آقای ترودو! کنترل بازار مسکن به این آسانی هم نیست
فهرست مطالب
شماره ۱۱۱ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
اسپانسر ویژه: ارسلان خاکی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
دولت لیبرال جاستین ترودو همواره برای کنترل قیمت‌های افسارگسیخته‌ی مسکن تحت فشار بوده و همه از کابینه او انتظار دارند کاری برای کنترل بازار صورت دهد. حالا مطالعه‌ای از سوی آژانس مسکن و وام کانادا CMHC نشان می‌دهد که مسیر پیش روی نخست‌وزیر، برای اعمال کنترل بر بازار املاک بزرگترین شهر کانادا، هموار نخواهد بود، زیرا بخش قابل توجهی از مشکلات، مربوط به عرضه است و سیاست‌های مالی نمی‌تواند تاثیر قابل توجهی بر آن بگذارد.
این گزارش که بلومبرگ به آن دسترسی پیدا کرده، گزارشی اختصاصی است که با دستور نخست‌وزیر کانادا برای وزیر امور خانواده تنظیم شده است. کارشناسان آژانس مسکن و وام کانادا به دنبال این هستند که ببینید کدام عوامل، بیشترین تاثیر را بر قیمت‌ها می‌گذارد. بخشی از گزارش آنها نشان می‌دهد تورنتو و ونکوور به دلیل تفاوت در بنیان‌های اقتصادی، شرایط مختلفی را تجربه می‌کنند.
جدیدترین مطالعه‌ای که آژانس مسکن و وام کانادا (CMHC) انجام داده و بلومبرگ طی درخواست دسترسی آزاد به اطلاعات از آن مطلع شده، یافته‌های جدیدی را درباره عوامل موثر بر بازار مسکن ارائه می‌دهد. این گزارش نشان می‌دهد فاکتورهای متعارف اقتصادی همچون جمعیت، درآمدها و هزینه‌های دریافت وام، عامل کمتر از نیمی از افزایش قیمت مسکن تورنتو در بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۱۶ بوده است؛ افزایشی که امروز ۴۰ درصد گزارش می‌شود.
عرضه؛ موضوعی که نباید فراموش شود
این در حالی است که سهم عمده‌ای از بقیه‌ی سودآوری‌های این بازار در نتیجه‌ی محدودیت‌های «عرضه» و همچنین دلالی و سرمایه‌گذاری ایجاد شده است. البته کمبود داده‌های با کیفیت در مورد میزان در دسترس بودن زمین، نتیجه‌گیری را برای این آژانس دشوار کرده است.
این گزارش به تفصیل وضعیت «گیج‌کننده»ی نیروهای دخیل در بازار تورنتو را بررسی می‌کند و این فرضیه را مطرح می‌سازد که عوامل دیگری غیر از تقاضا در بالا رفتن قیمت‌ها دخیل است. به همین دلیل است که این گزارش معتقد است ترودو گزینه‌های اندکی برای کاستن از میزان بحران قدرت خرید مسکن در اختیار دارد.
نتایج این گزارش می‌تواند بدان معنا باشد که تلاش‌های بیشتری در جهت افزایش عرضه و فرو نشاندن فعالیت‌های دلالانه باید صورت پذیرد. تا پیش از این ما بیشتر عادت داشتیم شهرداری‌ها چنین موضوعاتی را پی‌گیری کنند.
تورنتو را با ونکوور مقایسه نکنید
تحلیل‌گران CMHC در گزارش ۱۳۴ صفحه‌ای خود، که برای ژان-یو داکلاس وزیر امور خانواده کانادا تهیه شده است، می‌گویند: «در حالی که افزایش قیمت‌ها در ونکوور تا حد زیادی توسط بنیان‌های اقتصادی نیرومند حمایت شده است، نتایج تعجب‌برانگیز تورنتو نشان‌دهنده‌ی وضعیت بازار این شهر و بنیان‌های اقتصادی نه چندان نیرومند آن است.»
داکلاس در ماه جون ۲۰۱۶ دستور این بررسی را صادر کرد و از آن پس نیز خواستار به‌روز‌رسانی‌های بیشتری برای نسخه‌ی نهایی آن بوده است.
بنا بر اظهارات ماتیو فیلیون، سخنگوی داکلاس، این گزارش به شکل‌گیری یک استراتژی ملی در حوزه‌ی مسکن یاری خواهد رساند. فیلیون می‌گوید: «این گزارش اهمیت زیادی دارد. همانطور که وزیر در مناسبت‌های مختلف اشاره کرده‌اند، ما در حوزه‌ی برنامه‌ریزی مسکن با کمبود داده‌های مهم مواجهیم و هر سیاست‌گذاری خوبی می‌باید بر پایه‌ی داده‌های معتبر توسعه پیدا کند.»
ترودو که بارها به بحران قدرت خرید مسکن در تورنتو و ونکوور اشاره کرده است، به داکلاس ماموریت داد تا راهی برای حل این مشکل بیابد. بر اساس نامه‌ی حکم ماموریت داکلاس از طرف نخست‌وزیر، نقش وزیر از جمله شامل موارد زیر خواهد بود: «پذیرفتن مسئولیت انجام یک بررسی درباره‌ی افزایش قیمت‌های خانه در بازارهای گران‌قیمت مسکن و مد نظر قرار دادن تمامی ابزارهای سیاست‌گذاری که می‌تواند امکان خانه‌دار شدن را برای بیشتر کانادایی‌ها فراهم سازد.»
سیاست‌های پولی مشکل را حل نمی‌کند
این گزارش از دیدگاه استیون پولوز، رئیس بانک مرکزی کانادا حمایت می‌کند. او معتقد است نرخ‌های بهره، بهترین ابزار برای برخورد با حباب‌های احتمالی بازار مسکن نیستند. CMHC دریافته است که حدود سه چهارم از افزایش قیمت‌ها در ونکوور به دلیل بنیان‌های اقتصادی آن بازارها بوده است، در حالی که این رقم برای تورنتو تنها ۴۰ درصد است. این ارقام می‌تواند نشانگر آن باشد که تورنتو از مشکلات خاص خود رنج می‌برد و نباید در این شهر از سیاست‌های پولی، برای پایین آوردن قیمت‌ها استفاده کرد؛ سیاست‌هایی که تاثیرات گسترده‌ای دارند.
این گزارش همچنین اشاره می‌کند نابرابری در ثروت و درآمد احتمالا محرک‌های مهمی در افزایش‌های شدید قیمت در خانه‌های ویلایی گران‌قیمت‌تر هستند، زیرا صنایعی که در شهرهای بزرگ تجمع یافته‌اند و شغل‌های پردرآمدی عرضه می‌کنند، می‌توانند تامین‌کننده‌ی قیمت املاک گران‌بهاتر باشند.
موضوع عرضه نیز سرنخ‌های مهمی ارائه می‌کند. در گزارش آمده است که موجودی مسکن در تورنتو و ونکوور به افزایش قیمت‌ها حساسیت (یا به قول اقتصاددان‌ها تغییرپذیری) بسیار کمتری داشته است: «مشکلات طرف عرضه، از جمله مقررات عرضه و ناحیه‌بندی، همچون عواملی ظاهر شده‌اند که به طور مشخص در بازارهای گران‌قیمت تاثیرگذار هستند.»
نشانه‌های اندکی نیز وجود دارد که سازندگان مسکن برای همگام ماندن با تقاضای روزافزون، تلاش زیادی می‌کنند. چنین وضعیتی معمولا یک نتیجه دارد: «افزایش جهشی نرخ دستمزد کارهای ساختمانی در استان».
انتخاب‌های ناخوشایند پیش روی دولت
یک عامل احتمالی دیگر در افزایش قیمت خانه‌های ویلایی، ممکن است آن باشد که محدودیت‌های جغرافیایی قیمت‌های زمین را بالا برده و سازندگان را ترغیب کرده باشد که فعالیت‌های ساختمانی خود را به سمت گزینه‌های پر تراکم‌تری مانند کاندومینیوم‌ها تغییر جهت دهند.
CMHC هشدار می‌دهد که در برخی از این حوزه‌ها باید از نتیجه‌گیری‌های قطعی اجتناب کرد، چرا که در ارتباط با روندهایی مانند مالکیت خارجی، با کمبود داده‌های قابل اطمینان مواجه هستیم.
بر اساس یافته‌های CMHC، نتیجه‌ی نهایی آن است که برای دولت‌ها گزینه‌های ناخوشایندی باقی می‌ماند.
CMHC در اتاوا مستقر است و ۴۹۶ میلیارد دلار کانادا از وام‌های مسکونی را تحت پوشش بیمه خود قرار داده است.
به دنبال وضع مالیات دولت استانی بر خریداران خارجی در ماه آوریل، قیمت‌های مسکن تورنتو بیشترین کاهش را از سال ۲۰۰۰ شاهد بوده است. قیمت‌های شاخص از ماه می تا به امروز ۸ درصد افت داشته است. اما با وجود این لغزش، قیمت‌ها از ۲۰۰۹ تا کنون دو برابر افزایش پیدا کرده است.
CMHC در این گزارش می‌گوید: «هیچ اقدام واحدی به عنوان گزینه‌ی آشکار حل مشکلات ناشی از بازارهای گران‌قیمت به چشم نمی‌آید.»
