بانک‌ها دولت را زیر فشار گذاشته‌اند؛ برای این بازار مسکن باید فکری کرد

هفته گذشته اعلام گزارش شش ماهه بانک مرکزی کانادا درباره وضعیت بازار مسکن، موجی از اظهارنظرها را به دنبال داشت. کارشناسان امور بانکی و همچنین متخصصان اقتصاد مسکن اعلام کردند دولت قدم‌هایی را برای کاهش قیمت‌ها در دو بازار داغ کانادا یعنی ونکوور و تورنتو برداشته است اما این گزارش‌ نشان می‌دهد سیاست‌های دولت برای مهار این قیمت‌ها کافی نیست. رئیس بانک مرکزی هم به همه آنهایی که می‌خواهند در بازار مسکن کانادا سرمایه‌گذاری کنند هشدار داده مواظب حباب قیمت‌ها باشند. در این مطلب ابتدا نظرات چند کارشناس و مدیرعامل بانک‌های کانادا را می‌خوانیم و سپس می‌بینیم دولت کانادا چه تحلیلی درباره بازار مسکن دارد.

بسیاری از کارشناسان اقتصادی در سراسر کانادا از دولت اتاوا می‌خواهند برای کنترل و آرام‌سازی بازار مسکن کانادا اقدامات گسترده‌تری انجام دهد. در حالی که قیمت‌ها در بازارهای داغ کانادا روز به روز بالا می‌رود، هشدارهای جدیدی درباره بازارهای مسکن ونکوور و تورنتو به گوش می‌رسد.

سه راه حل برای خروج از بحران

برایان پورتر، مدیر اجرایی بانک نوا اسکوشیا معتقد است قیمت مسکن در دو شهر تورنتو و ونکوور یک حباب است. او با اظهار نگرانی در این باره از دولت فدرال می‌خواهد برای مهار قیمت‌ها اقدامات ویژه‌ای انجام دهد. او می‌گوید: «دولت برای برخورد با این وضعیت اهرم‌های فشار زیادی در اختیار دارد. در نتیجه این دولت است که باید در این زمینه کاری انجام دهد و نه بانک‌ها.»

او سه راه‌ حل بالقوه پیشنهاد می‌دهد: بالا بردن پیش‌پرداخت‌ها، افزایش نرخ واجد شرایط بودن برای وام‌های مسکن پنج‌ساله با بهره ثابت و وضع مالیات بر دارایی‌های لوکس در مورد خریداران خارجی. آقای پورتر می‌گوید: «ما دولت را تشویق کرده‌ایم در این مورد کاری صورت دهد و سال‌هاست که نظرمان این است. البته دولت جدیدی در اتاوا بر سر کار آمده است و در دست گرفتن کارها زمان می‌برد. ما این را درک می‌کنیم. اما این موضوع جدی است.»

وقتی بانک‌ها دوست دارند همه چیز برابر باشد

وام‌دهندگان تمایل چندانی ندارند مستقلاً در این زمینه گام بردارند و وام مسکن کمتری ارائه دهند، چرا که این وام‌ها سودآوری بالایی برای آنها دارد. آنها ترجیح می‌دهند مقررات جدیدی از جانب دولت وضع شود که زمین بازی یکسانی را برای تمام بازیگران ایجاد کند.

بانک‌ها در اعمال محدودیت بر وام‌های خود آزادند اما اقدام یکجانبه در این زمینه، بدون آنکه رقبا نیز در همین مسیر گام بردارند، به تضعیف موقعیت رقابتی آنها خواهد انجامید.

اظهارات آقای پورتر در حالی اعلام می‌شود که هیچ نشانه‌ای از آرام شدن افزایش قیمت‌ها در دو بازار داغ مسکن کانادا دیده نمی‌شود. بنا بر گزارش انجمن املاک و مستغلات کانادا، شاخص قیمت برای خانه‌های ونکوور در ماه آوریل ۲۵ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است.

چرا اقدامات دولت کافی نیست

سازمان توسعه و همکاری‌های اقتصادی کانادا هم هفته گذشته، یکبار دیگر در مورد این افزایش قیمت اظهار نگرانی کرد. گزارش چشم‌انداز اقتصادی این سازمان هشدار می‌دهد که خطر تعدیل قیمت به صورت بی‌نظم در بازار مسکن وجود دارد، چرا که نرخ‌های پایین بهره، قیمت‌های به سرعت در حال افزایش مسکن را تقویت کرده است، به ویژه در ونکوور و تورنتو که بر روی هم تشکیل دهنده یک سوم بازار مسکن کانادا هستند.

در این گزارش آمده است: «اقدامات احتیاطی در سطح کلان اخیراً تقویت شده اما باید شدت بیشتری پیدا کند و بر هدف‌های منطقه‌ای تمرکز یابد.»

مقامات کانادا به تازگی اقدامات محدودی را با هدف مهار قیمت‌های بازار آغاز کرده‌اند؛ از جمله محدود ساختن دوره استهلاک وام مسکن به ۲۵ سال و الزام دستکم ۲۰ درصد پیش‌پرداخت برای املاکی که به منظور سرمایه‌گذاری خریداری می‌شود.

وزارت اقتصاد، در ماه دسامبر، حداقل پیش‌پرداخت‌ها را دو برابر کرد و برای بخشی از وام‌های بزرگ آن را به ۱۰ درصد رساند. لویس واشون مدیر عامل بانک ملی کانادا به بلومبرگ گفت حداقل پیش‌پرداخت برای تمام وام‌های مسکن باید به تدریج به ۱۰ درصد برسد.

همچنین در ماه دسامبر دفتر سرپرستی مؤسسات مالی پیشنهاد داد بانک‌ها در مورد وام‌های مسکن با ریسک بالاتر سرمایه بیشتری نزد خود نگه دارند. مؤسسه وام مسکن و خانه‌سازی کانادا (CMHC) هم گفت هزینه‌هایی که از وام‌دهندگان بابت استفاده از طرح اوراق بهادار با تضمین وام مسکن خود می‌گیرند افزایش خواهد داد.اما به نظر می‌رسد این اقدامات تأثیر اندکی بر مهار افزایش قیمت‌ها در بازارهای اصلی داشته و نظر کسانی را که معتقدند مقامات باید کار بیشتری برای آرام کردن اوضاع انجام دهند چندان تغییر نداده است.

گران‌شدن خانه؛ سریع‌تر از همه چیز

گزارش اخیر کارشناسان اقتصادی بانک RBC می‌گوید قیمت‌گذاری برای House در ونکوور و تورنتو بسیار بالاست و از مبانی وضعیت اقتصاد محلی پیروی نمی‌کند.

بنجامین تال، کارشناس اقتصادی در بازارهای جهانی CIBC، معتقد است اوضاع در چند سال آینده از این نیز بدتر خواهد شد چرا که با تغییرات در مقررات امور مالی چین، احتمالاً پول‌های خارجی بیشتری به بازار املاک و مستغلات کانادا راه خواهد یافت و این امر کانادا را وادار به عکس‌العمل خواهد کرد.

آقای تال در گزارش تحقیقاتی اخیر خود می‌گوید: «وضع مالیات‌های جدید بر سرمایه‌گذاری‌های خارجی می‌تواند گامی در جهت صحیح باشد. این کار مشکل را حل نخواهد کرد، اما ممکن است راه مؤثری برای از میان برداشتن مشکل‌آفرین‌ترین عامل یعنی سرمایه‌گذاری خارجی از بازار املاک کانادا باشد.»

ویکتور دودیگ مدیرعامل CIBC هم به جمع کسانی پیوست که درباره افزایش شدید قیمت‌های مسکن سخن گفته‌اند و در جلسه سهامداران بانک در ماه آوریل اشاره کرد که جاستین ترودو نخست‌وزیر کانادا و کریستی کلارک نخست‌وزیر بریتیش کلمبیا کاهش توانایی خرید مسکن را به عنوان یک مشکل بازشناخته‌اند.

آقای دودیگ می‌گوید: «ما در جهت پیدا کردن راه حلی برای این موضوع به صورت فعالانه با دولت مشارکت خواهیم کرد.» گرچه او جزئیاتی در این باره ارائه نداد و نگفت چنین راه حلی چه ویژگی‌هایی ممکن است داشته باشد.

ایوان سیدال، مدیر عامل CMHC، در فوریه در گفتگویی با روزنامه گلوب اند میل گفت دولت نمی‌تواند در تنظیمات جزئی بازار وارد شود. با وجود این او پیشنهاد کرد ترتیبی اتخاذ شود که ریسک‌ها به صورت مشترک تقسیم شود، به این معنا که بانک‌ها برخی از ریسک‌های وام‌های مسکن را بر عهده بگیرند که اکنون دولت با برنامه‌های بیمه وام مسکن خود بر دوش می‌کشد.

آقای سیدال گفت: «اگر که کسانی که به‌صورت روزمره ریسک‌ها را مدیریت می‌کنند، یعنی بانک‌ها و وام‌دهندگان، خود نیز تا حدی در معرض این ریسک‌ها قرار داشته باشند، سیستم بهتری خواهیم داشت. اگر اینگونه نباشد ناچار خواهیم بود به مقررات تکیه کنیم. گمان می‌کنم در ماه‌های آینده گفتگو درباره این موضوع را به شکلی فعال آغاز کنیم.»

دولت: خوش‌بینیم. همه چیز زیر نظر است

یک سخنگوی وزارت تجارت کانادا می‌گوید دولت باور دارد که به لطف رویه‌های محتاطانه و مسئولیت‌پذیر در زمینه اعطای وام، بازار مسکن در مجموع از ثبات برخوردار است. او می‌افزاید برای پاسخ به ریسک‌های محدودی که در برخی بازارها مانند ونکوور و تورنتو وجود دارد گام‌هایی برداشته شده است و دولت کماکان به دقت وضعیت را زیر نظر دارد.

هشدار جدی آقای رئیس

استیون پولوز، رئیس بانک مرکزی کانادا هفته گذشته یکی از صریح‌ترین هشدارهایش را در خصوص انفجار بازار مسکن اعلام کرد و گفت خریداران در ونکوور و تورنتو باید به افزایش شدید قیمت واقف باشند.

پولوز در بیانیه‌ای رسمی گفت: «این وضعیت یعنی خریداران احتمالی مسکن و وام‌دهندگان آنها نباید در زمان فکر کردن به معامله، عملکرد آینده املاک را بر اساس زمان حال حاضر آن تخمین بزنند».

بانک مرکزی کانادا هفته گذشته بررسی شش ماهه خود از سیستم مالی را منتشر کرد. بر اساس این گزارش، سرعت افزایش سالانه قیمت خانه در ونکوور در ماه می به ۳۰ درصد افزایش یافته است. این میزان در آخرین ماه سال گذشته ۱۵ درصد بوده است. در تورنتو، سرعت افزایش قیمت در این دوره از ۱۰ درصد به ۱۵ درصد رسیده است.

بانک مرکزی می‌گوید این دو شهر شاهد افزایش سهام وام‌های جدید به ۴۵۰ درصد از سود وام گیرنده هستند.

به گفته بانک مرکزی، با هجوم خریداران، بازارهای مسکن در تورنتو و ونکوور در معرض چرخه‌ای هستند که در آن افزایش قیمت‌ها و بدهی وام، یکدیگر را تقویت می‌کنند. در چنین شرایطی اضافه شدن یک افت دیگر، بزرگ‌ترین خطر برای سیستم مالی است. هشدار پولوز واکنش‌های مدیران بانک و شهردار ونکوور را به دنبال داشته است. آنها گفته‌اند مقررات پیشین برای محکم کردن قوانین وام کافی نبوده است.

در گزارش بانک مرکزی خطر سقوط مسکن هنوز بالا و احتمال آسیب جدی به خاطر پایین آمدن قیمت‌ها زیاد است. هر چند بانک مرکزی در این خصوص به اقتصاد در حال رشد کانادا اشاره می‌کند.

بر اساس گفته‌ی بانک مرکزی، رشد کار در ونکوور و تورنتو و افزایش عرضه House عوامل مثبتی هستند که از قیمت خانه حمایت می‌کنند.