بازار ریچموندهیل؛ وقتی مسکن هنوز داغ و پرسود است
فهرست مطالب
شماره ۹۷ هفته‌‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
بازار اظهارنظر درباره بازار مسکن GTA به اندازه خود قیمت‌ها، داغ است. کارشناسان مختلف، درباره اینکه آیا این بازار یک حباب است یا بازاری قوی و رو به رشد، نظرات مختلفی دارند و ما هم در آتش تلاش می‌کنیم هر دو سوی این نظرات را منعکس کنیم.
شاید شما هم مطالبی را درباره شرایط کلی بازار GTA شنیده و خوانده باشید اما وضعیت بازار، در مناطق مختلف با هم فرق دارد. ریچموندهیل، شهری است که جمعیت قابل توجهی از آن را ایرانیان تشکیل می‌دهند و بررسی مشخص بازار این شهر، می‌تواند تصویر بهتری از شرایط سرمایه‌گذاری بسیاری از ایرانیان به دست دهد.
این مقاله به قلم مارک براون، دبیر ارشد مجله مانی‌سنس کانادا نوشته شده است. او در این مطلب، رویکرد متفاوتی در پیش گرفته و برای توصیف بازار به سراغ یکی از محله‌های ریچموندهیل رفته است. او در این مطلب بررسی می‌کند که ریچموندهیل در طول این سال‌ها چه تغییراتی داشته و این بازار، چه مشخصاتی برای سرمایه‌گذاری دارد.
براون جزو آنهایی است که بازار را بحرانی می‌بیند اما معتقد است تصمیم دولت لیبرال انتاریو برای آرام‌کردن بازار، نتیجه یک ارزیابی سطحی است.
او همچنین درباره استدلال کارشناسانی که مشکل اصلی را «عرضه و تقاضا» می‌دانند و نه «خریداران خارجی» توضیح می‌دهد.
محله‌ی کوچکی در مرکز ریچموندهیل، نمونه‌ای از چالش‌های پیش روی GTA را به نمایش می‌گذارد. هاردینگ، محله‌ی کوچکی در قلب ریچموندهیل واقع در شمال تورنتو، در کانون افزایش قیمت‌های مسکن بزرگترین شهر کانادا قرار گرفته است.
کانون زلزله در قلب ریچموندهیل
قیمت‌ها در این محله بیشترین سرعت افزایش را در میان مناطق تورنتوی بزرگ داشته و در طی سه سال گذشته دو برابر شده است. این رشد شتابان، قیمت یک خانه‌ی ویلایی در این محله را در پایان سال ۲۰۱۶ به ۱۴ / ۱ میلیون دلار رساند. طی چهار ماهه‌ی نخست سال ۲۰۱۷، میانگین قیمت‌ها به لطف سطح بالای فعالیت‌ها در ریچموندهیل، احتمالاً ۱۰۰ هزار دلار دیگر افزایش داشته است. آمارهایی که TREB به تازگی منتشر کرده نشان می‌دهد متوسط قیمت یک خانه ویلایی در ماه جون امسال در ریچموندهیل ۱۵۵۰۷۰۰ دلار و به نسبت ماه جون سال گذشته بیش از ۲۹ درصد رشد قیمت داشته است. این در حالی است که خیلی‌ها می‌گویند بازار مسکن در GTA بعد از قوانین جدید انتاریو دیگر داغ نیست. این در حالی است که متوسط افزایش قیمت در GTA از ماه جون گذشته تا ماه جون امسال ۳ / ۶ درصد بوده است.
افزایش قیمت‌ها در هاردینگ، همچون زلزله‌ای ریچموندهیل را به لرزه در آورده است و تأثیرات آن را در سراسر GTA می‌توان احساس کرد. ۱۰ جهش قیمتی بزرگ کل GTA در سال‌های اخیر، در ریچموندهیل و همسایه‌ی آن مارکهام متمرکز بوده است.
اما چرا هاردینگ؟
هیچ نکته‌ی ویژه و قابل‌توجهی در این محله وجود ندارد که بتواند به توضیح افزایش ۶۰۰,۰۰۰ دلاری قیمت‌های آن از سال ۲۰۱۳ کمک کند. این محله، بخشی کوچک و قدیمی است که عمدتاً از بانگالوها و خانه‌های back split تشکیل شده است. تنها چیزی که به چشم می‌آید زمین‌های وسیع آن است.
ذهنیت سطحی برای آرام‌کردن بازار
کاتلین وین نخست‌وزیر انتاریو نیز وقتی که بسته‌ی مبهمی از اقدامات را در طرح جدید خود برای آرام ساختن بازار اعلام کرد، همین ذهنیت سطحی را داشته است.
بسیاری از مشاوران مسکن و دست‌اندرکاران بازار مسکن GTA می‌گویند هرگز چنین سطحی از فعالیت را در بازار ندیده‌اند. در واقع نسبت قیمت فروش به قیمت اولیه‌ی لیستینگ در یک بازه‌ی یک‌ساله به طور متوسط ۱۱۴ درصد بوده است؛ پدیده‌ای که واقعاً عجیب و غریب است. این یعنی خانه‌هایی که به قیمت یک میلیون دلار برای فروش گذاشته شده‌اند، در نهایت به ۱۴ / ۱ میلیون دلار به فروش رفته‌اند.
گزارش اخیر «کجا خانه بخریم؟» از وبسایت MoneySense، محلات مختلف را بر اساس میزان جذابیت املاک آنها دسته‌بندی می‌کند. در این گزارش، هاردینگ در GTA رتبه‌ی ۱۶ را کسب کرده است. اینجا هنوز هم از محلات اطراف ارزان‌تر است. رشد شتابان قیمت‌ها و تمجید مشاوران املاک از این منطقه، جایگاه آن را در نزدیکی‌های بالای جدول رده‌بندی مستحکم ساخته است.
همان‌طور که با دور شدن از کانون زلزله، شدت امواج آن کاهش می‌یابد، هر چه از هاردینگ فاصله می‌گیرید، شتاب افزایش قیمت‌ها کندتر می‌شود؛ البته تا اندازه‌ای. حتی بعضی از محلات تورنتو که از کمترین مرغوبیت برخوردار هستند، در سه سال گذشته ۴۰ درصد رشد قیمت را تجربه کرده‌اند، که به نسبت پایین است.
وقتی «خانه نو ساز» جادو می‌کند
یکی از واقعیت‌ها درباره بازار مسکن GTA این است: خریداران حاضرند برای خانه‌های نو پول بیشتری بپردازند.
کارشناسان می‌گویند، خریداران به دنبال خانه‌های نو هستند و آمادگی هزینه‌ی بیشتر را نیز برای آن دارند. آنها دوست دارند اعداد و ارقام را خودشان تعیین کنند، طراحی خانه را به میل خود انجام بدهند و کانترهای آشپزخانه را با سلیقه‌ی خود سفارش دهند. قیمت‌های نجومی به کنار، وجود زمین‌های بزرگ در هاردینگ این منطقه را به مکانی مناسب برای این نوع تقاضا بدل کرده است. بسیاری از خانه‌های موجود تخریب می‌شوند تا امکان ساخت خانه‌های بزرگ‌تر فراهم گردد.
بیشتر خریداران، خانه‌ها را به عنوان محل سکونت خود خریداری می‌کنند، اما بخش بزرگی از خریداران نیز کسانی هستند که همزمان با طی فرایند اجازه‌ی ساخت و ساز جدید، خانه‌ها را به اجاره می‌دهند.
افزایش شدید قیمت‌ها برخی از مالکان را ناچار کرده است که توجه خود را به سمت کاندوهای منطقه معطوف سازند. در چنین شرایطی است که برخی از واحدهای کاندو، همزمان چندین پیشنهاد خرید دریافت می‌کنند، حال آنکه در گذشته وضعیت بدین‌گونه نبود. به عنوان نمونه، به تازگی برای یک واحد دو خوابه همراه با یک اتاق کوچک، ۱۲ پیشنهاد مختلف دریافت شده است. این واحد در نهایت به قیمت ۵۰۰,۰۰۰ دلار فروخته شد که ۱۲۰,۰۰۰ دلار بیشتر از قیمت فروش یک واحد بزرگ‌تر در همان مجتمع در شش ماه پیش بود؛ این واقعیت بازار است.
همه چیز تقصیر خریدار خارجی است؟
با آنکه تمرکز دولت‌های محلی، استانی و فدرال روی هجوم خریداران خارجی و کانادایی‌های جدید با جیب‌های پر از پول بوده است، گروهی از کارشناسان می‌گویند بعید است سرچشمه‌ی اصلی مشکلات در این باشد. به نظر می‌رسد ترکیب خریدارانی که در ریچموندهیل خانه می‌خرند، تفاوت چندانی با آنهایی ندارد که یک دهه پیش، به این بازار آمده‌اند.
بنجامین تال، معاون ارشد اقتصادی CIBC World Markets، با این عقیده موافق است که خریداران خارجی در بازار تورنتو کمتر از آنچه وانمود می‌شود، روی بازار مسکن GTA تأثیرگذار هستند. او در یادداشت جدیدی با اظهار نظر در مورد اقدامات نوین ارائه شده از سوی دولت انتاریو برای آرام ساختن بازار مسکن، می‌گوید: «سهم خریداران خارجی در GTA به شکل قابل ملاحظه‌ای کمتر از ونکوور است.» به همین دلیل تأثیر وضع مالیات بر خریداران خارجی، که یکی از پیشنهادهایی است که در حال حاضر تحت بررسی قرار دارد، جزئی خواهد بود.
البته چه آنهایی که به تاثیر خریداران خارجی اعتقاد دارند و چه آنهایی که با آن مخالفند، هر دو می‌گویند باید تغییراتی انجام داد. هر چند به گمان عده‌ای تمرکزها باید به جای خریداران خارجی، بر روی افزایش شتاب ساخت و سازهای جدید باشد؛ البته به شرطی که بتوان این کار را به‌موقع و منظم انجام داد.
