آیا واقعا می‌شود آینده بازار مسکن را پیش‌بینی کرد؟ چطور؟

پرسش و پاسخ: فرزاد خمامی – ارزیاب رسمی املاک – تورنتو

این پرسش بارها و بارها از سوی خوانندگان آتش با ما مطرح شده که قرار است در بازار مسکن تورنتو چه اتفاقی بیفتد؟ آیا قیمت‌ها بالا می‌رود؟ پایین می‌آید؟ آیا این ثبات و آرامش نسبی در بازار موقت است و امکان دارد که دوباره بازار به شرایط پیشین قبل از ۲۰۱۷ بازگردد؟ آیا امکان دارد که یک سقوط و بحران بزرگ، مانند آنچه در سال ۲۰۰۸ در آمریکا روی داد، در بازار کانادا هم روی بدهد؟

تعدادی هم می‌پرسند که در این میان چطور می‌شود درباره خریدن یا فروختن خانه تصمیم گرفت؟ مبادا خانه بخریم و قیمت‌ها پایین‌تر بیاید و یا خانه‌مان را بفروشیم و دوباره قیمت‌ها سیر صعودی خود را از سر بگیرد. همه این پرسش‌ها تصمیم‌گیری را برای آنها دشوار کرده است.

پاسخ: فرزاد خمامی، ارزیاب رسمی املاک – تورنتو

اگرچه نهادهای معتبری مانند بانک مرکزی کانادا و یا سازمان مرکزی وام کانادا (CHMC) به طور پیوسته تغییرات وضعیت بازار و احتمالات پیش رو را منتشر می‌کنند و در اختیار عموم قرار می‌دهند، ولی واقعیت این است که تعیین زمان دقیق این تغییرات هیچ گاه قابل پیش‌بینی نیست.

به عنوان مثال بسیاری از همین منابع، تغییر و آرامش نسبی در بازارهای بزرگ املاک کانادا را از ماه‌ها قبل پیش‌بینی کرده بودند، ولی این پیش‌بینی در صورتی که نتواند زمان تقریبی تغییرات در بازار را ارائه دهد، عملا برای سرمایه‌گزاری قابل استفاده نیست.

با این حال این امکان همیشه برای سرمایه‌گزاران وجود دارد که با توجه به اطلاعات موجود بتوانند سرمایه‌های خود را با دقت مدیریت کنند. به عنوان مثال آمارهایی که انجمن مشاوران مسکن کلان‌شهر تورنتو TREB، درست پیش از آغاز بحران در ماه می ۲۰۱۷ منتشر کردند و مقایسه آنها با زمان مشابه در سال پیش از آن، می‌توانست نشانه‌های آشکاری از آغاز تغییر و بحران در بازار را نشان دهد.

از سوی دیگر مثلا قیمت متوسط خانه‌های مستقل (Detached) در کلان شهر تورنتو GTA در ماه آگوست سال ۲۰۱۶، یعنی هشت ماه قبل از شروع افت قیمت‌ها، ۹۶۴٫۰۰۰ دلار گزارش شده بود. این در حالیست که همین قیمت تنها فقط شش ماه پس از آن یعنی ماه فوریه ۲۰۱۷ به ۱٫۲۰۵٫۰۰۰ دلار رسید. این یعنی حدود ۲۵ درصد افزایش طی فقط شش ماه. بسیاری از افرادی که تنها با اتکا به این افزایش قیمت شدید، بدون توجه به تاثیرات آن بر بازار، اقدام به سرمایه‌گزاری کردند، هنوز هم از مشکلات ناشی از خرید در شرایط گرانی و سپس کاهش قیمت‌ها رهایی نیافته‌اند.

آیا هنوز هم با توجه به آمارهای موجود، می‌توان پیش‌بینی قابل اعتمادی در مورد بازار مسکن داشت؟

روند حرکت بازارهای سرمایه‌گزاری از جمله در بخش مسکن می‌تواند در شرایط خاص و بحرانی بازار، می‌تواند تا حد زیادی در طولانی مدت و با توجه به شاخص‌های معتبر قابل پیش‌بینی باشد.

به عنوان مثال در اینجا با توجه به آمارهای موجود، چند مشخصه از بازار فعلی را ذکر می‌کنیم که می‌توان آن‌ها را به عنوان نشانه‌هایی برای آینده بازار مد نظر قرار داد.

• افزایش شدید قیمت آپارتمان‌های مسکونی در نقاط مرکزی شهر
• افزایش شدید قیمت‌های اجاره بها در مناطق مرکزی و حتی اخیرا در مناطق اطراف پس از ماه می ۲۰۱۷
• تثبیت طولانی مدت قیمت خانه‌های با قیمت متوسط (و بالا) به خصوص در مناطق اطراف که تفاوت قیمت آن‌ها را نسبت به املاک با قیمت پایین نظیر آپارتمان‌ها و تاون‌هاوس‌ها کمتر ساخته است.

چه عوامل جانبی در بازار وجود دارد که بر قیمت ملک اثر می‌گذارد؟

در همین حال همواره یک سری عوامل جانبی هم هستند که بر بازارهای مالی به خصوص ملک تاثیر می‌گذارند.

کشور کانادا همه ساله پذیرای صدها هزار مهاجر جدید است. طبق اخبار موجود کانادا طی سه سال آینده پذیرای حدود یک میلیون مهاجر جدید خواهد بود که انتظار می‌رود به طور سنتی حدود نیمی از این مهاجران جذب استان انتاریو شوند.

از سوی دیگر بر اساس برآوردهای موجود، تعداد واحدهای مسکونی جدیدی که هر سال وارد بازار شده‌اند تنها معادل حدود ۵۷ درصد نیاز بازار بوده است. رشد فزاینده نرخ اجاره بها طی دو سال گذشته می‌تواند به طور قابل توجهی تحت تاثیر این عامل باشد.

همان طور که قبلا نیز ذکر شد، پیش‌بینی دقیق زمان تغییرات سریع قیمت‌ها در بازار امکان‌پذیر نیست، ولی نشانه‌هایی از این دست می‌توانند راهنمای خوبی برای سرمایه‌گزاران بازار ملک در کلان شهر تورنتو باشند.

مسلما نزدیک شدن قیمت فروش یک آپارتمان یا یک تاون هاوس معمولی به قیمت خانه‌های نیمه‌متصل (Semi-detached) یا مجزا (House) می‌تواند عامل مهمی در تعیین قیمت خانه‌های متوسط و تصمیم افراد برای انتخاب نوع سرمایه‌گزاری باشد.

خریداری که تصمیم گرفته تا صاحب‌خانه شود و رویای سکونت طولانی در منزل شخصی خود را دارد، حتما هنگام تصمیم‌گیری به تفاوت قیمت میان یک خانه کوچک و خانه‌ای بزرگتر نیز توجه خواهد داشت. یعنی اگر تفاوت به حدی برسد که نیاز به تنها اندکی سرمایه‌گزاری بیشتر باشد، این مساله به طور طبیعی بر تصمیم‌گیری او اثر می‌گذارد.

من قصد خرید یک منزل مسکونی دارم. با توجه به شرایط فعلی بازار آیا چنین اقدامی به صلاح است؟

با توجه به رشد مداوم اجاره‌بها به نظر نمی‌رسد اجاره‌نشینی در درازمدت خیلی مقرون به صرفه باشد. اما اتخاذ تصمیم برای خرید خانه، نیاز به احاطه کافی بر بازار و بر‌آورد قیمت واقعی هر ملک دارد.

در صورتی که تصمیم جدی گرفته‌اید تا صاحبِ خانه بشوید، همیشه در بازار موارد مناسبی وجود دارد. طبیعی است که چانه‌زنی بر سر قیمت تنها راه حل مسئله نیست. در صورتی که خریدار اطلاعات کافی در مورد وضعیت بازار و ارزش واقعی یک ملک نداشته باشد، همواره با خطر و ریسک زیان در سرمایه‌گزاری روبرو خواهد بود.

برای این کار مطالعه بازار و نیز استفاده از مشاوران و ارزیابان حرفه‌ای و آگاه مسکن بسیار راه‌گشا خواهد بود.

شماره ۱۸۲ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید