بخش مورگیج کانادا وارد فهرستی شده که سالهاست نام بروکریجهای املاک در آن ثبت میشود
بخش مورگیج از اکتبر ۲۰۲۴ مشمول قانون مبارزه با پولشویی شده و بازرسیهای FINTRAC عملکرد دورههای گذشته را بررسی میکنند؛ خالی بودن فهرست جریمهها از نام بروکرهای مورگیج به معنای مصونیت نیست
در فهرست علنی جریمههای FINTRAC، نام ۲۸ بروکریج املاک از سراسر کانادا دیده میشود که از سال ۲۰۲۱ تاکنون جریمه شدهاند. اما هنوز نام هیچ بروکر مورگیجی در این فهرست نیست؛ و همین نکته میتواند نگرانکننده باشد.
FINTRAC، مرکز تحلیل تراکنشها و گزارشهای مالی کانادا، موظف است نام شرکتهایی را که جریمه میکند، اعلام کند. این فهرست در سایت این نهاد منتشر میشود و هر پرونده به مدت پنج سال در دسترس عموم باقی میماند.
در آخرین نسخه این فهرست، نام ۲۸ بروکریج املاک از سراسر کانادا دیده میشود که ۱۰ مورد آن در انتاریو است، از ریچموندهیل و تورنهیل گرفته تا نورث یورک و میسیساگا. جریمههای این ۱۰ شرکت از حدود ۲۳ هزار دلار تا نزدیک ۱۴۹ هزار دلار متغیر است. اما در همین فهرست حتی نام یک بروکر، ادمینیستریتور یا وامدهنده مورگیج هم دیده نمیشود.
چرا نام هیچ بروکر مورگیجی در فهرست نیست؟
پاسخ ساده است: بخش مورگیج تازه از ۱۱ اکتبر ۲۰۲۴ مشمول قانون Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act شده است. به بیان دیگر، تا کمتر از دو سال پیش، این تعهدات اساساً شامل بروکرهای مورگیج نمیشد.
اما نکته مهم اینجاست که بازرسیهای FINTRAC عملکرد گذشته را هم بررسی میکنند، نه فقط وضعیت فعلی یک شرکت را. خود این نهاد توضیح داده که برای هر بازرسی، یک دوره مشخص را تعیین و سپس عملکرد شرکت را در همان دوره ارزیابی میکند.
بنابراین، خالی بودن فهرست جریمهها از نام فعالان بخش مورگیج به معنای مصونیت این بخش نیست؛ بیشتر به این معناست که زمان بررسی عملکرد آنها هنوز فرا نرسیده است.
آیا این مقررات شامل شما میشود؟
قانون، سه گروه را در بخش مورگیج مشمول این الزامات میداند:
- ادمینیستریتور مورگیج (مدیر خدمات وام مسکن): شخص یا نهادی که، بهجز نهاد مالی، خدمات سرویسدهی قراردادهای رهنی را از طرف وامدهندگان انجام میدهد.
- بروکر مورگیج: شخص یا نهادی که بر اساس قوانین استانی مجاز است در وامهای با وثیقه ملکی، میان وامدهنده و وامگیرنده واسطه شود.
- وامدهنده مورگیج: شخص یا نهادی که، بهجز نهاد مالی، وام در ازای وثیقه ملکی ارائه میدهد.
FINTRAC برای این بخش یک پرسشنامه رسمی خودارزیابی منتشر کرده که در چند دقیقه میتواند مشخص کند آیا بیزینس شما مشمول این مقررات است یا نه. این ابزار میتواند کاربردیترین نقطه شروع برای بررسی وضعیت کامپلاینس Compliance شما باشد:
ابزار خودارزیابی بخش مورگیج در این لینک قابل دسترس است.
پنج تعهد اصلی مشمولان قانون
FINTRAC تعهدات افراد و نهادهایی که مشمول این قانون هستند را در پنج دسته اصلی تقسیمبندی کرده است:
۱. برنامه کامپلاینس
داشتن یک برنامه مکتوب برای مبارزه با پولشویی و تأمین مالی تروریسم الزامی است و این برنامه، پایه سایر تعهدات کامپلاینس محسوب میشود.
۲. احراز هویت مشتری
این بخش شامل احراز هویت اشخاص و نهادها در موارد مشخص، الزامات مربوط به رابطه تجاری، پایش مستمر، شناسایی مالک واقعی شرکتها، تشخیص شخص ثالث و شناسایی اشخاص در معرض ریسک سیاسی است.
۳. گزارش تراکنشها
این تعهد شامل گزارش تراکنشهای مشکوک، گزارش اموال اشخاص و نهادهای فهرستشده، گزارش تراکنشهای نقدی بزرگ، گزارش تراکنشهای بزرگ ارز دیجیتال و گزارش موارد مشکوک به دور زدن تحریمهاست.
۴. نگهداری سوابق
سوابق معاملات و اطلاعات مربوط به احراز هویت مشتری باید مطابق الزامات مشخصشده نگهداری شود.
۵. اجرای دستورالعملهای دولتی
این الزام شامل همه بخشهای مشمول قانون است و فقط به فعالان حوزه مورگیج محدود نمیشود.
یک نکته که کمتر به آن توجه میشود این است که FINTRAC تصریح کرده مسئولیت این تعهدات بر عهده کارفرماست؛ با یک استثنای مهم: گزارش تراکنش مشکوک، هم تعهد کارمند و هم تعهد کارفرماست.
بنابراین، مسئولیت گزارش یک تراکنش مشکوک را نمیتوان صرفاً به بروکریج واگذار کرد.
بازرسیهای FINTRAC چگونه انجام میشود؟
FINTRAC اختیار قانونی انجام بازرسیهای کامپلاینس را دارد. محورهای اصلی بررسی، به گفته خود این نهاد، شامل اجرای برنامه کامپلاینس، گزارش همه تراکنشهای لازم، اجرای الزامات شناسایی مشتری، نگهداری سوابق و تشخیص شخص ثالث است.
اگر تخلفی احراز شود، FINTRAC اخطار تخلف صادر میکند. این اخطار باید حداکثر تا دو سال پس از تاریخی که تخلف به اطلاع FINTRAC رسیده، صادر شود.
پس از دریافت اخطار، شرکت ۳۰ روز فرصت دارد جریمه را بپردازد یا بهصورت کتبی به مدیر FINTRAC اعتراض کند. اگر شرکت هیچکدام از این دو اقدام را انجام ندهد، تخلفها تأیید و اخطار جریمه صادر میشود.
پس از تصمیم مدیر نیز ۳۰ روز فرصت برای اعتراض به دادگاه فدرال وجود دارد.
در نهایت، نام شرکت، نوع تخلف و مبلغ جریمه علنی میشود و به مدت پنج سال روی سایت FINTRAC باقی میماند.
جریمهها چقدر است؟
سقفهای فعلی جریمه برای هر تخلف تعیین شدهاند، نه برای کل پرونده:
| درجه تخلف | سقف جریمه |
| جزئی (Minor) | ۱ تا ۱٬۰۰۰ دلار |
| جدی (Serious) | ۱ تا ۱۰۰٬۰۰۰ دلار |
| بسیار جدی (Very serious) | ۱ تا ۱۰۰٬۰۰۰ دلار برای فرد و ۱ تا ۵۰۰٬۰۰۰ دلار برای شرکت |
از آنجا که سقف جریمه برای هر تخلف محاسبه میشود، وجود چند تخلف در یک پرونده میتواند مجموع جریمه را از این ارقام بالاتر ببرد.
یک تغییر مهم که از مارچ امسال به اجرا درآمد
از ۲۶ مارچ ۲۰۲۶ چارچوب تازهای برای جریمههای FINTRAC اجرا شده است. قانون Strengthening Canada’s Immigration System and Borders Act، معروف به Bill C-12، در همین تاریخ تصویب و لازمالاجرا شد و اختیارات تازهای به FINTRAC داد.
از جمله این اختیارات میتوان به تعریف دستههای جدید تخلف، افزایش سقف جریمهها تا ۴۰ برابر سقفهای قبلی، در نظر گرفتن توان پرداخت شرکت هنگام تعیین مبلغ جریمه، الزام به توافقنامه کامپلاینس برای برخی تخلفها و اضافه شدن Compliance Order بهعنوان یک ابزار اجرایی جدید اشاره کرد.
تخلفهایی که پس از ۲۶ مارچ ۲۰۲۶ رخ دادهاند، مشمول چارچوب جدید هستند؛ تخلفهایی که کاملاً پیش از این تاریخ رخ دادهاند، بر اساس سیاست قبلی رسیدگی میشوند.
یک نکته مهم را باید روشن کرد: FINTRAC هنوز رقم دلاری جدیدی برای سقف جریمهها اعلام نکرده و تنها از افزایش تا ۴۰ برابر سخن گفته است.
اگر این ضریب را بر سقفهای فعلی اعمال کنیم، سقف جریمه برای تخلف بسیار جدی (Very serious) به ۴ میلیون دلار برای فرد و ۲۰ میلیون دلار برای شرکت میرسد.
این ارقام محاسبه بر اساس ضریب اعلامشده هستند و رقم رسمی اعلامشده از سوی FINTRAC نیستند.
در جدول زیر نمونههایی از پروندههای انتاریو در «اطلاعیه عمومی جریمههای مالی اداری» FINTRAC آمده است
Selected Ontario Cases from FINTRAC’s “Public Notice of Administrative Monetary Penalties”
| Company | Location | Penalty | Date Issued | Number of Violations | Status |
| Century 21 Heritage Group Ltd. | Thornhill, Richmond Hill, Newmarket, Bradford, Milton and other cities | $148,912.50 | December 10, 2025 | 1 | Federal Court appeal |
| Global West Realty Limited | Mississauga | $132,000 | August 18, 2023 | 5 | Federal Court appeal |
| Manor Windsor Realty Ltd. | Windsor | $107,250 | November 27, 2025 | 4 | Federal Court appeal |
| Jones Lang Lasalle Real Estate Services | Toronto | $107,827.50 | March 13, 2024 | 6 | Paid |
| Right At Home Realty Inc. | North York | $57,750 | June 27, 2024 | 3 | Paid |
| HomeLife New World Realty Inc. | Toronto and Richmond Hill | $36,135 | May 21, 2025 | 3 | Paid |
| VIP Realty Inc. / Royal LePage Integrity | Ottawa, Cornwall, Kanata, Orleans | $33,000 | December 1, 2025 | 1 | Paid |
| RE/MAX All-Stars Realty Inc. | Unionville | $31,350 | January 5, 2021 | 1 | Federal Court upheld violation and penalty |
| RE/MAX Twin City Realty Inc. | Kitchener and surrounding branches | $24,750 | February 4, 2026 | 1 | Paid |
| Forest Hill Real Estate Inc. | Toronto | $22,770 | October 28, 2021 | 4 | Closed |
فهرست کامل جریمهها در این لینک قابل دسترس است.
نکات مهمی که این جدول دارد
دو نکته در این جدول برای فعالان بازار، مهمتر از خود ارقام است.
اول اینکه تعداد تخلفها لزوماً زیاد نیست. چند مورد از سنگینترین جریمهها برای تنها یک تخلف صادر شدهاند. بنابراین برای ورود یک شرکت به فهرست علنی FINTRAC، لزوماً لازم نیست دهها ایراد وجود داشته باشد.
دوم اینکه اعتراض میتواند نتیجه را تغییر دهد. برای نمونه، در پرونده Houston & Associates Realty در کلگری، جریمه ۱۱۷٬۹۷۵ دلاری که در می ۲۰۲۵ صادر شده بود، پس از اعتراض به دادگاه فدرال، در فوریه ۲۰۲۶ به ۶۳٬۹۸۷.۵۰ دلار کاهش یافت و پرونده بسته شد.
توجه: این گزارش در تاریخ ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶ بر پایه اطلاعات منتشرشده روی وبسایت FINTRAC تهیه شده است. مرجع رسمی، نسخه انگلیسی همان صفحات است و ممکن است پس از این تاریخ بهروز شود. این مطلب مشاوره حقوقی نیست.
