شش سناریو برای مسکن کانادا اگر بازار سقوط کند

اسپانسر ویژه
جلال معتضدی
مشاور املاک مسکن – تورنتو
jalalmotazedi.com

نتایج «استرس تست» که به تازگی از سوی آژانس وام و مسکن کانادا CMHC منتشر شده است نشان می‌دهد افزایش ناگهانی نرخ‌های بهره، بیشتر از یک میلیارد دلار به این بیمه‌گر دولتی وام مسکن خسارت وارد خواهد کرد و باعث می‌شود بهای مسکن در کانادا با سقوطی ۳۰ درصدی روبرو شود. این آژانس اما می‌گوید حتی برای این موقعیت فرضی هم آماده است و در نهایت می‌تواند به تعهدات وامی خود را در قبال خریداران پایبند باشد و از این بابت نگرانی ندارد.

در این مطلب با شش سناریوی فرضی آشنا می‌شویم که متولی وام و مسکن کانادا برای آن برنامه‌ریزی کرده است.

آژانس وام و مسکن کانادا CMHC به تازگی نتایج مدل‌سازی داخلی خود را منتشر کرده است؛ مدل‌سازی و آزمایشی فرضی که نشان می‌دهد بیزینس بیمه و اوراق بهادار این آژانس، تا چه اندازه در مقابل شوک‌های احتمالی اقتصادی شدید آسیب‌پذیر است.

این آژانس هدف خود را از تست استرس، کار کردن بر روی سناریوهایی بسیار بدبینانه دانست که شانس وقوع بسیار کمی دارند. آنها در این تست، بدترین سناریوهای ممکن را در نظر می‌گیرند و شرایط را در آن وضعیت بررسی می‌کنند. این دومین سالی است که آژانس، نتایج آن را برای عموم مردم منتشر می‌کند.

این رویدادها به معنای پیش‌بینی آینده نیستند؛ این تست در واقع آزمونی است که نشان می‌دهد این آژانس چگونه می‌تواند بدون نیاز به کمک‌های ضروری دولتی، در مقابل شوک‌های اقتصادی بسیار شدید دوام آورد.

سناریوی اول؛
افزایش ناگهانی نرخ بهره وام مسکن

بر اساس بررسی‌های این آژانس، در صورت افزایش ناگهانی نرخ بهره‌ی وام‌های مسکن به
۴ / ۲ درصد، قیمت مسکن به شدت سقوط می‌کند، نرخ بیکاری به ۳ / ۱۱ درصد می‌رسد و برخی از وام‌دهندگان کانادایی ورشکست خواهند شد. در چنین شرایطی، خانه‌ها و سرمایه‌هایی که آژانس CHMC آنها را بیمه کرده است، با خسارتی ۱۳ / ۱ میلیارد دلاری روبرو خواهند شد.

این آژانس فدرال می‌گوید در صورت وقوع شوک‌های اقتصادی شدید و غیرمنتظره، خسارت‌های عمیقی به صنعت بیمه‌ی این آژانس وارد می‌شود اما نتایج این آزمون فشار نشان می‌دهد که CMHC حتی در چنین شرایط وخیمی هم از سرمایه‌ی کافی برای ادامه‌ی فعالیت خود برخوردار است.

دفتر سرپرستی مؤسسات مالی OSFI سازمان فدرال ناظر بر امور مالی است. این سازمان تعیین می‌کند حداقل سرمایه‌ای که وام‌دهندگان و بیمه‌گذاران باید در اختیار داشته باشند تا بتوانند در مقابل صدمات شدید ایستادگی کنند باید چه قدر باشد. شرکت‌های بیمه مانند CHMC باید در صورت کاهش نسبت سرمایه‌ی آنها به کمتر از ۱۰۰ درصد حداقل‌های تعیین‌شده توسط OSFI، از ثبت بیمه‌های جدید خودداری کنند. این شرکت‌ها در صورت کاهش سطح سرمایه‌ به صفر، ورشکسته اعلام می‌شوند.

سناریوی دوم؛
شدیدترین رکود در اقتصاد جهانی

آزمون‌های فشار CHMC نشان می‌دهد که چشم‌گیرترین خسارت‌ها زمانی گریبانگیر این آژانس خواهد شد که با وقوع یک رکود اقتصادی جهانی شدید و دامنه‌دار، میزان بیکاری به ۵ / ۱۳ درصد افزایش یابد. در چنین شرایطی قیمت‌های مسکن در سطح ملی تا ۲۵ درصد کاهش می‌یابد. CHMC می‌گوید در صورت بروز چنین وضعیتی، صنعت بیمه‌ی این آژانس ظرف پنج سال
۱ / ۳ میلیارد دلار خسارت خواهد دید. با وجود این، CHMC می‌گوید که حتی با در نظر گرفتن نیازمندی‌های سرمایه‌ای سخت‌گیرانه‌تری که انتظار می‌رود OSFI در ماه ژانویه سال آینده میلادی مطرح کند، این آژانس از ۲۰۰ درصد حداقل‌های تعیین‌شده برخوردار خواهد بود.

نتایج آزمون فشار CMHC در حالی منتشر می‌شود که نگرانی‌ها درباره‌ی سلامت بازار مسکن کانادا افزایش یافته است. ماه گذشته، این آژانس نخستین هشدار «قرمز» خود را برای کل بازار مسکن کانادا صادر کرد و گفت که اکنون شواهد محکم‌تری مبنی بر وجود وضعیتی نامناسب در شش بازار مسکن بزرگ کشور می‌بیند.

سناریوی سوم؛
شرایطی شبیه به بحران مسکن در آمریکا

آژانس دولتی املاک و مستغلات کانادا در سناریویی دیگر می‌گوید، چنانچه کانادا در بازار مسکن با اصلاح قیمتی شبیه به کشور ایالات متحده مواجه شود (یعنی قیمت‌های مسکن ۳۰ درصد کاهش یابد و میزان بیکاری به ۱۲ درصد برسد) صنعت بیمه‌ی این آژانس بیش از دو میلیارد دلار زیان خواهد دید.

CMHC برای چنین شرایطی نیز آماده است و اعتبارات و سرمایه‌ای که دارد، در چنین شرایطی هم آن را بی‌نیاز از کمک‌های دولتی قرار می‌دهد.

سناریوی چهارم؛
اگر قیمت نفت به زیر ۲۰ دلار برسد

این بیمه‌گذار پیش‌بینی می‌کند که در سناریویی دیگر، حتی اگر قیمت‌های نفت در سال آینده به زیر ۲۰ دلار (آمریکا) در هر بشکه سقوط کند و در چهار سال بعدی در بازه‌ی ۲۰ تا ۳۰ دلار بماند، نرخ بیکاری ملی به ۸ / ۸ درصد افزایش یابد و قیمت‌های مسکن به میزان ۸ / ۷ درصد کاهش یابد، در چنین شرایطی نیز قادر به سودآوری خواهد بود. این در حالی است که در بیشتر طول سال گذشته، قیمت نفت خام west texas intermediate بین ۴۰ تا ۵۰ دلار در هر بشکه در نوسان بود.

سناریوی پنجم؛
اگر در کانادا زمین‌لرزه رخ دهد

آژانس CMHC همچنین وضعیت بیزینس خود را در صورت وقوع زمین‌لرزه‌ای شدید، که آسیب‌های بسیار جدی به مراکز شهری عمده‌ی کشور وارد سازد، بررسی کرده است. آژانس وام و مسکن کانادا می‌گوید در چنین شرایطی، نرخ بیکاری به
۴ / ۸ درصد می‌رسد و کاهش جزئی در قیمت‌های مسکن به وجود خواهد آمد. آژانس در این شرایط هم قادر به سودآوری برای دولت فدرال خواهد بود.

سناریوی ششم؛
واقعی‌ترین پیش‌بینی درباره‌ی وضعیت بازار

سناریوی «وضعیت روند فعلی» base case این آژانس، واقع‌بینانه‌ترین پیش‌بینی‌های اقتصادی و مبنای تعیین سطح سرمایه‌ی آن است. طبق این سناریو، میزان بیکاری کانادا به ۶ / ۶ درصد خواهد رسید و قیمت مسکن در پنج سال آینده ۹ درصد افزایش خواهد یافت. در چنین شرایطی صنعت بیمه‌ی CMHC بیش از ۴ / ۶ میلیارد دلار کانادا سودآوری خواهد داشت.

انجمن املاک و مستغلات کانادا در آخرین گزارش خود اعلام کرد میزان فروش مسکن در سطح ملی در ماه گذشته به بالاترین رکورد ماه‌های اکتبر دست یافته است. در همین حال، شاخص قیمت ترکیبی این انجمن از ۱۱ شهر کانادا، با ۶ / ۱۴ درصد افزایش در یک سال، به ۵۷۹ هزار و ۸۰۰ دلار رسیده است.