راست می‌گوید؟

شرایط فعلی تست استرس باعث شده تا خریدارانی که شرایط مالی مناسبی ندارند، برای دریافت تایید وام مسکن با دشواری‌هایی روبرو شوند. همین موضوع تاثیر چشمگیری بر روی بازار املاک داشته و شاهد آن هستیم که بازار نسبت به گذشته آرام‌تر شده است.

برخی مخالف قوانین تست استرس جدید هستند و باور دارند که این موضوع باعث شده از تعداد خریداران کاسته شود و خانه‌اولی‌ها نسبت به گذشته کم‌تر وارد بازار مسکن شوند. مخالفان عمدتا نهادهای صنفی دست‌اندرکاران مسکن هستند.

اما در مقابل، برخی که عمدتا نهادهای دولتی هستند، می‌گویند که برای مبارزه با افزایش قیمت مسکن، باید قوانین جدید تست استرس وضع می‌شد و این کار باعث امنیت اقتصادی می‌شود.

در این میان انتخابات فدرال هم در پیش است. آیا برنامه‌های احزاب سیاسی در باره بازار مسکن تاثیری هم بر انتخابات دارد؟ یک تحلیل‌گر ارشد TREB می‌گوید که ما مواضع آنها را زیر نظر داریم.

ولی شما در این باره چه فکر می‌کنید و به نظر شما حق با کدام یک از این دو دیدگاه است؟ با ما همراه باشید تا در این مطلب نگاه دقیقی داشته باشیم به چشم‌انداز این بازار.

شاید ما کانادایی‌ها تا کمر زیر بار وام مسکن رفته باشیم، ولی نرخ عدم بازپرداخت (نکول) وام در کانادا، همچنان بسیار پایین و تنها ۳ دهم درصد است. ما هر آن چه از دستمان بر بیاید انجام خواهیم داد، تا مطمئن شویم که اقساط وام‌های‌مان را سر موقع پرداخت می‌کنیم.

ما سعی می‌کنیم با پرداخت سود، تسویه کارت‌های اعتباری، وام‌های اتومبیل و بازپرداخت خط اعتباری ارزش خالص خانه‌ home equity lines of credit خود را به تعویق بیندازیم، اما این‌ها کمکی به مجموع سطح بدهی‌های ما، که در انتهای سال گذشته به رکورد تازه‌ای رسید، نمی‌کند. ما اکنون، طبق آمار در مجموع، به میزان ۱۷۸ درصد درآمدهای قابل استفاده‌ خود، بدهکار هستیم.

این وضعیت موجب شده است که بسیاری از خانوارها، چنانچه نرخ‌های بهره افزایش یابد، یا شغل خود را از دست بدهند، در مقابل فاجعه آسیب‌پذیر باشند. به این دلیل است که نهاد ناظر بر بانک‌های کانادا، ۱۹ ماه پیش استرس تستی را آغاز کرد که دریافت تاییدیه‌ وام مسکن را برای خریدارانی که شرایط مالی مناسبی ندارند، دشوارتر می‌سازد.

به همین دلیل است که Evan Siddall، مدیر CHMC نهاد خانه‌سازی و وام مسکن کانادا Canada Mortgage and Housing Corp، در نامه‌ بسیار صریحی خطاب به کمیسیون دائمی امور مالی، قویا از نقش این تست در محافظت از مردم کانادا در برابر سطوح خطرناک بدهی مرتبط با خانه‌های‌شان، دفاع کرد.

مخالفان: بازار مسکن راکد شده است!

اما این تست وام‌دهی مسکن، به خاطر راکد ساختن بازار در منطقه‌ تورنتو، مورد انتقاد نیز قرار گرفته است. سازندگان، وام‌دهندگان و مشاوران مسکن معتقدند که این استرس تست باعث شده تا خریداران خانه‌اولی، بی‌دلیل از بازار کنار گذاشته شوند. آنها می‌گویند خریدارانی را هم که قصد خرید خانه‌ بهتری دارند، با محدودیت مواجه می‌سازد.

آن‌ها می‌گویند این مساله باعث شده تا اقبال به عرضه واحدهای مسکونی جدید کاهش یابد،‌ آن هم در زمانی که، دست‌کم در انتاریو، موجودی مسکن با کمبود شدیدی در بازار روبروست.

ولی پرسش مهم این است که آیا استرس تست یک سیاست هوشمندانه‌ دولتی است که کمک می‌کند تا بازار مسکن تحت کنترل در بیاید و حتی شاید از سقوط ویرانگر بازار هم جلوگیری کند؟ یا سیاستی بیش از اندازه سخت‌گیرانه است که اقتصاد را دچار رکود کرده و خرید خانه را برای شهروندان عادی کانادا، حتی دشوارتر می‌سازد؟

وضعیت مسکن در کانادا و انتخابات آینده

تقریبا می‌توان مطمئن بود که مسکن یکی از موضوعات اساسی در انتخابات فدرال ماه اکتبر خواهد بود و به گفته‌ Jason Mercer، تحلیل‌گر ارشد هیئت املاک و مستغلات تورنتو Toronto Real Estate Board – TREB، این هیئت موضع‌گیری احزاب را در ارتباط با سیاست‌های وام‌دهی، محصولات وام مسکن و استهلاک وام، زیر نظر خواهد داشت. او از جمله‌ کسانی است که فکر می‌کنند استرس تست ممکن است بیش از اندازه سخت‌گیرانه باشد.

مرسر می‌گوید: «اگر در نقطه‌ اوج چرخه‌ اقتصادی باشید و احساس کنید که نرخ‌های بهره افزایش چندانی پیدا نخواهد کرد، آیا معقول خواهد بود که همچنان نرخ بهره ثابتی به میزان ۲ درصد بالاتر از نرخ روز داشته باشید و بر مبنای آن، استرس تست بدهید؟»

راهکارهای میانه برای بهبود

پیشنهادات مختلفی از سوی بخش‌های مختلف صنعت املاک برای انعطاف‌پذیرتر ساختن این تست ارائه شده است. از جمله این پیشنهادها گره زدن آن به نرخ‌های بهره، محدود ساختن آن صرفا به خریداران خانه‌اولی و یا اعمال آن در مورد مصرف‌کنندگانی است که بیش از اندازه زیر بار بدهی رفته‌اند.

در نامه‌ سیدال،‌ مدیر CHMC، برخی از انتقادها از این استرس تست، به «منافع صرفا شخصی» گروه‌هایی مانند انجمن خانه‌سازان کانادایی Canadian Home Builders Association، مشاوران وام مسکن کانادا Mortgage Professionals Canada و انجمن املاک و مستغلات انتاریو Ontario Real Estate Association نسبت داده شده است، که همگی آنها خواهان تغییر در این تست هستند.

John Andrew استاد دانشگاه کوینز، می‌گوید حق با سیدال است. این استاد دانشگاه فعال در حوزه‌ املاک و مستغلات، می‌گوید: «در این صنعت، ظاهرا خیلی‌ها دیواری کوتاه‌تر از دیوار استرس تست پیدا نمی‌کنند.»

اندرو، که از افزایش قیمت‌های مسکن به ویژه در شهرها نگران بوده، حتی قبل از آن که نهاد ناظر بر بانک‌ها، یعنی دفتر سرپرستی موسسات مالی Superintendent of Financial Institutions – OSFI، در این باره مداخله نماید، خواستار وضع معیارهای سخت‌گیرانه‌تر برای وام‌دهی شده بود.

او این دلهره‌ فزاینده را احساس کرده است که مصرف‌کنندگان، ریسک افزایش‌های بالقوه‌ نرخ‌های بهره را به درستی درک نمی‌کنند.

هدف از متمم OSRI بر دستورالعمل‌های B-20 خود، تقویت استانداردهای ضمانتی موسسات مالی تحت کنترل این نهاد، از جمله بانک‌های بزرگ کانادا می‌باشد. این بدان معناست که مصرف‌کنندگان، حتی آن‌هایی که پیش‌قسط‌های بزرگ ۲۰ درصدی یا بالاتر دارند، ناگزیر باید بر اساس نرخ بهره‌ ۲ درصد بالاتر از آن چیزی که عملا به بانک پرداخت می‌کنند، یا ۲ درصد بالاتر از نرخ بهره‌ پنج ساله‌ بانک مرکزی کانادا، واجد شرایط شناخته شوند.

اندرو معتقد است که این حفاظ ۲ درصدی برای وام گرفتن معقول است. او این استدلال را نمی‌پذیرد که استرس تست برای حل مشکلی ارائه شده که اساسا در کانادا وجود ندارد،‌ یعنی مشکل ناتوانی در بازپرداخت وام.

اندرو می‌گوید: «نرخ‌های بازپرداخت وام مسکن به این دلیل بسیار پایین است که ما همواره از یک فرهنگ وام‌دهی بسیار مسئولیت‌پذیر برخوردار بوده‌ایم. به نظر من، استرس تست در واقع گام ضروری بعدی برای اطمینان از تداوم این فرهنگ است.»

اندرو در ادامه می‌گوید که صنعت املاک و مستغلات به این دلیل استرس تست را دوست ندارد، که به کمیسیون‌های خریدارانی وابسته است که می‌خواهند به خانه‌های بزرگ‌تری نقل مکان کنند. به باور او حالا خیلی‌ها برای اجتناب از استرس تست، به جای نقل مکان به جایی بزرگ‌تر، با ضمانت خانه‌هایشان وام می‌گیرند و همان خانه‌های فعلی‌شان را نوسازی می‌کنند. برای تمدید وام مسکن نیازی به استرس تست نیست، مگر آن که وام‌گیرنده بخواهد از وام‌دهنده‌ دیگری وام بگیرد.

چه عواملی باعث کاهش تقاضا برای ساخت و ساز‌های خانه‌های جدید شده است؟

متمم B-20 تنها عامل در کاهش تفاضا برای ساخت و سازهای جدید مسکن نیست. این تقاضا در سال گذشته به کم‌ترین رکورد ۲۰ سال اخیر رسید. اما به گفته‌ Cheryl Shindruk، رئیس هیئت‌مدیره‌ انجمن ساختمان‌سازی و توسعه‌ زمین Building and Land Development Association – BILD، که نماینده‌ خانه‌سازان منطقه‌ تورنتوست، این متمم یکی از عوامل تاثیرگذار بوده است.

او می‌گوید: «خانه‌سازان صرفا چیزی می‌سازند، که بتوانند آن را بفروشند. اگر تقاضایی وجود نداشته باشد، ساخت و ساز کاهش می‌یابد.»

شیندورک با اشاره به این که انجمن خانه‌سازان کانادا Canadian Home Builders Association، میزان ۳۳ درصد کاهش در فعالیت خریداران خانه‌اولی گزارش کرده است، می‌گوید: «این بدان معنا نیست که تقاضا از بین رفته است. تقاضا وجود دارد، اما خود را در بازار نشان نمی‌دهد.»

شیندروک می‌گوید در شرکت Geranium Homes، که او پست معاونت اجرایی را بر عهده دارد، استرس تست موجب شده است که خریدارانی که پیش‌تر واجد شرایط بودند و مصرف‌کنندگانی که قبلا صاحب خانه بوده و شغل‌های مطمئنی داشته‌اند، از دور خارج شوند.

او می‌گوید:‌ «ما متوجه هستیم که خریداران خانه‌اولی و به ویژه افراد نسل هزاره (Millennial Generation)، ظاهرا بیشترین تاثیر را پذیرفته‌اند، اما استرس تست مسلما بر خریداران طیف میانه هم تاثیرگذار است.»

شیندورک می‌گوید، هیئت‌مدیره‌ انجمن ساختمان‌سازی و توسعه‌ی زمین – BILD به دنبال آن نیست که استرس تست حذف شود، بلکه می‌خواهد با گره زدن آن به نرخ‌های بهره یا اعمال آن صرفا در مواردی که سطوح بیش از اندازه‌ای از بدهی وجود دارد، بر پویایی این تست بیفزاید.

او می‌گوید: «اقدام دیگری که می‌تواند مفید باشد، آن است که دوره‌های استهلاک ۳۰ ساله مجاز شمرده شود.»

سفته‌بازی در بازار املاک و مستغلات؛ مشکل چقدر جدی است؟

یک کارشناس مسکن، این تصور را که کاهش ساخت و ساز خانه‌های تک خانواری تنها به شرایط لازم برای دریافت تاییدیه‌ وام مربوط است را رد می‌کند. از نظر او، عوامل دیگری نیز، از جمله سفته‌بازی بیش از اندازه در برخی از بخش‌های منطقه‌ تورنتو، به ویژه در کامیونیتی‌های منطقه‌ ۹۰۵ (مارکهام) در تورنتو، وجود دارد.

تعریف دیگر سفته‌بازی را می‌توان انجام معاملات اقتصادی ریسک‌دار، با هدف سودآوری از نوسانات کوتاه یا میان مدت در ارزش کالای تجاری در بازار دانست. این در تقابل با تلاش برای دستیابی به سود از روش‌های اقتصادی اصولی، مانند سود سرمایه، بهره و یا سود سهام می‌باشد.

او می‌گوید: «فروش خانه‌های جدید و کم‌ ارتفاع Lowrise در سال‌های ۲۰۱۷ و ۲۰۱۸ کاهش داشته، چون بازار مسکن در منطقه‌ ۹۰۵ رو به نزول بوده است. قیمت‌ها ۲۵ یا ۳۰ درصد کاهش یافت، ولی سازندگان نمی‌خواستند، یا نمی‌توانستند قیمت‌های‌شان را تا این حد پایین بیاورند، چون پیش‌فروش زیادی انجام داده بودند.»

او می‌گوید سازندگان مثل فروشندگان لجوج رفتار می‌کنند و پای‌شان را در یک کفش کرده‌ و نمی‌خواهند قیمت‌های‌شان را پایین بیاورند. آن‌ها آنقدر صبر خواهند کرد که تقاضا قیمت‌ها را بالا ببرد و سود آن‌ها را افزایش دهد.

اما او با نظر سیدال که می‌گوید انجمن‌های این صنعت به دنبال منافع شخصی خود هستند، موافق نیست. این کارشناس مسکن می‌گوید استدلال‌های صورت گرفته به نفع محافظت در مقابل بدهی‌های بیش از اندازه، باید بر اساس معیارهای خودشان باشد. چون هر چه باشد، هر کسی منفعت خودش دارد.

به باور او CMHC، پیش از استرس تست، بسیاری از مصرف‌کنندگانی را که ملک‌های سرمایه‌گذاری می‌خریدند، بیمه می‌کرد.

او می‌گوید: «آن‌ها کسانی را بیمه می‌کردند که خانه‌های ۵ / ۱ میلیون دلاری داشتند و وام‌های دوباره refinance بر روی مسکن‌شان می‌گرفتند و در نتیجه زیر بار بدهی بیشتری می‌رفتند. آن‌ها فقط در ماه اکتبر ۲۰۱۶ این کار را متوقف ساختند. این چیزی بود که حباب را تشدید کرد.»

او می‌گوید که بعد از گذشت بیش از یک سال، مصرف‌کنندگان خود را با استرس تست تطبیق داده‌اند. برداشتن این تست در حال حاضر، فقط به هر چه داغ‌تر شدن بازاری خواهد انجامید، که پیشاپیش در وضعیتی رقابتی به سر می‌برد.

افزایش دو رقمی فروش خانه‌ها در تورنتو

گذشته از این، قیمت‌های خانه در بازار فروش مجدد منطقه تورنتو، امسال تا به اینجا، هر ماه مقداری افزایش داشته است. آن چنان که TREB اعلام کرده، میزان فروش در هر دو ماه اپریل و می، افزایشی دو رقمی داشته است، هر چند که این سازمان، اعداد و ارقام مذکور را تنها اندکی بالاتر از پایین‌ترین رکورد ۱۵ سال اخیر در ۲۰۱۸ به شمار می‌آورد.

با وجود این، جیسون مرسر، تحلیل‌گر ارشد TREB می‌گوید تردیدی نیست که خریداران در حال بازگشت به بازار هستند.

با همه‌ این‌ها، نباید نقش استرس تست را در شتاب روند بهبود از حبابی که تقریبا در اپریل ۲۰۱۷ ترکید، دست‌کم گرفت. یعنی زمانی که طرح مسکن منصفانه‌ دولت لیبرال سابق انتاریو آغاز شد.

مرسر می‌گوید: «به سختی می‌توان این واقعیت را انکار کرد که استرس تست، اگر نه بزرگترین عامل، دست‌کم یکی از بزرگ‌ترین عوام تاثیرگذار بر تقاضا در منطقه‌ تورنتوی بزرگ بوده است.»

شماره ۲۰۲ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید