همه عوامل محیطی که باعث می‌شود یک خانه را عالی و پرسود بدانیم
اسپانسر ویژه: علیرضا صدیقی
مشاور املاک و مسکن
تورنتو
این قانون که باید خانه را در جای خوبی خرید، یک قانون عمومی برای همه کشورهاست؛ از تهران تا تورنتو. همه می‌دانند که بخش عمده‌ای از ارزش خانه، به «جایی» است که در آن قرار دارد. ولی فاکتورهای دیگری هم هست: مثل دسترسی مناسب، مدارس خوب، فضای سبز و آب و هوای خوب، اینها هم نقش مهمی در تعیین قیمت خانه دارد.
با این همه گاهی خریداران، به خاطر شرایط خود، از این موارد به راحتی می‌گذرند. مثلا خانواده‌ای که خودرو ندارند یا بچه‌های‌شان مدرسه نمی‌روند، دسترسی به بزرگراه‌ها و وجود مدرسه خوب را در محل خرید خانه، نادیده می‌گیرند. این موضوع در لحظه خرید به چشم نمی‌آید اما در هنگام فروش خانه، خریدار جدید ممکن است شرایط دیگری داشته باشد. به همین علت است که در هر شرایطی باید تلاش کنیم خانه‌ای را که می‌خریم، در یک جای خوب باشد. در این مطلب می‌بینیم که جای خوب یعنی چه و هر خصوصیت مکانی، چه قدر بر روی ارزش یک خانه تاثیر می‌گذارد.
وقتی به دنبال خانه‌ای هستید و می‌خواهید معامله‌ای پرسود انجام دهید، پیش از هر اقدامی تحقیقات گسترده‌ای داشته باشید. هر کارگزار مسکن نیز زمانی که می‌خواهد دست روی خانه‌ای بگذارد، به دنبال ملکی می‌رود که از نظر موقعیت مکانی و مجاورت آن با امکانات رفاهی در وضعیت خوبی باشد چرا که این شرایط در ارزش ملک نیز موثر خواهد بود.
تجربه نشان داده است چه خانه‌تان در مرکز شهر باشد، چه در حومه آن و چه در نقاط دورافتاده و روستایی، هنگامی که بانک برای تأیید وام مسکن، خانه را قیمت‌گذاری می‌کند، عامل کلیدی در تعیین این رقم، شرایط محیط اطراف خانه و امکانات رفاهی موجود در محل است. این شرایط به قدری اهمیت دارد که می‌تواند ارزش یک ملک را به رشدی چشمگیر رسانده یا مالک را با رکودی قابل‌توجه روبرو کند. پس برای خرید یک ملک ایده‌آل نکاتی ضروری است که پیش از یک معامله خوب باید بدانیم.
دسترسی به بزرگراه‌ها و جاده‌های اصلی
ما ساکنان عصر خودرو هستیم و روزانه در مجموع کیلومترها برای رفتن به سر کار و بازگشت به خانه طی می‌کنیم. به همین دلیل دسترسی به راه‌ها و جاده‌های شهری و بین شهری مزیت مناسبی برای ما خواهد بود. شبکه سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات (REIN) در گزارشی در این باره نوشته است: «در تمام مطالعات، این امر ثابت شده است که دسترسی بهتر به بزرگراه‌های اصلی و انجام بهسازی در بزرگراه‌ها عاملی تعیین‌کننده در افزایش ارزش ملک است. تحقیقات همچنین نشان می‌دهد که ایجاد شبکه‌های بزرگراهی و بهسازی کریدورهای موجود به سمت بخش تجاری مرکز شهر (CBD)، در افزایش ارزش املاک آن ناحیه تاثیر مثبت دارد.» البته شاید نزدیکی به بزرگراه‌ها موجب نشود که زمان سپری شده برای رسیدن به مقصد کاهش محسوسی داشته باشد اما به هر حال تا حد زیادی در ترددهای روزانه کمک می‌کند.
نزدیکی به ناوگان حمل و نقل عمومی
هر چه فاصله خانه‌ای به سیستم حمل و نقل عمومی کمتر باشد، ارزش آن ملک بیشتر خواهد بود. براساس گزارشی که با عنوان «تأثیر بهبود حمل و نقل عمومی بر ارزش مسکن در کلگری» منتشر شده است، در سراسر آمریکای شمالی، نزدیک بودن به امکانات حمل و نقل عمومی بسته به نوع مسکن و موقعیت اجتماعی- اقتصادی صاحبخانه، بین سه تا ۴۰ درصد به ارزش خانه می‌افزاید.
ریچارد وونزی تحلیل‌گر املاک و مستغلات Site Economics نیز با تایید این موضوع می‌گوید: «ناوگان حمل و نقل یکی از مزایای ارزشمندی است که می‌تواند ارزش یک خانه را ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش دهد. بسته به حجم املاک در منطقه، نزدیکی به سیستم حمل و نقل می‌تواند دو یا سه برابر بر ارزش زمین‌ها با کاربری مسکونی تاثیر بگذارد.»
در مطالعات دیگری که اتحادیه حمل و نقل عمومی آمریکا با مشارکت اتحادیه مشاوران ملی املاک در سال ۲۰۱۳ انجام داده است، این موضوع با تحقیق تخصصی در بازه زمانی سال‌های ۲۰۰۶ تا ۲۰۱۱ ثابت شد که تا چه میزان قیمت مسکن در محدوده‌های نزدیک به سیستم‌های حمل و نقل عمومی نسبت به املاک دور از این امکانات از ثبات قیمتی برخوردار بوده است.این تحقیقات با تمرکز بر پنج منطقه بوستون، شیکاگو، مینیاپولیس-سن پائول، فونیکس و سن فرانسیسکو انجام شده است. نتایج به دست آمده از این بررسی‌ها همچنین می‌گوید در همه این مناطق، قیمت مسکن در محدوده‌هایی که در مجاورت سیستم های حمل و نقل عمومی قرار دارد نسبت به بخش‌های دور یا بدون این امکانات، افت پایین‌تری دارد و در مجموع در زمینه فروش املاک 41/6 درصد رشد دارند.
مطالعه REIN روی سیستم حمل و نقل عمومی در ناحیه تورنتو به این نکته نیز تاکید دارد که در برخی مناطق شهری به دلیل وجود ارتباط بهتر و توسعه‌یافته‌تر با ناوگان حمل و نقل عمومی، قیمت‌ها با سرعت بیشتری افزایش خواهد یافت. در واقع بهبود و توسعه دسترسی‌ها تقاضا برای مسکن را بالا می‌برد.
با وجود این، در همین گزارش به نکات منفی مجاورت با برخی از ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی مانند افزایش جرایم، سر و صدا و ترافیک نیز اشاره شده است که می‌تواند بر ارزش املاک این مناطق تأثیر بگذارد. تحقیقات دانشگاه Western Ontario در این باره می‌گوید: «نزدیکی مناطق مسکونی به سیستم حمل و نقل عمومی بر ارزش قیمت مسکن تاثیرات منفی دارد، در حالی که املاک در فاصله دورتر با افزایش قیمت روبرو هستند.»
املاکی در کنار ریل راه‌آهن
اگر خانه شما در هر قسمتی از خطوط راه‌آهن قرار گرفته باشد، باز هم نزدیکی به مسیر حرکت قطارها می‌تواند سر و صدای زیادی به همراه داشته باشد. قطارهای شهری معمولاً در طول روز فعالیت می‌کنند و در ساعات شلوغی بیشترین فعالیت را دارند، در حالی که صدای حرکت قطار و سوت قطارهای باربری ممکن است شب‌ها نیز آرامش ساکنان اطراف را به هم بزند. ممکن است بتوانید ملکی را در نزدیکی خطوط راه آهن به قیمت مناسب بخرید اما اگر زمانی بخواهید دوباره آن خانه را بفروشید ممکن است ضرر کنید. در گزارشی که سال ۲۰۰۴ در مجله Entrepreneur چاپ شده است تأثیر نزدیکی خانه‌ها به خطوط ریلی قطارهای باری بر بازار مسکن ارزیابی شده بود. این مطالعه که البته تنها بخش کوچکی از اوهایو را بررسی کرده است، نشان می‌داد که خانه‌های زیر ۱۲۵۰ فوت مربع که در فاصله‌ای نزدیکتر از ۷۵۰ فوت به خطوط راه‌آهن واقع شده، به طور میانگین ۳۸۰۰ تا ۵۸۰۰ دلار (پنج تا هفت درصد) از ارزش خود را از دست داده بودند. این بررسی در مورد خانه‌های بزرگتر نتایج متغیری داشت.
نزدیکی به منابع آبی و تغییرات مسکن
یکی از جاذبه‌های املاک در مناطق تفریحی، نزدیک بودن آن به آب است. بنا بر گزارش املاک در مناطق تفریحی
Re/Max 2016، از ۴۱ منطقه برگزیده تفریحی همگی به جز سه مورد برخوردار از ملک‌های لب آب بودند. وونزی می‌گوید: «اگر ملکی در نزدیکی آب باشد، قیمت آن تقریباً دو برابر می‌شود و اگر لب آب باشد، ۲۵ درصد به ارزش آن افزوده می‌شود. چشم‌انداز نیز می‌تواند ارزش ملک را ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش دهد.»
فضای وسیع پیاده‌روی
اگر مایلید پیاده در اطراف منزل خود بگردید و بدون نیاز به خودرو بتوانید برخی از کارهای خود را انجام دهید، باید بهای آن را بپردازید. پژوهشی که سال ۲۰۰۹ توسط شرکت Impresa روی ۱۵ بازار مسکن ایالات متحده صورت پذیرفت نشان داد خانه‌هایی که مساحت فضای پیاده‌روی در محیط اطراف آنها بالاتر از حد متوسط است، بین چهار تا ۳۴ هزار دلار گران‌تر از خانه‌هایی هستند که سطح پیاده‌روی آنها در حد میانگین است. اما لی واکر که در ونکوور ارزیاب املاک و مستغلات است می‌گوید با آنکه خریداران ممکن است خانه‌هایی را ترجیح دهند که در اطراف آن پیاده‌روهای بیشتری وجود دارد، این مسأله از نظر ارزیاب‌های ملکی هیچ امتیازی به حساب نمی‌آید.
او معتقد است مناطقی که خانه‌های بزرگ و چند میلیون‌دلاری دارند ممکن است از لحاظ مسیرهای پیاده‌روی ضعیف باشند اما با این حال خواهان زیادی هم دارند و در مقابل مناطق «درب و داغانی» هم در مرکز شهر وجود دارد که امکانات رفاهی زیادی در اطراف آنها است اما طرفدار چندانی ندارند.
«کاترین فان در اوی» کارگزار مسکن در تورنتو می‌گوید: «با توجه به تمام جوانب امر می‌توان نتیجه گرفت که در دو سه سال اخیر مسأله پیاده‌روها واقعاً توجه خریداران را به خود جلب کرده است. مردم واقعاً مایلند این تجربه را داشته باشند که بتوانند پیاده اطراف خانه‌شان را بگردند. آنها چنین سبک زندگی را می‌پسندند.»
ارتقای مراکز آموزشی با رونق بازار املاک
حتی اگر فرزندی هم نداشته باشید ممکن است بخواهید پول بیشتری بپردازید تا محل سکونت شما نزدیک به مدرسه‌ای خوب باشد. طبق گزارش بنگاه معاملات املاک TheRedPin، برای آنکه بتوانید نزدیک بهترین مدارس تورنتو خانه بخرید، باید بین ۲۰ تا ۳۶ درصد پول بیشتری بپردازید؛ مگر آنکه بخواهید در کاندو زندگی کنید که به نظر می‌رسد قیمت آن چندان تحت‌تاثیر این مسأله نیست.
«فان در اوی» می‌گوید: «نواحی اطراف مدارس معمولاً زمانی توسعه پیدا می‌کنند که منطقه‌ای با ورود خریداران جدید دچار شکوفایی شوند. به طور مثال خریداران جوانی که در حال گذر به طبقات اجتماعی بالاتر هستند رو به مناطقی می‌آورند که ارزان‌ترند و خانه‌های مناسب برای فروش دارند. سپس خانواده‌های‌شان را گسترش می‌دهند و مدارس محلی را که ممکن است تا پیش از آن در وضعیت خوبی نبودند، بهبود می‌بخشند.»
افت و خیز قیمت مسکن در شلوغی شهر
به طور کلی سر و صدای محیط تأثیری منفی روی ارزش ملک دارد. مقاله‌ای که در مجله اقتصاد و حمل و نقل چاپ شد، نشان داد که اگر خانه شما مثلا نزدیک فرودگاه باشد، در محدوده سر و صداهایی با شدت ۷۵ دسیبل و کمتر از آن، به ازای هر یک دسیبل بین پنج تا ۹ درصد از ارزش ملک کاسته می‌شود. آمار شرکت MPAC در انتاریو که در زمینه ارزیابی املاک فعالیت می‌کند، می‌گوید: «از لحاظ آماری نزدیک بودن به IWT (توربین‌های بادی) هیچ تأثیر چشمگیری روی قیمت‌های فروش در این بازارها ندارد.» با وجود این برخی تحلیلگران دیگر گفته‌اند ارزش املاکی که در فاصله یک کیلومتری توربین‌های بادی قرار دارند نسبت به املاک در فاصله بیش از یک کیلومتر، تا ۴ درصد متفاوت است.
املاک اطراف سالن‌های بیسبال
اگر جزو طرفداران بیسبال باشید احتمالاً حاضر خواهید بود پول بیشتری بدهید تا محل زندگی‌تان در نزدیکی یک ورزشگاه بیسبال باشد. شرکت Trulia که در زمینه جست‌وجوی املاک و مستغلات فعالیت می‌کند، تاکید دارد که قیمت خانه‌ها در مناطق اطراف ۱۸ ورزشگاه MLB در آمریکا، از کل ۲۹ ورزشگاه آن کشور، بیشتر است.
آیا همسایه‌ها در ارزش ملک موثرند؟
شاید نتوان همسایه‌ها را جزو امکانات رفاهی یک منطقه دانست اما مسلما می‌توانند روی ارزش خانه تأثیر بگذارند. وقتی می‌خواهید خانه‌ای بخرید نگاهی به بالا و پایین خیابان بیندازید و ببینید همسایه‌ها چگونه از محوطه چمن و خانه‌های خود مراقبت می‌کنند. محله‌هایی که در حال تغییر و تحول هستند می‌توانند گنجینه‌های پنهانی برای صاحبان خود داشته باشند. در این شرایط اگر همسایه‌های‌تان اصول زیباسازی را رعایت نکنند، ارزش ملک ممکن است پایین بیاید.
دسترسی به پارک‌ها و فضاهای سبز نیز می‌تواند مزیت قابل‌توجهی برای یک خانه به شمار آید؛ به گفته واکر، مردم «فضا را با موقعیت مناسب مکانی معامله می‌کنند». در این بخش‌ها مردم حاضرند در فضای کوچکتری نزدیک به مرکز شهر زندگی کنند، اما امکانات رفاهی بیشتری داشته باشند.
همچنین باید طرح‌های توسعه منطقه را نیز درنظر گرفت. «فان در اوی» در این باره می‌گوید: «آنهایی که به اندازه کافی زیرک هستند و به طرح‌های بلندمدت منطقه توجه می‌کنند در آینده سود خواهند کرد. به طور کلی افراد دو دسته هستند؛ بعضی‌ها به مسائل حاشیه‌‌ای نگاه می‌کنند و بعضی‌ها آینده را می‌بینند که موفق‌ترند.»
توصیه آخر…
اگر مطابقت با محیط برای شما اهمیت نداشته باشد، شاید این امر بر تصمیمات خرید شما تاثیرگذار نباشد اما به منظور خرید و فروش خوب باید بدانید که امکانات اطراف یک ملک تا چه حد بر ارزش آن تاثیر می‌گذارد. واکر می‌گوید: «یکی از نکاتی که خریدار اول یک ملک باید توجه داشته باشد، این است که بداند این ملک با همان قیمت خرید، فروش نخواهد رفت. من افراد زیادی را می‌شناسم که بسیاری از نکات را در زمان خرید نادیده می‌گیرند اما در اصل باید آشنا به بسیاری از این مسائل باشند چرا که ممکن است در زمان فروش ملک این نکته‌ها برای خریدار بعدی اهمیت زیادی داشته باشد.»
