بازار در انتظار؛ واقعا سه ماهه دوم سال قرار است اتفاقی بیفتد؟
خریداران در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها و فروشندگان در انتظار صعود دوباره، کدام توهم دارند؟
اسپانسر ويژه: مجتبی عسگریان – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
حالا دیگر هم خریداران و هم فروشنده‌ها منتظرند تا بازار مسکن در تورنتو تکلیف خودش را با آنها روشن کند. خریداران امیدوارند روند رو به کاهش قیمت‌ها ادامه یابد و یا حداقل ثبات پیدا کند تا آنها بخرند و فروشنده‌ها منتظرند تا شاید بازار به عقب بازگردد و آنها بتوانند خانه‌شان را با قیمت‌ها و شرایط رویایی ۲۰۱۶ بفروشند.
آیا آنها در توهم هستند؟ آیا آنها اشتباه می‌کنند؟ کدام‌شان؟ روند بازار در این سه ماه می‌گوید هر دو درست می‌گویند. عجیب است؟ الان توضیح می‌دهیم.
آمارهای ماه مارچ تورنتو نشان می‌دهد که متوسط قیمت خانه در تورنتو در ماه گذشته ۱۴ درصد از مدت مشابه در سال پیش پایین‌تر آمده است، پس خریداران راست می‌گویند. اما، همین متوسط قیمت نسبت به ماه فوریه امسال ۲/۲ درصد بالا رفته است، پس فروشندگان راست می‌گویند.
اما موضوع به این سادگی نیست. این مطلب در روزنامه گلوب‌اندمیل به همین می‌پردازد.
شماره ۱۳۶ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
بازار املاک منطقه‌ی تورنتوی بزرگ در سه ماهه اول امسال، حال و هوایی ناپایدار داشته است. باوجود اینکه قیمت‌ها در ماه مارچ حرکت کند و صعودی خود را که از ابتدای امسال شروع شده ادامه داده ولی هنوز خریداران و فروشندگان منتظر هستند تا بازار مسکن تورنتو چهره شفافی از خود نشان دهد.
در این سه ماهه، اگرچه بعضی از ملک‌ها ظرف چند ساعت به قیمتی بالاتر از پیشنهاد اولیه فروخته می‌شوند ولی بسیاری دیگر بدون آنکه توجه چندانی را به خود جلب کنند، روی دست فروشنده می‌مانند.
بازیگران صنعت املاک می‌گویند که می‌شود گفت که حالا دیگر خریداران با افزایش نرخ بهره‌ی بانک مرکزی کانادا در ژانویه کنار آمده‌اند. مقررات جدید که واجد شرایط شناخته شدن را برای وام‌های بیمه‌نشده‌ی مسکن دشوارتر کرده، موجب دستپاچگی آنها نشده است.
خیلی هم از مقررات جدید نترسیده‌اند
یک کارشناس وام مسکن می‌گوید: «من انتظار داشتم که مقررات جدید خیلی‌ها را آنقدر بترساند که نه تنها از بازار خارج شوند، بلکه اساسا فکر خرید را هم از سرشان بیرون کنند.» در عوض، تلفن او به طور مدام زنگ می‌خورد و خریداران بالقوه‌ای که در رصد یک خرید ویژه هستند، مرتب با او تماس می‌گیرند.
اقداماتی که ابتدای امسال از طرف دفتر نظارت بر موسسات مالی بر بعضی از وام‌دهندگان تحمیل شد، سرگردانی فراوانی را ایجاد کرد.
از اول ژانویه به این سو، وام‌گیرندگانی که متقاضی دریافت وام مسکن بیمه‌نشده از یکی از موسسات تحت نظارت دولت فدرال باشند، باید نشان دهند که می‌توانند اقساط خود را با نرخ بهره‌ی ۲۰۰ صدم درصد (دو درصد) بالاتر از نرخ بهره‌ی قرارداد یا میانگین نرخ بهره‌ی اعلام شده‌ی پنج‌ساله ـ هر کدام که بیشتر باشد ـ را بازپرداخت کنند.
این کارشناس وام مسکن می‌گوید مصرف‌کنندگان در این فاصله‌ی زمانی توانسته‌اند که تغییرات جدید را بپذیرند: «آنها اکنون به خوبی می‌دانند که ناچارند تحت مقررات جدید، واجد شرایط شناخته شوند.»
واقعا از کجا معلوم که بازار افت کند؟
هم‌چنان که برخی از ناظران بازار پیش‌بینی کرده بودند، مقررات جدید از شدت تقاضا در بازار مسکن کاست و بنابراین، در شهرهای گران‌قیمتی مانند تورنتو و ونکوور، به کاهش ارزش املاک منجر شد. برخی از کسانی که با این مشاور وام مسکن تماس می‌گیرند، ابراز امیدواری می‌کنند که بازار بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افت کند؛ اما او هشدار می‌دهد که امیدواری آنها ممکن است بی‌سرانجام باشد.
او می‌پرسد: «از کجا می‌دانید که قرار است چنین اتفاقی بیافتد؟ ممکن است تنها شاهد عدم افزایش قیمت‌ها باشیم.»
پل اشورث، اقتصاددان ارشد بخش آمریکای شمالی در موسسه تحقیقاتی کپیتال اکونومیکس، می‌گوید: «شواهد اولیه از تورنتو و ونکوور حاکی از آن است که سخت‌تر شدن استانداردهای وام مسکن در ابتدای سال، بر میزان فروش در ماه ژانویه تاثیر گذاشت، اما این کاهش به گونه‌ای نبود که فاجعه‌بار باشد.»
او اشاره می‌کند که لیستینگ‌های جدید منطقه‌ی تورنتو، که در سال ۲۰۱۷ با افزایشی چشمگیر مواجه بود، در ژانویه‌ی امسال کاهش پیدا کرد. آقای اشورث می‌گوید: «کاهش لیستینگ‌های جدید، اگر در همین سطح پایین باقی بماند، می‌تواند حمایت قابل توجهی از قیمت‌های مسکن در سال جاری به عمل آورد.»
مساله فقط سخت شدن شرایط وام نیست
اما به گفته‌ی او، در کنار این ضربه‌گیر کوتاه مدت، فشار بزرگتری از ناحیه‌ی افزایش نرخ‌های بهره‌ی بلند مدت‌تر وارد خواهد شد که توسط ارزان‌فروشی جهانی اوراق قرضه در حال شدت گرفتن است.
آقای اشورث می‌گوید: «قیمت‌ها در تورنتو و ونکوور، بر اساس بنیان‌های بازار، بیش از اندازه بالا به نظر می‌رسد.»
اما یک کارشناس وام مسکن می‌گوید که برخی از مناطق خارج تورنتو، مانند اورنج‌ویل و کالینگ‌وود در جهت شمال، همیلتون در سمت غرب و پرنس ادوارد کانتی در شرق، «به شکل دیوانه‌واری فعال» بوده‌اند. در منطقه‌ی کد ۴۱۶ در مرکز تورنتو، خریداران را می‌توان در حال پرسه زدن مشاهده کرد، اما به دلیل کافی نبودن لیستینگ‌ها، میزان معاملات در ماه ژانویه نسبت به ژانویه‌ی سال گذشته ۲۲ درصد کاهش داشته است.
آیا سه ماهه دوم قرار است اتفاقی بیفتد؟
بر اساس مجموعه‌ای از دلائل، او انتظار دارد بازار پس از رکودی که در نخستین سه‌ماهه‌ی سال جاری تجربه کرده، حالا در سه‌ماهه‌ی دوم، شتاب بگیرد. او می‌گوید برخی از خریداران خریدهای خود را جلو انداختند تا از «تست استرس» اجتناب کرده باشند. او اضافه می‌کند که تعطیلات زودهنگام عید پاک نیز که امسال از اواخر ماه مارچ آغاز شد، برخی از لیستینگ‌ها را به تاخیر انداخت.
این کارشناس وام مسکن می‌گوید این روزها بیشتر مشتری‌ها وام مسکن پنج ساله با نرخ بهره‌ی ثابت را ترجیح می‌دهند. به گفته‌ی او، نرخ بهره‌ی وام‌های پنج ساله در حال حاضر، چیزی در حدود ۳/۴۴ درصد تا ۳/۵۹ درصد است.
او می‌گوید کسانی که وام مسکن با ضریب بالا دریافت می‌کنند، احتمال بیشتری دارد که خواهان نرخ بهره‌ی شناور باشند، چون این نرخ‌ها در حال حاضر پایین‌تر هستند. ریسک چنین انتخابی در آن است که اگر بانک مرکزی کانادا نرخ شاخص خود را بالا ببرد، بهره‌های شناور نیز افزایش پیدا می‌کنند.
او به چرخشی قابل توجه اشاره می‌کند که چند مشتری او حتی ترجیح داده‌اند که با نرخ ثابت ۱۰ ساله، وام بگیرند. «در ۱۰ سال گذشته هرگز چنین بحثی مطرح نبوده است.»
ترند جدید بازار، خرید خانه وام‌دار
در چرخشی دیگر در موضوع وام‌های مسکن، افزایش نرخ‌های بهره می‌تواند منجر به بازگشت خریدارانی شود که ترجیح می‌دهند وام فعلی یک مسکن را از فروشنده به نام خود منتقل کنند.
بگذارید مثالی بزنیم، اخیرا یک کاندوی یک‌خوابه به اضافه‌ی یک اتاق کوچک در منطقه‌ی دیستیلری تورنتو، برای فروش لیست شد. این واحد، که قیمت اولیه‌ی تعیین شده‌ی آن ۵۹۹,۹۰۰ دلار بود، بالکنی بزرگ و پنجره‌های کف تا سقف داشت و این امکان را فراهم می‌ساخت که خریدار، تا آوریل ۲۰۱۹، وام مسکن با نرخ بهره‌ی ۳/۱۹ درصد داشته باشد.
در گذشته‌های نسبتا دور که نرخ‌های بهره رو به افزایش بود، اگر خانه‌ای وام مسکن قابل انتقال به خریدار داشت، امتیاز مهمی برای آن تلقی می‌شد. اما در سال‌های اخیر، به دلیل آنکه نرخ‌های بهره به مدتی طولانی در پایین‌ترین سطح خود قرار داشته، این رویه به کلی ناپدید شده است.
فروش خانه در ۱۲ ساعت بالاتر از قیمت
خانه‌ای که به آن اشاره شد، تنها چند ساعت پس از آنکه وارد بازار شد، مشتری گردن‌کلفتی پیدا کرد که حاضر بود ۶۳۰,۰۰۰ دلار برای آن بدهد. فروشنده پذیرفت و خریدار ترجیح داد وام خانه را به نام خود منتقل نکند. اما با این همه انتقال وام مسکن به خریدار، گاهی می‌تواند برای هر دو طرف معامله سودآور باشد. در این حالت، فروشنده دیگر به دلیل ناتمام گذاشتن وام مسکن، چند هزار دلار جریمه نمی‌شود. خریدار نیز نرخ بهره‌ای می‌پردازد که اندکی پایین‌تر از بهره‌ی ثابت امروز برای یک وام پنج ساله است.
فروشنده‌ی این ملک به نظر راضی می‌رسد، چون واحد خود را ظرف ۱۲ ساعت به قیمتی بالاتر از قیمت پیشنهادی اولیه فروخته است. اما پیش‌بینی می‌شود که در صورت ادامه‌ی روند صعودی نرخ‌های بهره، خریداران بیش از گذشته به گزینه‌ی وام‌های قابل انتقال به‌غیر فکر کنند.
یک مشاور مسکن که ترجیح می‌دهد نامش گفته نشود، می‌گوید که موجودی بازار کاندو در دان‌تاون، بسیار اندک است. او می‌گوید فروشنده‌ها امیدوارند که در ماه‌های آوریل و می، قیمت‌ها بالا برود و به همین خاطر «همه می‌خواهند تا بهار صبر کنند.» او یادآور می‌شود که فروشندگان در چنین شرایطی با رقابت بیشتری مواجه خواهند شد و به همین دلیل هم بهتر است اگر می‌خواهند خانه‌های‌شان را بفروشند زودتر آنها را لیست کنند. با وجود این، لیستینگ او در حومه‌ی وان بازدیدهای اندکی به خود جلب کرده است. «فعلا بازار کشش چندانی ندارد.»
گزارش‌هایی که از بازار می‌رسد نشان می‌دهد، با وجود برخی تردیدها از جانب خریداران، نهادهای وام‌دهنده مایل هستند که وام مسکن در اختیار متقاضیان قرار دهند. یک مشاور وام مسکن می‌گوید که مقررات جدید OSFI امنیت بیشتری ایجاد می‌کند، چون وام‌دهندگان را وادار می‌کند که مشتری‌های خود را از طریق میکروسکوپ‌های آنها مشاهده کنند. «این امر امکان افزایش نرخ‌های بهره را فراهم می‌کند، بدون آنکه ریسک عدم بازپرداخت وام‌ها بیشتر شده باشد.»
او می‌گوید که چیز زیادی درباره‌ی مطرح شدن دوباره‌ی وام‌های مسکن قابل انتقال به‌غیر نشنیده است. این رویه ممکن است برای بعضی از فروشندگان جذابیت داشته باشد، چون هزینه‌ی ناتمام گذاشتن وام مسکن موجود، گاهی می‌تواند باعث انصراف آنها شود. هنگامی که وام‌گیرنده قرارداد را امضا می‌کند، شرایط فسخ قرارداد با خط ریز نوشته می‌شود.
خریدار قسط ندهد، فروشنده گیر است
او همچنین هشدار می‌دهد که فروشندگان باید برای خود روشن کنند که اگر خریدار جدید ملک، وام مسکن را بر عهده بگیرد و آنگاه از پرداخت آن خودداری کند، چه اتفاقی خواهد افتاد. «در چنین شرایطی، برای دوره‌ی اول وام، به احتمال خیلی زیاد پای آنها هم گیر خواهد بود.»
البته این مشاور وام مسکن می‌گوید خریدارانی که وام مسکن ملک را به عهده می‌گیرند، نیز باید از سوی وام‌دهنده واجد شرایط شناخته شوند. آنها ممکن است نرخ بهره‌ی جذابی دریافت کنند، اما راه فراری از تست استرس نخواهند داشت.
او توصیه می‌کند که خریداران خانه وقت بگذارند و گزینه‌های موجود را به دقت مورد کنکاش قرار دهند. او می‌گوید وام‌های مسکنی که با نرخ‌های بهره‌ی بسیار پایین از سوی بعضی از وام‌دهندگان ارائه می‌شوند، فاقد امتیازاتی مانند انتقال‌پذیری به ملک جدید و یا انتقال به‌غیر هستند و بنابراین، خریداران باید نسبت به این وام‌های مسکن
«No Frills» احتیاط پیشه کنند.
او می‌گوید: «این امتیازات می‌توانند در ادامه‌ی راه برای شما کاملا اهمیت داشته باشند. مردم وقتی که فقط بر اساس قیمت تصمیم می‌گیرند، متوجه این مساله نیستند.»
«قابل انتقال» بودن وام مسکن به مالکان اجازه می‌دهد که هنگام تبدیل خانه‌ی خود به خانه‌ای بزرگتر، یا کوچکتر، وام‌شان را با خود منتقل کنند. او می‌گوید اگر نرخ‌های بهره از زمان خرید خانه‌ی قبلی آنها افزایش پیدا کرده باشد، این گزینه جذابیت خواهد داشت. «ما هر روز این کار را انجام می‌دهیم.»
با توجه به تغییر برآیند نیروها در بازار املاک، او به خریداران و فروشندگان توصیه می‌کند که خود را با مقررات و تاکتیک‌های جدید هماهنگ سازند. «باید با چشم‌های کاملا باز وارد این ماجرا بشوید، چون دیگر نمی‌توانید به عقب برگردید و شخص دیگری را ملامت کنید.»
فروش، ۶۰۰ هزار دلار بالاتر از قیمت پیشنهادی
خانه شماره ۸۲۲ در خیابان Palmerston Ave در نیمه ماه مارچ امسال با قیمت پیشنهادی یک میلیون و ۸۲۲ هزار دلار وارد بازار شد. پس از یک هفته اپن هاوس و بازدید، ۱۳ پیشنهاد روی خانه گذاشته شد. خانه در نهایت با قیمت ۲ میلیون و ۴۱۷ هزار دلار، یعنی ۵۹۵ هزار دلار بالاتر معامله شد.
به نوشته گلوب اند میل، خریدار گفته خانه کمی در بازار بود که او بتواند بخرد.
