فقط نرخ پایین مهم نیست، مراقب این تله پنهان در مورگیج خود باشید؛ هشدار یک کارشناس بازار
فهرست مطالب
روزنامه اقتصادی Financial Post کانادا در گزارشی به یکی از نکات کمتر مورد توجه در انتخاب مورگیج پرداخته و هشدار داده که تمرکز صرف بر نرخ بهره پایین میتواند برای وامگیرندگان پرهزینه باشد؛ موضوعی که به «قابلیت انتقال مورگیج» یا همان portability مربوط میشود.
این مقاله توسط Robert McLister نوشته شده است؛ تحلیلگر نرخ بهره و استراتژیست مورگیج که برای Financial Post و The Globe and Mail مقاله و تحلیلهای اقتصادی مینویسد. او دارای مدرک BBA و فارغالتحصیل رشته مالی از University of Michigan است و سالها با تمرکز بر بازار مورگیج و روند نرخها، تحلیلهای تخصصی برای وامگیرندگان ارائه داده است.
در بخشهایی از این مقاله که توسط Robert McLister، تحلیلگر نرخ بهره و استراتژیست مورگیج، نوشته شده، آمده است: قابلیت انتقال مورگیج به مالک خانه اجازه میدهد وام فعلی خود را از ملکی که میفروشد به خانه جدید منتقل کند.
دو مزیت مورگیجهای قابل انتقال
مورگیج قابل انتقال دو مزیت اصلی دارد؛ نخست اینکه نرخ بهره قبلی حفظ میشود. در سالهای ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ که نرخهای ثابت حدود ۴ درصد افزایش یافت، این موضوع حیاتی بود. برخی وامگیرندگان که مورگیج غیرقابلانتقال داشتند، با افزایش تا ۵۰ درصدی پرداخت ماهانه روبهرو شدند.
مزیت دوم قابلیت انتقال مورگیج این است که صاحبخانه را از پرداخت جریمه سنگین بابت شکستن مورگیج بسته Closed Mortgage نجات میدهد.
در مقاله توضیح داده شده اگر فردی مجبور شود پیش از پایان قرارداد، مورگیج خود را فسخ کند، باید جریمه پیشپرداخت Prepayment Penalty بپردازد که میتواند چند هزار تا حتی چند ده هزار دلار باشد؛ در حالی که صرفهجویی یک دهم درصدی در نرخ بهره برای یک مورگیج ۳۰۰ هزار دلاری طی پنج سال فقط حدود ۱,۴۲۹ دلار ارزش دارد.
اما اگر مورگیج قابل انتقال باشد، وام فعلی به خانه جدید منتقل میشود و نیازی به فسخ قرارداد و پرداخت این جریمه نیست.
بنابراین دو مزیت اصلی Portability عبارتاند از:
- حفظ نرخ بهره قبلی
- جلوگیری از پرداخت جریمه سنگین فسخ مورگیج
چرا مالکان خانه خود را تغییر میدهند و معمولا هر چند وقت یکبار؟
صاحبان خانهها برای جابهجایی ملک خود دلایل گوناگونی دارند که براساس گزارش اداره آمار کانادا Statistics Canada مهمترین آنها اینهاست:
- آپگرید به خانه مناسبتر ۲۵.۳ درصد،
- نقلمکان به محله بهتر ۱۳.۵ درصد،
- بزرگتر شدن خانواده ۱۳.۵ درصد،
- تغییر شغل ۹.۱ درصد و
- نزدیکتر شدن به خانواده ۹ درصد
برابر همین گزارش بهطور معمول مالکان هر ۵ تا ۱۰ سال یکبار جابهجا میشوند.
مشخصههای مهمی که باید در گرفتن مورگیج در نظر بگیریم
آقای Robert McLister، تحلیلگر نرخ بهره و استراتژیست مورگیج، در مقاله خود توصیه میکند وامگیرندگان به دنبال مورگیجی باشند که:
- حداقل ۶۰ روز برای انتقال فرصت بدهد،
- امکان «انتقال و افزایش» داشته باشد و
- برای نرخهای شناور نیز قابل انتقال باشد
او هشدار میدهد نبود این قابلیت میتواند افراد را عملا در خانه خود «حبس مالی» کند؛ اتفاقی که در آمریکا در سال ۲۰۲۲ باعث افت شدید فروش خانه شد.
درباره Robert McLister نویسنده مقاله
Robert McLister تحلیلگر نرخ بهره و برنامهریز مورگیج است که برای روزنامه اقتصادی Financial Post و روزنامه Globe and Mail مقاله و تحلیلهای اقتصادی مینویسد. او دارای مدرک BBA و از فارغالتحصیلان رشته مالی در دانشگاه میشیگان University of Michigan است.
McLister پیشتر بهعنوان معاملهگر سهام فعالیت داشته و سالهاست با تمرکز بر بازار مورگیج، روند نرخها و عوامل تاثیرگذار بر وامگیرندگان، تحلیلهای تخصصی و کاربردی برای مصرفکنندگان وام مسکن ارائه میدهد.
