بازار مسکن انتاریو؛ کجاها دارد گران می‌شود؟ چرا؟
اسپانسر ویژه: علی سنجانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
بازار مسکن در هیچ استانی در کانادا به اندازه‌ی انتاریو، در سال ۲۰۱۷، دچار نوسان نبود و به همین دلیل هم خریداران و هم فروشندگان با فراز و نشیب‌های زیادی روبرو بوده‌اند. ممکن است شما همین حالا و یا در آینده‌ای نزدیک قصد خرید خانه در یکی از شهرهای استان انتاریو را داشته باشید. دانستن اطلاعاتی از گذشته، حال و آینده بازار املاک در مناطق مختلف می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در تصمیم‌گیری شما داشته باشد.
همین اطلاعات نشان می‌دهد که چطور عواملی غیر از مسکن، مانند پروژه‌های عمرانی یا توسعه دانشگاه‌ها و مرکز آموزشی باعث خواهد شد تا برخی مناطق و شهرهای خارج از تورنتو همچنان با افزایش قیمت مواجه باشد.
نشریه کانادایی Canadian Real Estate Wealth در این مطلب به طور موردی شهر پیتربورو را بررسی کرده که قیمت خانه‌ها در این شهر به دلیل توسعه مراکز آموزشی و دانشگاهی، توسعه اتوبان ۴۰۷ و نیز مقررات جدید برای قانونی شدن استفاده از آپارتمان‌های زیرزمینی، رو به افزایش است.
شماره ۱۳۵ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
یزان فروش مسکن در انتاریو در پایان سال ۲۰۱۷ با کاهش چشمگیری نسبت به سال‌های گذشته روبرو بود، که دلیل اصلی آن را می‌توان به رکوردهای تاریخی سال ۲۰۱۶ نسبت داد. اما با وجود اینکه فروش در بازار املاک کاهش قابل توجهی داشت، ولی این مساله کمک چندانی نکرد تا کمبود خانه‌های موجود در بیشتر شهرها بهبود بیابد. همچنین میانگین تعداد خانه‌های موجود در بازار پایین‌تر از بازه‌ی زمانی پنج الی ده سال گذشته می‌باشد. با توجه به اینکه در سه ماهه‌ی سوم سال گذشته بیش از ۳۳,۰۰۰ نفر به انتاریو نقل مکان کرده‌اند، حتی افزایش نسبی عرضه و ثابت ماندن میزان تقاضا باز هم باعث بالا رفتن قیمت‌ها در سال ۲۰۱۸ خواهد شد.
نمونه‌ی خوبی از وضعیت فعلی انتاریو را می‌توان در منطقه برانت فورد مشاهده کرد که میزان فروش خانه، در ماه پایانی سال گذشته،
۵ / ۴۴ درصد نسبت به یک سال قبل کاهش داشته است. (این میزان برای کل سال ۶ / ۲ درصد بهبود یافته است.) لیستینگ‌های فعال هم ۴۴ درصد افزایش داشته است، ولی همچنان این شهر دومین رکورد پایین ثبت شده برای این موقع از سال را به خود اختصاص داده است. در اصل کمبود عرضه در بازاری که برای سرمایه‌گذاران بسیار گرم شده، میانگین قیمت‌ها را نسبت به سال قبل ۲۲ درصد هم افزایش داده است.
مناطقی که قیمت در آنها افزایش پیدا کرده است
کینگستون، نیاگارا و ویندزور مناطق دیگری هستند که همزمان با کاهش میزان فروش، قیمت‌ها در آنها همچنان افزایش پیدا کرده است. کینگستون در ماه دسامبر شاهد کاهش ۱۲ درصدی میزان فروش بود، اما میانگین قیمت‌ها در آن، با ۱۱ درصد افزایش، به ۳۴۹,۳۸۰ دلار رسید. میزان فروش در نیاگارا ۱۵ درصد کاهش یافته است، اما میانگین فروش (۳۸۶,۰۵۵ دلار) نشان‌دهنده‌ی افزایش ۵ / ۲۱ درصدی می‌باشد. در ویندزور میزان فروش ۷ / ۲۰ درصد کاهش یافته، اما میانگین قیمت‌ها با افزایش حیرت‌انگیز ۲ / ۳۶ درصدی روبرو بوده است.
آنچه باعث این وضعیت شده، کاهش میزان لیستینگ‌های فعال و یا جدید بوده است.
آرامش در بازار تورنتو
بازار تورنتو که به عنوان یکی از قدرتمندترین بازارها شناخته می‌شود، شاهد کاهش میزان فروش با افزایش سریع قیمت‌ها نبوده است. در این شهر، افزایش چشمگیر لیستینگ‌های جدید به‌میزان ۹ / ۵۱ درصد و لیستینگ‌های فعال به‌میزان ۴ / ۱۷۲ درصد نسبت به یک سال قبل، موجب شده‌اند که میانگین قیمت‌ها به میزان ناچیز ۷ / ۰ درصد افزایش پیدا کند.
البته تجزیه و تحلیل این ارقام، نشان می‌دهد که بازار تورنتوی بزرگ GTA همچنان سودآور است. در ماه پایانی سال گذشته، تعداد خانه‌های Single-Family فروخته شده در منطقه‌ی ۴۱۶ به میزان ۷ / ۱۳ درصد کاهش داشته، اما فروش خانه‌های Semi و Townhouse به ترتیب با افزایش‌های چشمگیر ۵ / ۲۵ و ۱ / ۱۷ درصدی روبرو شده و فروش کاندو ۸ / ۸ درصد کاهش داشته است.
اما درباره قیمت، در مجموع خانه‌های Semi معادل ۵ / ۱۱ درصد و کاندوها ۱ / ۱۴ درصد بیشترین افزایش قیمت را داشته است و خانه‌های Single-Family در این بخش خاص از شهر، همچنان بالاتر از ۲ / ۱ میلیون دلار قیمت دارند.
پیتربرو، نمونه‌ای از شهرهای اطراف تورنتو که قیمت‌ها رو به افزایش است
پیتربرو یکی از بازارهای استان انتاریو است که به شکل حیرت‌انگیزی پرافت و خیز بوده است. با اینکه فاصله‌ی این شهر با تورنتوی بزرگ باعث شده تا مشاغل موجود با تردید به این منطقه نگاه کنند، (این شهر در حدود ۸۰ کیلومتری شمال غرب اوشاوا واقع شده است)، ولی فاصله موجود نتوانسته سرمایه‌گذاران را از بلعیدن هر ملک اجاره‌ای که می‌یابند، باز دارد.
یک مشاور املاک که در این منطقه مشغول فعالیت است می‌گوید: «هرگز شرایطی شبیه به آنچه در حال حاضر وجود دارد من ندیده‌ام. هیچ ملک خوبی در بازار موجود نیست. آنچه هم که در دسترس است، چندان مرغوب نیست. مانند بیشتر بازارها، پیتربرو نیز در ماه پایانی سال گذشته شاهد خریداران علاقه‌مندی بود که می‌خواستند تا پیش از اجرایی شدن مقررات جدید تست OSFI، خانه خود را بخرند. تقاضا در این شهر همچنان در سطح بالایی باقی‌مانده و پیشنهادهای چندگانه Multiple-Offer دارد به روندی عادی تبدیل می‌شود و به نظر من سال دیوانه‌واری پیش رو خواهیم داشت.»
آشکارترین عامل جذابیت پیتربرو، قیمت‌های نسبتا پایین آن است که بیشتر شهرهای تورنتوی بزرگ و اطراف توانایی رقابت با آن را ندارند. در پایان سال ۲۰۱۷، میانگین قیمت یک خانه‌ی مستقل سه‌خوابه در پیتربرو تنها ۳۶۷٫۰۰۰ دلار بود و تاون‌هاوس‌های تازه‌ساخت حدودا با همین قیمت به فروش می‌رسیدند.
این قیمت‌های پایین، سودهای زیادی برای سرمایه‌گذاران داشته است. تعداد املاک جدیدی که اکنون در پیتربرو در حال ساخت است، فوق‌العاده کم می باشد. نرخ خالی بودن خانه‌ها نیز به همین شکل پایین و در حدود منفی یک درصد قرار دارد و این یعنی نرخ اجاره‌های این شهر به اندازه‌ی بخش‌هایی از تورنتوی بزرگ است.
سه عامل که باعث تقاضای بیشتر در پیتربرو می‌شود
قیمت‌ها در پیتربرو همچنان رو به افزایش خواهد بود، دلیل این افزایش پروژه‌هایی است که در این شهر دارد اجرا می‌شود.
افزایش اعتبار آموزشی
کالج‌های استنفورد فلمینگ (Stanford Felming) و سنکا (Seneca) هر دو اخیرا توسعه پیدا کرده است و تغییراتی در رشته‌های آنها به وجود آمده که موجب شده دانشجویان بیشتری به این شهر وارد شوند و در آن زندگی کنند. علاوه بر این، مجله‌ی مک‌‌لینز (Maclean’s) اخیرا دانشگاه ترنت (Trent University) را به عنوان یکی از برترین دانشگاه‌های کانادا برگزیده است. اعتبار آموزشی شهر پیتربرو هرگز تا به این اندازه بالا نبوده است.
همین مشاور املاک که در این منطقه مشغول فعالیت است می‌گوید: «در هفته‌های اخیر، تماس‌های زیادی از طرف کسانی داشته‌ایم که در اطراف فلمینگ به دنبال خانه‌ی دانشجویی بوده‌اند. هیچ خانه‌ای هم نتوانستیم برای‌شان پیدا کنیم. قبلا هیچ وقت چنین شرایطی پیش نیامده بود، ولی از این به بعد اوضاع به همین منوال پیش خواهد رفت.»
سرمایه‌گذارانی که به دنبال فراهم کردن واحدهای اجاره‌ای برای دانشجویان هستند (که اجاره‌ی آنها ماهانه بین ۴۵۰ تا ۵۵۰ دلار است) می‌توانند تا سال‌ها انتظار سودآوری بالایی داشته باشند.
توسعه بزرگراه ۴۰۷
از سوی دیگر توسعه‌ی بزرگراه ۴۰۷، که طبق برنامه باید در ۲۰۲۰ تکمیل شود، باعث خواهد شد تا جاذبه‌ی پیتربرو از این هم بیشتر شود.
با پایان یافتن این پروژه‌ی توسعه، بزرگراه ۴۰۷ به بزرگراه ۱۱۵ متصل می‌شود و به این ترتیب راه مستقیمی بین پیتربرو و منطقه‌ی دورهام (Durham) ایجاد خواهد شد و این اتفاق مطمئنا باعث خواهد شد تا قیمت‌های مسکن در این منطقه افزایش بیابد.
قانونی شدن استفاده از آپارتمان‌های زیرزمینی
تغییر دیگری که سرمایه‌گذاران در انتظار آن هستند، قانونی شدن استفاده از آپارتمان‌های زیرزمینی است. در سال ۲۰۱۷، شهرداری پیتربرو اعلام کرد که قانونی‌سازی این نوع آپارتمان‌ها سرانجام در دستور کار قرار خواهد گرفت.
این مشاور املاک در این باره می‌گوید: «چند سالی است که این موضوع در دستور کار شهرداری است. امیدواریم که در آینده‌ی نزدیک شاهد اقدامی عملی در این زمینه باشیم.»
