اصلاحات جنجالی در آیین‌نامه انجمن مشاوران املاک تورنتو TRREB؛ حذف حق وتوی اعضا برای افزایش حق عضویت؟
فهرست مطالب
در بزرگ‌ترین نهاد مشاوران املاک کانادا TRREB، همه‌چیز در حال تغییر است؛ از ساختار آیین‌نامه گرفته تا نقش اعضا در تصمیم‌گیری‌های مالی.
انجمن مشاوران املاک منطقه تورنتو Toronto Regional Real Estate Board یا TRREB در نشست بهاری امسال می‌خواهد با رأی اعضا، نسخه‌ی جدیدی از آیین‌نامه را جایگزین نسخه فعلی کند، اصلاحاتی که می‌تواند قدرت اعضا را برای وتوی افزایش حق عضویت، از آنها بگیرد و آن را به هیئت‌مدیره واگذار کند.
اما این فقط یک تغییر فنی نیست، منتقدان می‌گویند این اصلاحات می‌تواند مشارکت دموکراتیک اعضا را محدود و مسیر را برای افزایش هزینه‌ها هموار کند.
اما چرا چنین اصلاحاتی آن هم در سکوت خبری و با فرصت بررسی محدود در دستور کار قرار گرفته؟ چه چیزی باعث شده تا برخی مشاوران املاک نگران افزایش‌های ناگهانی هزینه‌ها باشند؟ و چرا منتقدان هشدار می‌دهند که این تغییرات می‌تواند دموکراسی درون‌سازمانی را تضعیف کند؟
روزنامه Globe and Mail در گزارشی در همین باره که ترجمه آن را در زیر می‌خوانید، به این موضوعات پرداخته است:
- چرا فقط کمتر از یک درصد از اعضا در رأی‌گیری‌های حیاتی TRREB شرکت می‌کنند
- چگونه تجربه‌های قبلی مثل بیمه اجباری سال ۲۰۲۳ زمینه‌ساز بی‌اعتمادی شده‌اند
- و چه‌طور تغییرات پیشنهادی می‌تواند به تعلیق اعضای منتخب بدون رأی‌گیری منجر شود
بزرگ‌ترین انجمن مشاوران املاک کانادا TRREB در حال بررسی اصلاحاتی در آیین‌نامه خود است که می‌تواند قدرت اعضا را در تصمیم‌گیری‌های کلیدی، از جمله افزایش حق عضویت، محدود کند.
انجمن مشاوران املاک منطقه تورنتو (TRREB) در نشست سالانه بهاری خود از اعضا می‌خواهد به نسخه‌ای کاملاً جدید از آیین‌نامه رأی دهند؛ پیشنهادی که با عنوان «مدرن‌سازی» مطرح شده و ویدیوها و جزئیات آن در ماه اپریل برای اعضا ارسال شده است.
نشست بهاری قرار است در فضایی پرزرق‌وبرق برگزار شود؛ از جمله با حضور چهره‌هایی مانند Van Jones، مفسر سیاسی آمریکایی، و Pitbull خواننده میامی.
منتقدان از چه چیز ناراضی هستند؟
با این حال، برخی اعضا از اینکه تنها چند هفته برای بررسی این تغییرات گسترده زمان داشته‌اند، ناراضی‌اند. آنها می‌گویند اگر روند نشست‌های قبلی تکرار شود، فرصتی برای بحث و گفت‌وگو درباره این پیشنهاد نخواهد بود.
نهاد TRREB تأثیر زیادی بر فعالیت حرفه‌ای ۷۳ هزار عضو خود در بازاری به ارزش ۷۵.۵ میلیارد دلار دارد. دسترسی به MLS، مهم‌ترین منبع اطلاعات درباره خانه‌های لیست شده برای فروش، تنها از طریق عضویت در این انجمن و استفاده از خدمات شرکت انتفاعی وابسته‌اش به نام PropTX ممکن است.
با این حال، تجربه نشان داده که معمولاً کمتر از ۵۰۰ نفر در رأی‌گیری‌های مهمی مانند تغییر آیین‌نامه شرکت می‌کنند؛ یعنی کمتر از یک درصد کل اعضا.
آیین‌نامه فعلی چه می‌گوید و چه تغییراتی قرار است پیشنهاد شود؟
طبق آیین‌نامه فعلی، اعضا می‌توانند افزایش حق عضویت را وتو کنند. اما در آیین‌نامه جدید، این اختیار کاملاً به هیئت‌مدیره سپرده می‌شود. در متن پیشنهادی آمده: «تمامی حق عضویت‌ها، هزینه‌ها و ارزیابی‌ها در زمان‌های مقتضی توسط هیئت‌مدیره تعیین می‌شود.»
حق عضویت پایه در TRREB حدود ۷۰۰ دلار است، اما با سطح عضویت‌های بالاتر افزایش می‌یابد. یک مشاور املاک در این باره به روزنامه Globe and Mail می‌گوید این تغییرات پس از آن مطرح شده که اعضا در نشست نوامبر با افزایش ۶۰ دلاری مخالفت کردند. او باور دارد اعضا اکنون نیز با تغییری که راه را برای افزایش هزینه‌ها باز کند، همراهی نخواهند کرد.
در سال ۲۰۲۳ هم، ماجرای اجرای اجباری بیمه درمانی توسط انجمن مشاوران املاک انتاریو (OREA) و افزایش ۶۶۰ دلاری حق عضویت، با واکنش‌ها و انتقادات زیادی روبرو شد.
طبق قانون شرکت‌های غیرانتفاعی در انتاریو، هیئت‌مدیره‌ها حق تعیین حق عضویت را دارند، مگر اینکه اعضا به‌صراحت آن را محدود کنند — کاری که TRREB پیش‌تر انجام داده است.
صورت‌های مالی TRREB
صورت‌های مالی TRREB نشان می‌دهد که این انجمن در حالی که ۶۵ میلیون دلار درآمد داشته، از جمله ۵۳ میلیون دلار از حق عضویت، با ۷ میلیون دلار کسری مواجه شده است. از سوی دیگر، تعداد اعضای آن از پایان سال ۲۰۲۳ تاکنون، ۳.۳ درصد کاهش یافته؛ با وجود آنکه در سال ۲۰۲۴ دو انجمن جدید را هم جذب کرده است.
نهاد TRREB از پاسخ به سوالات درباره این اصلاحیه خودداری کرد. اما مدیرعامل آن، John DiMichele در بیانیه‌ای گفت: «اکنون برای اظهارنظر عمومی زود است. این نشست، خصوصی و ویژه اعضاست و ما اطلاعات مورد نیاز را مستقیماً در اختیار آنها قرار می‌دهیم.»
انتقادها فقط به مساله حق عضویت نیست
منتقدان هشدار می‌دهند که آیین‌نامه جدید، قدرت هیئت‌مدیره را برای تعلیق اعضای منتخب دیگر هم افزایش می‌دهد. در حالی که آیین‌نامه فعلی تنها اجازه برکناری با رأی اعضا را می‌دهد، در نسخه جدید آمده که هیئت‌مدیره می‌تواند «هر اقدامی، از جمله تعلیق یک عضو» را انجام دهد.
این موضوع یادآور تعلیق Nito Morcos-Brown، عضو سابق هیئت‌مدیره است که پیش از پایان دوره‌اش در سال ۲۰۲۲، از جلسات کنار گذاشته شد. در صورت‌جلسه‌ها اشاره‌ای به مستندات آیین‌نامه‌ای برای این تعلیق نشده و رأی‌گیری اعضا هم صورت نگرفته بود.
خانم Morcos-Brown از اظهارنظر درباره این ماجرا به روزنامه Globe and Mail خودداری کرده است.
یک دیدگاه حقوقی
آقای Dov Goldberg، وکیل و شریک ارشد در موسسه B.I.G. Charity Law Group می‌گوید: «در یک روند بلندمدت که در ۱۰ تا ۱۵ سال گذشته در نهادهای غیرانتفاعی بزرگ، انجمن‌های حرفه‌ای و خیریه‌ها دیده‌ایم، قدرت تصمیم‌گیری بیشتر به سمت هیئت‌مدیره‌ها متمرکز شده، حتی اگر به قیمت کاهش مشارکت مستقیم اعضا باشد.»
در متن گزارش روزنامه Globe and Mail نقل قول‌هایی از چند مشاور املاک و عضو TRREB آمده که آتش برای طولانی‌نشدن مطلب، آنها در ترجمه نیاورده است. متن کامل این گزارش را شما می‌توانید در این لینک بخوانید.
چون دسترسی به برخی از مطالب Globe and Mail مستلزم اشتراک پولی این سایت است، اگر به متن کامل دسترسی نداشتید به ما در واتس‌اپ پیغام بدهید.
