توافق ۷.۸ میلیون دلاری RE/MAX در دعوای کمیسیون املاک؛ پایان عضویت اجباری مشاوران و آغاز تغییرات بزرگ در سیستم کمیسیون خرید و فروش؟
فهرست مطالب
امروز یک خبر مهم بازار املاک کانادا را تکان داد؛ RE/MAX Ontario-Atlantic Canada اعلام کرد که در دعوای حقوقی دسته‌جمعی علیه قوانین کمیسیون املاک، با پرداخت ۷.۸ میلیون دلار و حذف عضویت اجباری مشاوران در شوراهای املاک، به توافق رسیده است.
این دعوا که فروشندگان بین ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۵ را شامل می‌شود، اتهام «تثبیت قیمت کمیسیون» را متوجه بروکریج‌ها و شوراهای املاک کرده است. شاکیان می‌گویند ساختار فعلی MLS و الزامات کمیسیون، رقابت را محدود و هزینه مسکن را بالا برده است.
در گزارش امروز ما می‌خوانید:
- چرا این توافق اولین ترک جدی در ساختار سنتی املاک کاناداست؟
- این تصمیم چه فشاری بر دیگر بروکریج‌ها وارد می‌کند؟
- و مهم‌تر از همه، این تحولات چه پیامدی برای درآمد، کمیسیون و آزادی عمل مشاوران دارد؟
برای اطلاعات بیشتر در این باره، این پست پیشین ما را هم می‌توانید بخوانید
سیستم به‌شدت کنترل‌شده املاک در کانادا نخستین ترک جدی خود را تجربه کرد. RE/MAX Ontario-Atlantic Canada به‌عنوان اولین بروکریج بزرگ، در پرونده دعوای حقوقی دسته‌جمعی علیه قوانین کمیسیون و ساختار بُردهای املاک، توافق کرد و قرار است ۷.۸ میلیون دلار بپردازد. اما اهمیت این توافق فقط عدد جریمه نیست؛ بلکه پایان دادن به عضویت اجباری مشاوران و فرانچایزها در بُردهای خاص است—حرکتی که مستقیماً مدل کمیسیون‌های وابسته به MLS را هدف قرار می‌دهد و سلطه CREA و بُردهای محلی را تضعیف می‌کند.
جزئیات پرونده دعوای دسته‌جمعی
این دعوا که فروشندگان بین مارچ ۲۰۱۰ تا جولای ۲۰۲۵ را پوشش می‌دهد، اتهام «تثبیت قیمت کمیسیون» را متوجه بروکریج‌ها، بُردهای املاک و فرانچایزرهایی مانند RE/MAX می‌کند. Mark Sunderland و Kevin McFall، وکلای پرونده، می‌گویند الزام پرداخت کمیسیون به مشاور خریدار توسط فروشنده، که از طریق قوانین و عضویت بُردها به MLS گره خورده، رقابت را محدود و قیمت مسکن را بالاتر برده است. آنها این الزام را ناقض «قانون رقابت کانادا» Canada’s Competition Act می‌دانند.
توافق RE/MAX؛ نخستین ترک در دیوار
RE/MAX Ontario-Atlantic Canada که در استان‌های انتاریو، نیوبرانزویک، نیوفاندلند، نوااسکوشیا و پرنس ادوارد آیلند فعالیت دارد، نخستین بار در فوریه خبر توافق احتمالی را اعلام کرده بود، اما جزئیات آن تازه امروز منتشر شد:
- پرداخت ۷.۸ میلیون دلار به شاکیان
- همکاری در پیگرد سایر طرف‌های غیرتوافق‌کننده
- پایان دادن به عضویت اجباری در بُردهای خاص و تبعیت از قوانین محدودکننده برای فرانچایزها، بروکرها و مشاوران
این توافق به‌معنای پذیرش مسئولیت نیست و RE/MAX همچنان هرگونه تخلف را رد می‌کند.
مهلت خروج فروشندگان از این توافق تا ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۵ است و دادگاه قرار است ۶ اکتبر ۲۰۲۵ آن را بررسی و احتمالا نهایی کند. این توافق فعلاً فقط شامل فروشندگان RE/MAX می‌شود.
فشار به سایر بروکریج‌ها
با لغو عضویت اجباری، یکی از مهم‌ترین ابزارهای حفظ قواعد کمیسیون تضعیف می‌شود. در حال حاضر، دسترسی به MLS به عضویت در بُرد محلی وابسته است، که این بُردها هم نرخ کمیسیون از پیش تعیین‌شده را الزام می‌کنند.
این سیستم باعث «سوگیری هدایت» (Steering Bias) می‌شود، یعنی مشاور ممکن است یک لیستینگ را فقط به‌خاطر کمیسیون بالاتر به خریدار نشان دهد، بدون شفاف‌سازی دلیل واقعی انتخاب آن.
توافق RE/MAX می‌تواند سایر بروکریج‌ها را برای ترک سیاست‌های محدودکننده تحت فشار قرار دهد. البته همه بروکریج‌ها این مسیر را انتخاب نخواهند کرد، چون تسویه‌ها در سطح بروکریج انجام می‌شود و ممکن است تغییرات عملیاتی شامل آنها نشود. برخی هم ممکن است ترجیح دهند پرونده را تا دادگاه ببرند که در صورت شکست، باید خسارت‌های بسیار بالاتری بپردازند.
ضربه به سیستم «املاک سازمان‌یافته» در کانادا
بازار املاک کانادا بر شبکه‌ای متشکل از CREA در سطح فدرال، بُردهای استانی مثل OREA و بُردهای محلی مانند TRREB بنا شده است. این نهادها از طریق عضویت اجباری، دسترسی به MLS و حفظ ساختار ثابت کمیسیون را کنترل می‌کنند. لغو این الزامات توسط یک بروکریج بزرگ مانند RE/MAX، به‌شدت قدرت این سیستم را کاهش می‌دهد.
همزمانی با تحقیقات دفتر رقابت
این دعوا درست در زمانی پیش می‌رود که «دفتر رقابت کانادا» نیز مشغول بررسی همین حوزه است. این نهاد از اکتبر ۲۰۲۴ تحقیقات خود را روی قوانین کمیسیون CREA و «سیاست همکاری مشاوران» آغاز کرده بود و در می ۲۰۲۵، QPAREB و اپراتور MLS آن، یعنی Centris، را هم به این پرونده اضافه کرد. پیشرفت دعوای دسته‌جمعی در حوزه‌های مشترک، می‌تواند باعث شود که این نهادها تغییرات را به‌صورت داوطلبانه بپذیرند.
این گزارش ترجمه‌ایست از گزارشی که امروز در سایت Better Dwelling منتشر شده است.
