فروشنده موظف است کدام عیب‌های خانه خود را به خریدار بگوید؟

شماره ۸۷ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

پرسش و پاسخ: آزاده پاینده – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

حامد از تورن‌هیل: من برای اولین بار می‌خواهم در تورنتو خانه‌ای بخرم و در همین مورد یک سوال فنی درباره شرایط فنی خانه دارم. می‌خواهم بدانم که صاحب‌خانه در هنگام فروش خانه، موظف است چه مواردی را درباره عیب‌ها و اشکالات خانه به خریدار بگوید؟ آیا به لحاظ قانونی او می‌تواند عیب‌های خانه را به خریدار نگوید؟ من به عنوان خریدار باید چه مواردی را قبل از خرید رعایت کنم تا مطمئن شوم خانه‌ام مشکلی ندارد؟

قبل از اینکه به پاسخ این سوال مهم بپردازم بد نیست بگویم هنگامی که در فرایند خرید خانه‌ای قرار می‌گیرید، ممکن است به آسانی محو زیبایی‌های ساختمان شوید و برای مثال، پیشخوان‌های مرمرین و کف‌های چوب سخت آن توجه شما را به خود جلب کند.

اما چیزهایی مثل پی‌ها، سیم‌کشی، لوله‌کشی و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، اگر اهمیت بیشتری نداشته باشند، به همان اندازه مهمند.

فروشنده‌ها در هنگام معامله باید اطلاعاتی را از طریق مشاور املاک به شما منتقل کنند که اغلب آنها مربوط به عیوب آشکار و پنهان ساختمان است.

عیوب آشکار آنهایی هستند که به روشنی قابل مشاهده‌اند. عیوب پنهان قابل مشاهده نیستند و ممکن است حتی توسط بازرسان خانه یا سایر کارشناسان هم کشف نشوند. اجازه بدهید برای اینکه موضوع روشن شود، برای هر کدام مثال‌هایی بزنم.

عیوب آشکار: ترک‌های پیدا بر روی دیوار فونداسیون، نبود نرده‌های محافظتی و نیز لکه‌های قابل مشاهده‌ای که احتمال چکه کردن سقف را به ذهن متبادر می‌سازد.

نماینده‌ی فروشنده ملزم به افشای عیوب آشکار برای شما نیست، چرا که این موارد را می‌توان در حین بازرسی از خانه کشف کرد و خریداران بالقوه با چشم خود می‌توانند آنها را ببینند. بر عهده‌ی خود شماست که تحقیق کنید و سوال‌های مشخصی بپرسید.

عیوب پنهان: خانه‌ای را در نظر بگیرید که قبلا دچار سیل یا صدمات سازه‌ای یا آتش‌سوزی شده است و تاثیرات این حوادث بدون بازرسی دقیق قابل مشاهده نیست. در این حالت، فروشنده تنها در صورتی ملزم به افشای مشکل است که از آن خبر داشته باشد و همچنین آن عیب، تهدیدی جدی برای سلامت و ایمنی ساکنان خانه محسوب شود.

به عنوان مثال اگر سازه‌ در شرایطی باشد که خطر ریزش دیوار را در پی داشته باشد یا سابقه‌ی سیل‌زدگی‌ای که به رشد کپک‌های سمی کمک کند، چنین وضعیت‌هایی را باید به خریدار  اعلام کرد.

اما اگر فونداسیون زیرزمین ترک برداشته باشد و احتمال نفوذ آب به داخل آن برود، از آنجا که خانه همچنان قابل استفاده خواهد بود افشای این مورد الزامی نیست.

به‌هر حال چون مواردی که فروشنده الزام دارد تا درباره‌ی عیب‌ها و اشکالات خانه حتما اعلام کند محدود است، توصیه من این است که خود شما حتما برای کشف مشکلات احتمالی خانه اقدام کنید.

اینجاست که نقش مشاور املاک شما برجسته می‌شود. او باید تمامی اقدامات لازم را انجام دهد تا همه‌ی موارد تاثیرگذار بر روی تصمیم خرید شما، میزان قیمت پیشنهادی‌تان، یا شرایطی که در پیشنهاد قید می‌کنید را تشخیص دهد و کشف کند. این می‌تواند شامل پرسیدن سوال‌های مشخصی از مشاور املاک فروشنده درباره‌ی موضوعات مد نظر، گنجاندن عبارت‌هایی در توافقنامه‌ی خرید، درخواست یا کنترل اسناد، یا گونه‌های دیگری از تحقیق باشد.

گزارش اطلاعات ملک فروشنده Seller Property Information Statement – SPIS راه دیگری برای کسب اطلاعات بیشتر درباره‌ی ملک است. در گزارش SPIS اطلاعاتی درباره‌ی عیوب، بازسازی‌ها و سایر اطلاعات مرتبط با ملک، بر اساس میزان دانش و تجربه‌ی فروشنده، ذکر می‌شود. البته فروشنده هیچ الزامی برای تکمیل SPIS ندارد، بنابراین تصور نکنید که این گزارش حتما در دسترس‌تان قرار خواهد گرفت.