در بازار کاندوی کانادا چه خبر است؟ گزارش CBC News از آخرین تحولات
فهرست مطالب
رسانه CBC News در گزارشی تحلیلی که ساعت‌ها صدرنشین صفحه نخست آن بود، چشم‌انداز فعلی بازار کاندو در شهرهای بزرگ کانادا را به تصویر کشیده است؛ گزارشی که می‌تواند برای مشاوران املاک، فرصتی برای بازاندیشی در رویکردهای حرفه‌ای باشد.
اما این بازار امروز دقیقاً در چه وضعیتی قرار دارد؟
و چه پرسش‌هایی ذهن فعالان حوزه املاک را درگیر کرده است؟
آیا روند معاملات کاندوها دچار تغییر شده؟
- آیا خریداران همچنان با اشتیاق وارد بازار می‌شوند یا نشانه‌هایی از تردید در رفتار آنها دیده می‌شود؟
- نقش تجربه کاربران نهایی در تصمیم‌گیری برای خرید چه اندازه پررنگ شده؟
با پروژه‌های در حال تکمیل چه باید کرد؟
- آیا هماهنگی بین شکل و اندازه واحدهای موجود با نیازهای جمعیتی به درستی انجام شده؟
- سازندگان و فروشندگان در چنین بازاری، چه مسیرهایی پیش روی خود دارند؟
موقعیت سرمایه‌گذاران کجاست؟
- کسانی که در سال‌های گذشته از بازار پیش‌فروش سود بردند، اکنون با چه واقعیت‌هایی مواجه‌اند؟
- آیا دوران بازدهی‌های آسان به پایان رسیده یا صرفاً نیاز به بازتنظیم نگاه سرمایه‌گذاری وجود دارد؟
در چنین فضایی، متغیرهایی مثل نرخ بهره، مهاجرت و اعتماد مصرف‌کننده، چه نقشی در تغییر رفتار بازار ایفا می‌کنند؟
و آیا چشم‌انداز چند ماه آینده، فرصت‌هایی تازه برای حرفه‌ای‌های این حوزه به همراه خواهد داشت؟
اگر شما هم به دنبال تصویر روشنی از وضعیت بازار کاندو هستید، تحلیل کامل این گزارش را با ترجمه اختصاصی آن در زیر بخوانید.
سقوط بازار کاندو در بزرگ‌ترین شهرهای کانادا همچنان ادامه دارد و نشانه‌ای از بهبود آن دیده نمی‌شود. کارشناسان می‌گویند بازار طی چند ماه گذشته به‌طور چشمگیری تغییر کرده است؛ عرضه افزایش یافته و تقاضا کاهش یافته است.
Robert Kavcic، اقتصاددان ارشد در بانک Bank of Montreal، می‌گوید: «بازار کاندو عملاً وارد رکود شده است.»
او توضیح می‌دهد که این رکود عمدتاً در تورنتو و مناطق جنوبی انتاریو متمرکز است و تا حد کمتری در ونکوور دیده می‌شود. بازارهایی مانند ادمونتون و مونترال فعلاً وضعیت باثبات‌تری دارند.
او می‌افزاید: «احتمالاً این وضعیت کم‌رمق برای یکی دو سال آینده ادامه خواهد داشت.»
بر اساس گزارش هیئت املاک منطقه‌ای تورنتو Toronto Regional Real Estate Board یا TRREB، فروش کاندو در منطقه تورنتوی بزرگ GTA در ماه اپریل نسبت به سال پیش ۳۰ درصد کاهش یافته است. میانگین قیمت ۶۷۸٬۰۴۸ دلار بوده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۶.۸ درصد کمتر و نسبت به اوج بازار در سال ۲۰۲۲، معادل ۱۶.۵ درصد کاهش یافته است.
کاهش قیمت در شهرهای لندن و Barrie حتی شدیدتر بوده است.
در ونکوور نیز، بر اساس آمار انجمن مشاوران املاک ونکوور Greater Vancouver Realtors، فروش کاندو در ماه اپریل نسبت به سال گذشته حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است. قیمت معیار به ۷۶۲٬۸۰۰ دلار رسیده که نسبت به سال گذشته ۱.۸ درصد و طی سه سال گذشته ۹ درصد کاهش داشته است.
احتمال می‌رود فشار بیشتری بر این بخش وارد شود، هرچند برخی بازارها بیش از بقیه آسیب خواهند دید. اقتصاددانان بانک TD پیش‌بینی می‌کنند قیمت‌ها در بازار فروش مجدد کاندو در GTA امسال حدود ۱۰ درصد دیگر نیز کاهش پیدا کند.
افزایش عرضه
Sean Miller، مشاور املاک در تورنتو می‌گوید تعداد کاندوهای فروخته‌نشده رو به افزایش است. واحدهایی که پیش‌تر ظرف چند روز فروش می‌رفتند، حالا ممکن است هفته‌ها در بازار بمانند.
او می‌گوید: «ما هفت ماه Inventory در بازار داریم، که واقعاً عجیب است. اصلاً آن‌قدر خریدار نداریم که این واحدها را جذب کنند. در بیست سال گذشته چنین Inventory ندیده‌ایم.»
Miller می‌گوید با این حجم از عرضه، خریداران به‌دنبال تخفیف هستند و فرصت کافی برای انتخاب دارند. فروشندگان مجبورند انتظارات خود را پایین بیاورند و دیگر نمی‌توانند انتظار قیمت‌های بالای بازار داغ گذشته را داشته باشند.
او هشدار می‌دهد: «اگر فروشنده هستید و ملک‌تان ویژگی خاصی ندارد، کارتان سخت خواهد بود و باید واقع‌بین باشید.»
موج بی‌سابقه‌ای از کاندوهای نوساز نیز به این عرضه اضافه شده است. تنها در منطقه تورنتو- همیلتون بزرگ GTHA، طبق گزارش Urbanation، سال گذشته ۲۹٬۸۰۰ واحد تکمیل شده‌اند و در سال ۲۰۲۵ نیز تعداد بیشتری وارد بازار خواهند شد.
Kavcic، اقتصاددان ارشد در BMO می‌گوید: «آنچه اکنون می‌بینیم، بازتاب شرایط تقاضایی است که دو یا سه سال پیش وجود داشت. اما آن تقاضا حالا دیگر وجود ندارد.»
شرکت مشاوره املاک Rennie & Associates پیش‌بینی کرده که تعداد کاندوهای نوساز و فروش‌نرفته در منطقه ونکوور تا پایان سال، ۶۰ درصد افزایش خواهد یافت.
Steve Saretsky، مشاور املاک شرکت Oakland Realty در ونکوور، می‌گوید ما در مناطقی مانند Surrey و برنابی با حجم بالایی از عرضه روبه‌رو هستیم.
او می‌گوید: «در این مناطق قبلاً سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی زیادی شده، قیمت‌ها بالا رفته، و حالا فقط مردم می‌خواهند از بازار خارج شوند.»
در ادامه ترجمه کامل بخش دوم گزارش، همراه با متن انگلیسی هر پاراگراف بلافاصله پیش از ترجمه آن آمده است. ساختار و لحن خبری کاملاً حفظ شده است:
تقاضاهای ناپدیدشده
کارشناسان می‌گویند بازار کاندو اکنون بازار خریداران Buyer’s Market است؛ اما مسئله این است که بسیاری از خریداران دیگر حضور ندارند.
خریدارانی که می‌خواهند نخستین خانه خود را بخرند و مدت‌ها منتظر فرصتی برای ورود به بازار بودند، همچنان قیمت‌ها را دور از دسترس می‌بینند.
Saretsky می‌گوید: «قدرت خرید Affordability کمی بهتر شده، اما هنوز هم برای اکثریت مردم این منطقه، خرید خانه بسیار غیرقابل دسترس است.»
این گروه که با عنوان «کاربران نهایی» یا «ساکنان مالک»، در مقابل سرمایه‌گذاران، می‌شناسند؛ قصد دارند خودشان در واحدهای کاندوی دست‌دوم زندگی کنند. بسیاری از آنها می‌گویند که اندازه و طراحی واحدهای موجود، چندان رضایت‌بخش نیست. کاندوها در تورنتو با متراژ متوسط ۶۵۰ فوت مربع، اغلب به «جعبه کفش‌های معلق در آسمان» تشبیه می‌شوند.
Kavcic، از بانک BMO می‌گوید این عدم توازن نتیجه انتخاب ساده‌ترین و مقرون‌به‌صرفه‌ترین مسیر برای سازندگان است؛ یعنی ساخت پروژه‌هایی با تعداد زیادی واحد کوچک که مورد علاقه سرمایه‌گذاران بود، چون فقط می‌خواستند آنها را اجاره دهند یا سریع بفروشند.
او می‌افزاید: «آنچه از نظر جمعیتی نیاز داریم، واحدهای بزرگ‌تر با دو یا سه اتاق خواب است، و در بسیاری از موارد حتی حیاط‌دار.»
برای سال‌ها، سرمایه‌گذاران جزو بزرگ‌ترین خریداران کاندوهای پیش‌فروش بودند، که نرخ بهره پایین و اطمینان از تقاضای مستأجران، آنها را جذب کرده بود.
اکنون، با اعمال سقف بر مهاجرت از سوی سیاست‌گذاران فدرال، رشد جمعیت کاهش یافته است. این موضوع همراه با افزایش تاریخی در ساخت واحدهای اجاره‌ای، باعث شده اجاره‌بها در بسیاری از شهرها پس از سال‌ها افزایش، اکنون روند نزولی پیدا کند.
طبق داده‌های Rentals.ca، میانگین اجاره درخواستی برای یک کاندوی یک‌خوابه در تورنتو در ماه اپریل نسبت به سال پیش نزدیک به ۶ درصد و در ونکوور بیش از ۴ درصد کاهش داشته است.
این خبر خوبی برای مستأجران است. اما برای سرمایه‌گذاران، نرخ‌های بهره بسیار بالاتر رفته و نگهداری ملک به‌عنوان واحد اجاره‌ای دیگر جذابیت سابق را ندارد.
Kavcic می‌گوید: «سرمایه‌گذاران عملاً از بازار خارج شده‌اند، چون به‌جای امید به افزایش قیمت، حالا باید به مسائلی مثل جریان نقدی Cash Flow فکر کنند… و این با هزینه وام ۴ درصدی، برای آنها منطقی نیست.»
هزاران سرمایه‌گذار اکنون با ضررهای سنگینی روبه‌رو هستند، چون ارزش کاندوهایی که چند سال پیش به‌صورت پیش‌فروش خریده‌اند، کمتر از قیمت اولیه آنها شده است. Saretsky، مشاور املاک در ونکوور، می‌گوید در این شهر پروژه‌هایی وجود دارد که هر فوت مربع آن با قیمت ۲٬۵۰۰ دلار پیش‌فروش شده بود، اما اکنون ارزیابی‌ها آن را ۱٬۹۰۰ دلار اعلام می‌کنند.
او می‌گوید: «گروهی از سرمایه‌گذاران برای مدت طولانی از این بازار زده خواهند شد. خواهند گفت: می‌دانی چیه؟ دیگه هیچ‌وقت کاندوی سرمایه‌گذاری نمی‌خرم. این احتمالاً در بلندمدت به نفع بازار است. چون باعث تعادل بیشتر می‌شود و کاربران نهایی بیشتری وارد بازار خواهند شد.»
Miller مشاور املاک، می‌گوید واحدهایی با قیمت مناسب و طراحی قابل سکونت هنوز هم فروش می‌روند. اما جنگ تجاری با آمریکا باعث شده بسیاری از خریداران خریدهای بزرگ را به تعویق بیندازند، چراکه نرخ بیکاری افزایش یافته و اعتماد مصرف‌کننده متزلزل است.
Miller می‌گوید: «کاهش اندکی در نرخ بهره در ماه جون می‌تواند شرایط را کمی بهبود دهد، اما هر رویداد دیگری ممکن است این فضا را دوباره تغییر دهد.»
او در پایان می‌گوید: «ما فعلاً در یک دوره عدم قطعیت هستیم و باید این موج را پشت سر بگذاریم.»
