مشوق‌های جدید برای خریداران خانه‌اولی؛ آیا این همان چیزی است که کانادایی‌ها واقعا نیاز دارند؟

خریدارانی که به ویژه در بازارهای گران‌قیمتی مانند تورنتو و ونکوور، در تلاش هستند تا برای اولین‌بار صاحبخانه شوند، طی هفته‌های گذشته خبرهای خوبی دریافت کردند. به عنوان بخشی از بودجه‌ی فدرال سال ۲۰۱۹، دو طرح تشویقی برای خریداران خانه‌اولی در نظر گرفته شده است، که می‌تواند به کانادایی‌ها کمک کند تا بر بخشی از موانع مالی خرید اولین خانه‌ی خود فائق آیند.

اما آیا این طرح‌ها واقعا چنین تاثیری خواهند داشت؟ ما در این مطلب به بررسی کامل و دقیق آن‌ها پرداخته‌ایم.

همه می‌دانیم که خرید خانه در کانادا نسبت به گذشته سخت‌تر شده و قیمت‌ها نیز افزایش پیدا کرده است. جدا از همه این‌ها، شرایط تست استرس هم تغییر پیدا کرده است و بیشترین فشار تغییرات جدید متوجه خریداران خانه اولی است.

طرح خریداران خانه ۲۰۱۹

طرح خریداران خانه‌ کانادا (Canada’s Home Buyer’s Plan) از قبل وجود داشته است تا کمکی به فراهم آوردن پیش‌قسط خرید خانه باشد. خریداران از طریق این طرح اجازه داشتند که تا سقف ۲۵ هزار دلار از هر حساب RRSP خود، به شکل یک وام بدون بهره، برداشت کنند.

اکنون و به عنوان بخشی از طرح تشویقی جدید دولت فدرال برای خریداران خانه‌اولی، تمامی خریداران واجد شرایط می‌توانند از تاریخ ۱۹ مارچ ۲۰۱۹ به بعد، تا سقف ۳۵ هزار دلار از موجودی حساب‌های RRSP خود را به شکل وام بدون بهره، برداشت کنند. زوج‌هایی که با هم خانه می‌خرند، می‌توانند تا ۷۰ هزار دلار برداشت کنند.

درواقع این طرح دولت کانادا، گرچه حرکتی زیباست، اما ارتباط چندانی با نیازهای واقعی کانادایی‌ها ندارد.

کسانی که در گروه سنی خریداران خانه‌اولی قرار دارند، افراد ۲۵ تا ۴۴ ساله هستند و هر چه می‌گذرد کمتر و کمتر به حساب‌های RRSP خود پول واریز می‌کنند.

آمارهای سال ۲۰۱۶ نشان می‌دهد که نسبت تعداد واریزکنندگان ۲۵ تا ۳۴ ساله‌ به این حساب‌ها، از ۱۴ درصد در سال ۲۰۰۵ به ۱۱ درصد در سال ۲۰۱۶ کاهش یافته است، در حالی که این رقم برای افراد ۳۵ تا ۴۴ ساله، از ۲۶ درصد به ۱۹ درصد رسیده است.

نکته مهم این است که این افراد، واقعا پولی ندارند که به حساب‌های RRSP واریز کنند، بنابراین مجاز دانستن آنها برای برداشت ۱۰ هزار دلار بیشتر از پس‌اندازهایشان، راه حل خیلی موثری نیست و تردیدهای زیادی به دنبال دارد.

این طرح از مقررات فعلی بازپرداخت پیروی خواهد کرد، که به موجب آن شروع بازپرداخت وام از دو سال بعد از سال برداشت آغاز شده و باید مجموعا ظرف ۱۵ سال بازپرداخت شود.

مشوق CMHC برای خریداران خانه‌اولی در ۲۰۱۹

دولت همچنین اعلام کرده است که ظرف سه سال آینده، ۲۵ / ۱ میلیارد دلار از طریق عرضه‌ی وام مسکن CMHC با ارزش خالص مشترک (CMHC Shared Equity Mortgage) اختصاص خواهد داد.

این طرح بدان معناست که خریدارانی که سالانه ۱۲۰ هزار دلار یا کم‌تر درآمد دارند و متقاضی وام مسکن فاقد بیمه هستند (به دلیل آنکه پیش‌قسط آنها کمتر از ۲۰ درصد است)، ممکن است واجد شرایط وام مسکن بدون بهره‌ای تا سقف ۱۰ درصد از قیمت خرید خانه از شرکت خانه‌سازی و وام مسکن کانادا (CMHC) باشند.

جزئیات این طرح تشویقی، بطور خلاصه به شکل زیر است:

• خریداران باید دست‌کم ۵ درصد پیش‌قسط پرداخت کنند.
• به وام‌های مسکن فاقد بیمه برای ملک‌های فروش مجدد، وامی به ارزش ۵ درصد از قیمت خرید تعلق می‌گیرد.
• به وام‌های مسکن فاقد بیمه برای ملک‌های تازه‌ساخت، وامی به ارزش ۱۰ درصد از قیمت خرید تعلق می‌گیرد.
• مجموع مبلغ وام مسکن نمی‌تواند از چهار برابر درآمد خانوار تا سقف ۴۸۰ هزار دلار بیشتر باشد.

خود این وام از مجموع مبلغ وام مسکن خواهد کاست و موجب خواهد شد که اقساط ماهیانه‌ی آن اندکی قابل تحمل‌تر شود.

با توجه به آنکه حداکثر میزان وام مسکن ۴۸۰ هزار دلار تعیین شده، خریدارانی که در بالاترین قسمت از خوشه‌ی درآمدی واجد شرایط قرار دارند، ناچار به خرید ملک فروش مجددی هستند که بیشتر از ۵۱۲ هزار دلار قیمت نداشته باشد.

بازپرداخت مشوق CMHC برای خریداران خانه‌اولی

آنچه در ارتباط با وام CMHC هنوز روشن نیست، آن است که چگونه و چه زمانی باید بازپرداخت انجام شود. این وام تحت عنوان «وام مسکن با ارزش خالص مشترک» معرفی شده است، که می‌تواند نشانه‌ای از وجود مقررات جالب توجهی درباره‌ی بازپرداخت آن باشد.

بعید به نظر می‌رسد که CMHC صرفا بخواهد که این وام ۵ یا ۱۰ درصدی را بدون هیچ منفعت مالی باز پس بگیرد.

اگر این وام یک وام منصفانه است، می‌تواند بدان معنا باشد که دریافت‌کننده‌ی وام، در هنگام فروش ملک توسط خریدار، به میزان ۵ یا ۱۰ درصد از سودهای به دست آمده بدهکار می‌شود.

سوالات بی‌پاسخ فراوانی هنوز در مورد مشخصات و قوانین مربوط به بازپرداخت این وام وجود دارد و ما ناگزیر هستیم که صبورانه منتظر جواب آنها باشیم.

انتظار نمی‌رود که طرح وام تشویقی خریداران خانه‌اولی، تا قبل از سپتامبر امسال به مرحله‌ی اجرا برسد.

تست استرس همچنان خریداران خانه را تحت تاثیر قرار می‌دهد

یکی از موضوعات داغ مرتبط با خریداران خانه‌اولی که در طرح‌های دولت برای کمک به ورود خریداران به بازار مسکن مورد اشاره قرار نگرفته است، مساله‌ی تست استرس است.

با توجه به آنکه تست استرس بیشترین تاثیر را بر خریداران خانه‌اولی دارد، خیلی‌ها این درخواست را از دولت دارند که به منظور شتاب دادن به روند رو به کاهش میزان فروش، مقررات تست استرس کانادا را تسهیل سازد.

با وجود ارائه‌ی طرح تشویقی خریداران خانه‌اولی، خریداران همچنان ملزم هستند که در تست استرس واجد شرایط شناخته شوند تا اطمینان حاصل شود که در صورت ادامه‌ی افزایش نرخ‌های بهره، از عهده‌ی پرداخت اقساط خود بر خواهند آمد.

در تست استرس، واجد شرایط بودن خریداران بر اساس نرخ بهره‌ی شاخص بانک مرکزی کانادا که در حال حاضر ۳۴ / ۵ درصد یا ۲ درصد بالاتر از نرخ توافق شده می‌باشد، سنجیده می‌شود.

تخفیف‌های موجود برای خریداران خانه‌اولی

باید به این نکته اشاره کرد که هر کمک اندکی می‌تواند مفید باشد و در حال حاضر، مزایایی به شکل تخفیف برای خریداران خانه‌اولی در نظر گرفته شده است.

کانادایی‌هایی که برای اولین‌بار دارند خانه می‌خرند، ممکن است واجد شرایط اعتبار مالیاتی خریداران خانه اولی (First Time Home Buyer Tax Credit) و تخفیف مالیات انتقال زمین برای خریداران خانه‌اولی (First Time Home Buyer Land Transfer Tax Rebate) باشند.

دولت برای اینکه به خریداران خانه (Home Buyers’ Plan) کمک کند تا بتوانند پیش قسط آن را تامین کنند اجازه داده تا مبلغ بیشتری از RRSP برداشت شود، ولی این در صورتی است که اصلا افراد در این حساب پولی داشته باشند.

در هر صورت تلاش‌های دولت برای کمک به خریداران خانه‌اولی قابل قدردانی است، اما به نطر می‌رسد راه‌حل‌های منطقی‌تری برای کمک‌های واقعی باید در نظر گرفت.

مثلا می‌توان دوره‌ی استهلاک وام را صرفا برای خریداران خانه‌اولی طولانی‌تر کرد.

همچنین دولت در تلاش بوده است تا هزینه‌های وام مسکن را به میزان ۵ تا ۱۰ درصد کاهش دهد.

فعلا ما در ارتباط با جزئیات چگونگی عملکرد این وام با ارزش خالص مشترک، در حالتی از بلاتکلیفی به سر می‌بریم و فقط می‌توانیم امیدوار باشیم که در هنگام اجرای طرح تشویقی خریداران خانه‌اولی در پاییز امسال، کاندوی کافی برای فروش به قیمت کمتر از ۵۰۰ هزار دلار در دسترس خریداران باشد.

شماره ۱۸۹ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید