چه اتفاقی در بازار مسکن تورنتو دارد می‌افتد؟ تاثیرات کرونا، تصمیمات اقتصادی و کاهش نرخ‌ بهره

خیلی‌ها در بازار مسکن پیش‌بینی می‌کردند آمارهای ماه مارچ به ویژه بخش مربوط به نیمه دوم ماه که منتشر شود، سقوط گسترده‌ای را نشان بدهد.

با این حال آماری که دوشنبه این هفته از سوی نهاد مشاوران مسکن TRREB منتشر شد اگرچه کاهش چشمگیری را نشان می‌دهد، اما با این حال نشان می‌دهد که در همین مدت هم ۳،۳۶۹ معامله ثبت شده است.

حتی قیمت ملک در نیمه دوم ماه مارچ یعنی در اوج شیوع کرونا هم باز ۱۰.۵ درصد افزایش نسبت به مدت مشابه در سال پیش از آن نشان می‌دهد.

طبق آمار TRREB، میانگین قیمت فروش در ماه مارچ سال ۲۰۲۰ نیز نسبت به مدت مشابه پارسال ۱۴.۵ درصد افزایش یافته و به ۹۰۲٬۶۸۰ دلار رسیده است. حتی تقسیم ماه مارچ به دو بخش نشان می‌دهد که قیمت میانگین فروش برای دو هفته آخر ماه به ۸۶۲٬۵۶۳ دلار رسیده که البته هنوز هم نسبت به مدت مشابه پارسال، ۱۰.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در بازار مسکن تورنتو دارد چه اتفاقی می‌افتد؟ چقدر کرونا، تصمیمات اقتصادی دولت و کاهش نرخ‌های بهره بر این بازار تاثیر داشته است؟ این مطلب پاسخی است به این پرسش‌ها.

همان‌طور که کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند، اجرای فاصله‌گیری اجتماعی و قرنطینه شدن مراکز شهری بزرگ، در سراسر کانادا، به دلیل همه‌گیری کووید ۱۹، خریداران خانه را دچار تردید ساخته و بازار بهاری املاک و مستغلات را، که به طور سنتی داغ و پرجنب و جوش بوده، از رونق انداخته است.

این بازار سرد بهاری ممکن است تا تابستان هم ادامه بیابد

آقای Robert Hogue،‌ اقتصاددان ارشد بخش بازارهای سرمایه‌ در رویال بانک کانادا (RBC)، می‌گوید: «انتشار ویروس جدید و سقوط بازارهای مالی، باعث شده تا فعالیت‌ خرید و فروش در بازار بهاری کاهش بیابد، که ممکن است این روند حتی بازار تابستانی را نیز درگیر سازد.»

این پیش‌بینی‌ها در حالی صورت می‌گیرد که بانک مرکزی کانادا، طی یک ماه گذشته، سه بار نرخ‌های بهره را کاهش دهد که همین امر به‌نوبه‌ی خود کاهش نرخ بهره‌ی وامهای مسکن را به دنبال داشته است.

هوگو بر این باور است که اثرات منفی که این ویروس بر اقتصاد کانادا داشته، به اضافه‌ی محدودیت‌ها در جابجایی و اقدامات در نظر گرفته شده برای خود قرنطینگی، نه تنها خریداران را از جستجو به دنبال خانه باز شده، بلکه موجب خواهد شد که آنها در مورد مبلغ وام‌های مسکن خود نیز احتیاط بیشتری به خرج دهند.

خریداران نمی‌خواهند بار وام بیشتری بر دوش بگیرند، حتی حالا که بهره‌ها کاهش یافته است

رابرت هوگو،‌ اقتصاددان ارشد بخش بازارهای سرمایه‌ در رویال بانک کانادا RBC، می‌گوید: «در شرایطی که خطر رکود در بازار اقتصاد و مسکن وجود دارد، به احتمال زیاد خریداران تمایل کمتری نشان می‌دهند که بار بدهی‌های بزرگ‌تری را بر دوش بکشند، حتی اگر کاهش نرخ‌های بهره به آنها اجازه دهد تا وام‌های بزرگ‌تری را دریافت کنند.»

در دان‌تاون تورنتو، بنگاه معاملات املاک Realosophy Realty، پس از آغاز دوران کرونا شاهد افزایش درخواست از طرف فروشندگان وحشت‌زده‌ای شد که نگران بودند چنانچه از تعداد پیشنهادها کاسته شود، ارزش خانه‌های آنها پایین بیاید.

همه چیز از نیمه دوم ماه مارچ آغاز شد

آقای John Pasalis، رئیس Realosophy، می‌گوید: «تقریبا تا نیمه ماه مارچ، این ویروس تاثیر زیادی روی بازار مسکن نداشت. سپس به یک باره، ما با حجم زیادی از تماس‌های تلفنی مواجه شدیم؛ از طرف کسانی که مضطرب به نظر می‌رسیدند و می‌خواستند بدانند اقدام بعدی‌شان باید چه باشد.»

او اضافه می‌کند: «یک زوج با من تماس گرفتند که از بابت کاندوی پیش‌خرید خود نگرانی داشتند و در فکر واگذار کردن آن بودند.»

یک مشاور املاک در شمال تورنتو، که یکی از حومه‌های پر جمعیت منطقه‌ی تورنتوی بزرگ به شمار می‌آید، تنها در طی سه هفته شاهد چندین گرایش در خرید بوده است، که به سرعت جای خود را به دیگری داده‌اند.

او می‌گوید: «هنگامی که بازارها در اواخر نیمه اول مارچ شروع به سقوط کرد، مشتری‌های جوان‌تر من وحشتزده شدند، چون بسیاری از آنها برای پیش‌پرداخت‌ خرید خانه، روی سرمایه‌گذاری‌های خود حساب کرده بودند.»

او اضافه می‌کند: «سپس نرخ بهره کاهش پیدا کرد و دو نفر از مشتری‌های من توانستند برای وام‌های مسکن بزرگتری واجد شرایط شوند، بنابراین پیش خودشان گفتند «بسیار خوب، ما نجات پیدا کردیم و حالا می‌توانیم خانه دل‌خواه خود را بخریم.» اما بعد وحشت‌زدگی حکم‌فرما شد، چون مردم واقعاً نمی‌دانند باید چکار کنند.»

یک نمونه از کسانی که کرونا آنها را از قافله بازار باز نگهداشت

ژانت (نام مستعار)، زن ۳۳ ساله‌ای است که در کاندومینیوم دو خوابه‌ای در دان‌تاون تورنتو زندگی می‌کند و امیدوار بود تا با استفاده از سرمایه‌گذاری‌هایی که در حساب TFSA خود کرده، بتواند خانه بزرگ‌تری بخرد. ولی سقوط بازار برنامه‌های او را برای ارتقای مسکن، به شدت به هم ریخت؛ او می‌گوید که حدود ۱۴,۰۰۰ دلار از پولی را که برای پیش‌پرداخت روی آن حساب کرده بود، از دست داده است.

او می‌گوید: «حالا دیگر فقط باید صبر کنم تا این شرایط تغییر کند و ارزش سرمایه‌گذاری‌های من برگردد، مگر اینکه قیمت خانه‌ها کاهش پیدا کند. واقعاً تکلیفم الآن مشخص نیست.»

قیمت‌های مسکن در مراکز شهری بزرگ، به ویژه در تورنتو، به لطف ترکیبی از عرضه‌ی اندک و تقاضای سر به فلک کشیده، از ژانویه به شکل چشمگیری در حال افزایش بوده است. به گفته‌ی هیئت املاک و مستغلات تورنتو، میزان فروش در فوریه‌ی ۲۰۲۰، نسبت به یک سال قبل از آن، ۴۶ درصد و قیمت‌های ۱۷ درصد افزایش پیدا کرده است.

پاسالیس می‌گوید داستان‌هایی در این باره شنیده است که خانه‌هایی در تورنتو، ظرف یک روز و پس از دریافت تعداد زیادی پیشنهاد خرید با قیمت‌های بسیار بالا، به ۴۰ درصد بالاتر از قیمت لیستینگ به فروش رفته‌اند.

همین روند تا نیمه ماه مارچ هم ادامه داشت، تا اینکه دولت دستور قرنطینه داد و بعد بیزینس‌های غیرضروری تعطیل شدند.

پاسالیس می‌گوید: «این خیلی طبیعی است، وقتی تعداد فزاینده‌ای از مردم دچار بیماری می‌شوند، یا دوستان و اقوامی را می‌شناسند که بیمار شده‌اند، و طی چند هفته‌، به اقدامات سخت‌گیرانه‌ی خود قرنطینگی پایبند می‌مانند، تعداد پیشنهادهای خرید برای خانه‌ها، به شکل چشمگیری کاهش بیابد.»

حتی اوپن‌هاوس‌ها هم تعطیل نمی‌شدند، دیگر کسی برای بازدید نمی‌رفت

او می‌گوید: «حتی اگر اوپن‌هاوس‌ها هم تعطیل نمی‌شدند، دیگر افراد زیادی از خانه خارج نمی‌شدند تا بخواهند در اوپن‌هاوس‌ها شرکت کنند. اگر تا پیش از آن برای خانه‌ها ۱۰ یا ۱۵ یا ۸ پیشنهاد خرید دریافت می‌شد، در چنین شرایطی ما شاهد دریافت یک پیشنهاد خواهیم بود، یا اصلاً ممکن است هیچ پیشنهادی داده نشود.»

 

آقای Jason Mercer تحلیل‌گر ارشد بازار مسکن در TRREB، تا نیمه‌های مارچ می‌گفت که به دقت فعالیت‌های بازار مسکن را در نیمه‌ی دوم ماه مارچ زیر نظر دارد، زیرا به باور او، «شاخص مهمی» را فراهم خواهد آورد تا «شرایط بازار نسبت به آن سنجیده شود.»

حالا آمارهای ماه مارچ انتشار یافته است. این آمارها نشان می‌دهد که اگر ماجرای کرونا اتفاق نیفتاده بود، آمار خرید و فروش ملک در تورنتو ۴۹ درصد نسبت به مدت مشابه در سال پیش افزایش نشان می‌داد،‌ اتفاقی که در دو هفته اول مارچ افتاد. اما کرونا که پیش آمد این روند تغییر کرد، با این همه طی دو هفته آخر ماه مارچ ۳۳۶۹ ملک در تورنتو معامله شده است.

معاملات ملک در ماه مارچ ۱۲.۵ درصد نسبت به مارچ سال گذشته افزایش داشته است

آمار ماه مارچ امسال را که نهاد مشاوران مسکن تورنتو Toronto Regional Real Estate Board – TRREB منتشر کرد نشان داد که در مجموع ۸٬۰۱۲ ملک در ماه مارچ در کل کلان شهر تورنتو یعنی GTA معامله شده که نسبت به سال گذشته که ۷٬۱۲۳ مورد بوده ۱۲.۳ درصد افزایش نشان می‌دهد.

آقای مرسر تحلیل‌گر ارشد بازار مسکن در TRREB، می‌گوید برای دریافت تصویر بهتری از روند فروش در ماه مارچ باید آمارها را به دو بخش قبل از کرونا و بعد از کرونا تقسیم کرد.

او می‌گوید: «دو هفته اول مارچ که هنوز بیزینس‌ها مشغول فعالیت بودند، ۴٬۶۴۳ معامله در بازار تورنتوی بزرگ ثبت شده است. این تعداد معادل ۵۸ درصد از کل معاملات در ماه مارچ می‌باشد و افزایشی معادل ۴۹ درصد نسبت به دو هفته اول ماه مارچ در سال پیش را نشان می‌دهد. اما در نیمه دوم ماه، با انتشار ویروس کرونا، میزان معاملات کاهش یافت و به ۳٬۳۶۹ مورد رسید، یعنی ۱۵.۹ درصد کاهش نسبت به سال پیشین.»

همین هفته آقای Michael Collins رئیس TRREB در بیانیه‌ای اعلام کرد: «در مجموع در ماه مارچ میزان معاملات نسبت به دوران مشابه خود در سال پیش افزایش یافته است. با این همه شیوع کرونا تاثیر خود را بر بازار در نیمه دوم ماه مارچ گذاشته و این تاثیر از تعداد فروش در نیمه دوم ماه، کاملا مشهود است.»

بنا بر باور رئیس نهاد مشاوران مسکن تورنتو TRREB، مشخص نبودن تاثیر شیوع کرونا بر جنبه‌های وسیع‌تری از حوزه‌های اقتصادی و نیز مجموعه اقدامات ضروری که برای فاصله‌گذاری اجتماعی صورت گرفته، باعث شده تا فروش از تاریخ ۱۵ مارچ به بعد کاهش بیابد.

آمارهای اپریل چشم‌انداز روشن‌تری از تاثیرات کرونا را نشان خواهد داد

 

آقای Michael Collins رئیس TRREB می‌گوید تاثیر قطعی‌تر کرونا وقتی مشخص خواهد شد که آمارهای فروش ماه اپریل منتشر شود، این آمارها، درک بهتری به ما در مورد روند بازار در دروران کرونا می‌دهد.»

آمارهایی که TRREB دوشنبه این هفته منتشر کرده نشان می‌دهد که تعداد موارد لیستینگ جدید در ماه مارچ نسبت به مدت مشابه پارسال، به میزان ۳ درصد افزایش داشته و به ۱۴٬۴۲۴ مورد رسیده است. درست مثل آمار مربوط به فروش، این اعداد وقتی که ماه مارچ را به دو قسمت تقسیم کنیم، شکل متفاوتی به خود می‌گیرند. لیستینگ‌های جدید نسبت به مدت مشابه پارسال یعنی در نیمه دوم ماه، کاهش ۱۸.۴ درصدی داشته است.

میانگین قیمت فروش در ماه مارچ سال ۲۰۲۰ نیز نسبت به مدت مشابه پارسال ۱۴.۵ درصد افزایش یافته و به ۹۰۲٬۶۸۰ دلار رسیده است. حتی تقسیم ماه مارچ به دو بخش نشان می‌دهد که قیمت میانگین فروش برای دو هفته آخر ماه به ۸۶۲٬۵۶۳ دلار رسیده که البته هنوز هم نسبت به مدت مشابه پارسال، ۱۰.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

با همه اینها قیمت‌ها افزایش نخواهد یافت

رابرت هوگو،‌ اقتصاددان ارشد بخش بازارهای سرمایه‌ در رویال بانک کانادا RBC، می‌گوید: «ممکن است مدتی طول بکشد تا خریداران و فروشندگان، خود را با واقعیت جدید همه‌گیری ویروس کرونا و احتمال رکود، تطبیق دهند.»

او می‌گوید: «فکر نمی‌کنم که همه به طور کامل پی به اوضاع برده باشند. ولی می‌دانم که تمامی تحلیل‌گران و پیش‌بینی‌کنندگان در حال کار بر روی اعداد و ارقام هستند و می‌توانم تقریبا با اطمینان به شما بگویم زمانی که این پیش‌بینی‌ها بیرون بیاید، قیمت‌ها دیگر افزایش پیدا نخواهد کرد.»

 

[elfsight_pdf_embed id=”14″]

 

 

[table id=23 /]

 

 

[elfsight_pdf_embed id=”11″]