آمدن کرونا چه بر سر بازار کاندو می‌آورد؟ شاید اوضاع آن قدرها هم بد نباشد

بحران کووید ۱۹، بر همه چیز ما اثر گذاشته است از جمله بازار کاندومینیوم. در این میان افزایش ابهامات و شدت گرفتن اقدامات در ارتباط با فاصله‌گیری فیزیکی، که در حال حاضر در تمام کانادا اجرا می‌شود، منجر به رکود بازار واحدهای جدید کاندومینیوم در تورنتو و GTA شده است.

حتی پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهند بیشتر پروژه‌هایی که انتظار می‌رفت بهار امسال راه‌اندازی شوند، تکمیل آنها تا بعد از بهبود شرایط کنونی به تعویق خواهند افتاد.

با این شرایط، در ادامه سال ۲۰۲۰ چه وضعیتی در انتظار مستاجران، سرمایه‌گذاران و به‌طور کلی، بازار کاندومینیوم است؟ آیا هیچ جای امیدواری در این زمینه وجود دارد؟

این گزارش پاسخی است به این پرسش‌ها و در آن از دیدگاه‌های آقای Shaun Hildebrand، رئیس مرکز مطالعات بازار Urbanation، در باره‌ی بازار کاندو در تورنتو و تاثیر شرایط فعلی بر این بازار بهره جسته است.

جای تعجب نخواهد بود اگر همه‌گیری اخیر ویروس کرونا، بر بازار مسکن و املاک نیز تأثیرگذار باشد؛ حتی بازاری مانند GTA، که در ماه‌ها و سال‌های اخیر، پر تکاپو بوده است نیز از این مساله متاثر خواهد شد.

با آنکه ما اکنون در آغاز مشاهده نخستین نشانه‌ها از متوقف شدن بخش بزرگی از اقتصاد جهانی هستیم، این واکنش‌ها به احتمال زیاد در طی ماه‌ها و سال‌های پیش رو، همچنان تداوم خواهد داشت.

به گفته اکثر کارشناسان، ما هرگز شاهد چنین شرایطی نبوده‌ایم؛ حتی در خلال بحران مالی سال ۲۰۰۸. این گزارش به بررسی وضعیت بازار کاندو در شرایط فعلی پرداخته و از دیدگاه‌های آقای Shaun Hildebrand، رئیس Urbanation، در این‌باره که بحران کووید ۱۹ چه بر سر بازار کاندو در سال ۲۰۲۰ خواهد آورد، بهره جسته است.

آیا رکود بازار واحدهای جدید کاندومینیوم در تورنتو را در بر می‌گیرد؟

افزایش ابهامات و شدت گرفتن اقدامات در ارتباط با فاصله‌گیری فیزیکی، که در حال حاضر در تمام کانادا اجرا می‌شود، منجر به رکود بازار واحدهای جدید کاندومینیوم در تورنتو و GTA خواهد شد.

به دلیل آنکه خرید کاندوی جدید، نیازمند اطمینان بالا به رشد بازار و ثبات اقتصادی است و از آنجا که ساخت‌وساز واحدهای جدید ممکن است تا ۵ سال پایان پیدا نکند، تقاضا به شکل چشمگیری کاهش خواهد یافت. ابعاد این کاهش به این موضوع بستگی دارد که رکود عظیم فعلی، چقدر عمیق و چقدر طولانی خواهد بود.

پروژه‌هایی که قرار بود بهار امسال راه‌اندازی شوند، به تعویق می‌افتند

در حال حاضر، بسیاری از پروژه‌ها، دفاتر فروش خود را بسته و ساعات کارشان را محدود ساخته‌اند یا به فضای مجازی نقل مکان کرده‌اند. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهند بیشتر پروژه‌هایی که انتظار می‌رفت بهار امسال راه‌اندازی شوند، تا بعد از بهبود شرایط به تعویق خواهند افتاد.

نخستین‌ نشانه‌های این وضعیت نیز در بازار فروش مجدد Resale Market نمایان می‌شود؛ بازاری که ممکن است دست‌کم ۶ ماه طول بکشد تا وضعیت آن در قالب داده‌ها ظهور پیدا کند.

با آنکه ممکن است برخی پروژه‌های کوچک‌تر که هدف آنها بیشتر مصرف‌کنندگان نهایی بوده و چشم به جذب خریداران در مناطقی با مشاغل مطمئن‌تر دارند، در طی ماه‌های پیش رو راه‌اندازی شوند، انتظار می‌رود که ورود پروژه‌های بزرگ‌تر و سرمایه‌گذارمحور به بازار، تا مدتی متوقف شود.

خلاصه مطلب آنکه، پیش‌بینی می‌شود حجم فروش کاندوهای جدید و آغاز ساخت‌وسازها، به میزان بسیار زیادی کاهش پیدا کند.

انبوه‌سازان که واحدهای خود را پیش‌فروش کرده‌اند

با این حال، انبوه‌سازان کاندو به نظر می‌رسد که در شرایط خوبی قرار دارند؛ چرا که واحدهای در درست ساخت تقریبا به‌طور کامل پیش فروش شده‌اند و بازار به شکلی استثنایی در مضیقه عرضه قرار داشت، که منجر به این وضعیت شد.

حمایت دولت و کمبود عرضه با بازار چه خواهد کرد؟

طرح‌های تشویقی و حمایت پر و پیمان دولت و بانک مرکزی کانادا از یک سو و کمبود موجودی کاندو در بازار، قاعدتا به ادامه حمایت از قیمت‌ها کمک خواهد کرد. به نظر می‌رسد که در این مقطع زمانی، قیمت‌ها به جای اینکه به میزان قابل توجهی کاهش بیابد، در همین سطح فعلی باقی بماند.

نرخ‌های بهره پایین، حمایت از وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان و کمک‌های مالیاتی، بازار را در وضعیت مناسبی قرار خواهد داد تا سرانجام به وضعیت رشد برگردد. اینکه چه زمانی و تا چه حدی این اتفاق خواهد افتاد، بستگی به وضعیت اقتصاد و چشم‌انداز آن در ماه‌های آینده خواهد داشت.

امسال شاهد موجی از تکمیل پروژه‌های کاندو خواهیم بود

با وجود آنچه گفته شد، موجی از تکمیل پروژه‌های کاندو در سال جاری به وقوع خواهد پیوست، که بیشتر آنها را سرمایه‌گذاران پیش‌خرید کرده‌اند و در نهایت سر از بازار اجاره در خواهد آورد. مگر آنکه سایت‌های ساخت‌وساز تعطیل شود یا به شکل قابل ملاحظه‌ای به تعویق افتد.

همچنین،‌ تغییر در استفاده از برخی واحدهای اجاره کوتاه‌مدت (که دیگر در محیط فعلی قادر به جذب مهمان نخواهند بود) به اجاره‌های بلندمدت، عرضه واحدهای اجاره را افزایش خواهد داد؛ این در حالیست که در این دوران کاهش مهاجرت داخلی و افزایش نرخ بیکاری، باعث خواهد شد تا تقاضا در بازار اجاره کاهش بیابد.

آیا بستن مرزهای کانادا بر بازار مسکن تاثیر دارد؟

بعید است کسی در این‌ باره تردید داشته باشد که تصمیم اخیر برای بستن مرزهای کانادا باعث خواهد شد تا یکی از موتورهای محرک اصلی تقاضا در بازار محدود شود، آن هم در مقطعی که تکمیل واحدهای کاندو می‌تواند به رکوردهای تازه‌ای برسد.

آمار مهاجران بین‌المللی و ساکنان غیردائم تازه در سال‌های ۲۰۱۸ و ۲۰۱۹ در کلانشهر تورنتو، روی‌هم‌رفته به ۱۵۰ هزار نفر بالغ شده‌ که عملا برابر با تمامی رشد جمعیت کانادا بوده است.

پیش‌بینی می‌شد که در سال ۲۰۲۰ نزدیک به ۳۳ هزار کاندو و مجتمع مسکونی ویژه اجاره وارد بازار تورنتو شود که چون بیشتر مهاجران بین‌المللی وارد بازار اجاره می‌شوند، تورنتو در شرایط بسیار خوبی برای جذب آنها قرار داشت.

ولی دیگر چنین نیست؛ چون تا وقتی به واکسن دسترسی پیدا نکنیم (که برخی برآورد می‌کنند بیشتر از یک سال طول خواهد کشید)، جریان ورود جمعیت به شهر به سطوح قبلی برنخواهد گشت. این امر می‌تواند به افزایش نرخ خالی بودن واحدها منجر شود و افزایش نرخ بیکاری نیز عامل دیگری برای شدت بخشیدن به آن خواهد بود.

بنابراین، پس از افزایش‌های جهش‌وار در سال‌های اخیر، به احتمال زیاد اجاره‌های کاندو، دست‌کم مقداری کاهش را در ۲۰۲۰ تجربه خواهد کرد و اطمینانی موقت را برای بازاری فراهم می‌کند که از نظر تاریخی همیشه رقابتی بوده است،.

سرمایه‌گذاران کاندو امسال چه شرایطی را تجربه خواهند کرد؟ احتمالا

سرمایه‌گذاران کاندو احتمالا امسال شرایط خوبی خواهند داشت. واحدهایی که امسال تکمیل شده، چهار تا پنج سال پیش خریداری شده و نرخ‌های بهره از آن زمان پایین آمده است. این مساله باعث می‌شود تا، هزینه‌های نگهداری شامل: وام مسکن با ۲۵ درصد پیش‌پرداخت، شارژ کاندو، ‌مالیات‌ها و بیمه دست‌کم ماهی ۱۰۰ دلار کمتر از میانگین ۲,۴۰۰ دلاری فعلی اجاره‌ها در تورنتو باشد.

این کاهش هزینه این امکان را فراهم می‌آورد، تا بتوان کف اجاره کاندوها را پائین‌تر آورد و به این ترتیب واحدها می‌تواند راحت‌تر به اجاره برود.

اما این وضعیت، مسلما چالش‌های بزرگتری را برای آن دسته از سرمایه‌گذارانی به وجود خواهد آورد که واحدهای آنها در سال ۲۰۲۱ و بعداز آن تکمیل خواهد شد؛ چون آنها به میزان اجاره بسیار بیشتری برای پوشش دادن هزینه‌های نگهداری نیاز خواهند داشت.

بازار همین الان هم در مقابل اجاره‌های بالاتر مقاومت می‌کند

اجاره‌ها در تورنتو، پیشاپیش و قبل از اتفاقات اخیر نیز در حال کاهش بود، چرا که نشانه‌هایی از مقاومت بازار در مقابل اجاره‌های بالاتر به چشم می‌خورد.

در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۱۹، رشد سالانه اجاره کاندو برای یک واحد، ۱.۸ درصد بود؛ که پایین‌ترین نرخ افزایش در ۴ سال اخیر به شمار می‌آید.

ما امسال، در حال حرکت به سمتی هستیم که نرخ خالی بودن واحدها، برای اولین بار پس از سال ۲۰۰۹، به بالای ۳ تا ۴ درصد خواهد رسید و اجاره‌های کاندو، ممکن است تا ۵ درصد کاهش یابد. این رقم با توجه به طبیعت کم‌نوسان اجاره‌ها رقم چشمگیری محسوب می‌شود. اما همه اینها، موقتی خواهد بود.

با بهبود یافتن بنیان‌های اقتصادی، دوباره نرخ‌های پایین خالی بودن واحدها باز خواهد گشت و رشد اجاره‌ها هم دوباره آغاز خواهد شد. به عبارت دیگر، با آنکه تورنتو همچنان کمتر از آنچه باید واحدهای اجاره‌ای می‌سازد، امسال چنین کمبودی احساس نخواهد شد.

تاثیر وضعیت فعلی بر بازار ساختمان‌های رنتال

تأثیر این وضعیت بر بازار ساختمان‌های رنتال کمتر خواهد بود؛ چرا که این بازار، عمدتا از ساختمان‌های قدیمی‌تری تشکیل یافته است که معمولا کمتر دست به دست می‌شوند و اجاره‌های پایین‌تری دارند.

 

Urbanation یک نهاد مطالعاتی است که در زمینه بازار مسکن و روندهای آن مطالعه و تحقیق می‌کند. این نهاد یک سورس برای مشاوران مسکن در تورنتوی بزرگ GTA است. آقای Shaun Hildebrand  پرزیدنت این نهاد است.

urbanation.ca

 

 

[elfsight_pdf_embed id=”22″]

 

[table id=24 /]

 

[elfsight_pdf_embed id=”19″]