بازار مسکن تورنتو امسال هم در قبضه فروشنده‌هاست‎‎ اگر اتفاقی نیفتد‎

اسپانسر ویژه: ارسلان خاکی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

خریداران و فروشندگانی که این روزها به دنبال انجام یک معامله مسکن هستند، بازار عجیبی را تجربه می‌کنند؛ قیمت‌هایی که هر روز بالاتر می‌رود و تقاضایی که انگار تمامی ندارد. اما عاقبت این بازار به کجا می‌رسد؟ کارشناسان مختلف برای این سوال جواب‌های گوناگونی دارند. برخی می‌گویند این یک حباب است و برخی دیگر می‌گویند بازار باز هم رشد می‌کند و قیمت‌ها بالا می‌رود.

مجله کانادایی MoneySense در مطلب این ماه خود به پیش‌بینی بازار مسکن کانادا در سال جدید پرداخته است و نویسنده، مشکل اصلی بازار را کمبود عرضه مسکن در GTA می‌داند. او در ادامه به خریداران و فروشندگان مسکن در این منطقه توصیه‌هایی کاربردی می‌کند.

با وجود پیش‌بینی کاهش فروش در سال ۲۰۱۷، اکثر بازارهای مسکن در انتاریو امسال با کاهش قیمت مواجه نخواهند شد. اما چرا این‌طور است؟ کارشناسان می‌گویند دلیل اصلی این موضوع به خاطر کاهش چشم‌گیر لیست خانه‌های موجود در این استان است. آنها می‌گویند این موضوع باعث شده بازار در اکثر مناطق GTA و Golden Horseshoe، به بازار فروشندگان تبدیل شود؛ یعنی بازاری که تقاضا برای آن زیاد است و فروشنده خانه تصمیم‌گیرنده نهایی است.

شماره ۷۵ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

تأثیر تعداد خانه‌های موجود بر قیمت‌ها

موجودی در بازار مسکن توسط نسبتی به نام «ماه‌های موجودی» Months-Of-Inventory – Moiسنجیده می‌شود  یعنی زمانی که یک خانه در بازار منتظر فروخته شدن است. به عبارتی دیگر این معیار به ما کمک می‌کند که بدانیم چه مدت طول می‌کشد تا تمام خانه‌های لیست شده، بر اساس میزان فروش کنونی آن منطقه، به فروش برسند.

طبق آمار انجمن املاک تورنتو، GTA با متوسط تنها ۳۶ روز در بازار، در پایان سال ۲۰۱۶، بازار فروشندگان بود. برای روشن‌تر شدن موضوع باید یادآوری کرد، وقتی کارشناسان به یک بازار لقب «بازار فروشندگان» می‌دهند که زمان حضور ملک در بازار ۱۲۰ روز یا کمتر باشد؛ یعنی فروشنده موفق شود خانه خود را در کمتر از این زمان بفروشد.

نظریه‌ی «ماه‌های موجودی» می‌گوید وقتی که رقابت شدید نیست و وقتی که شرایط برای خریداران خانه مطلوب است، خانه‌ها به مدت طولانی‌تری در بازار می‌خوابند. دلیل تأثیرات فصلی بر بازار املاک نیز همین است؛ هر ساله قیمت خانه، به طور متوسط، در ماه‌های زمستانی نسبت به ماه‌های گرم‌تر، مانند آوریل و می، کاهش می‌یابد.

استقبال در بهار، قیمت پایین در زمستان

برای اینکه بهتر با تاثیر تقاضا بر قیمت‌های خانه آشنا شویم به سراغ شرکت مسکن TheRedPin می‌رویم. آنها اطلاعات فروش مسکن در تورنتو را در شش سال اخیر (تا سه‌ماهه‌ی سوم سال ۲۰۱۶) تحلیل کرده‌اند. TheRedPin می‌گوید قیمت فروش یک خانه در ماه ژانویه به طور متوسط ۶۰,۰۰۰ دلار کمتر از خانه‌ای بود که در ماه می به فروش رفته بود. نسبت MOI نشان داد که به طور متوسط، ۲۹ روز طول می‌کشد تا خانه‌ای در GTA در ماه ژانویه به فروش برسد، در صورتی که در فصل بهار ۱۸ روز طول می‌کشد چنین اتفاقی بیفتد.

اخیراً، کمبود عرضه مسکن در GTA باعث شد قیمت‌ها بالاتر بروند. بین ماه نوامبر سال ۲۰۱۵ و نوامبر سال ۲۰۱۶، متوسط قیمت فروش یک مسکن در GTA تا ۷۷۶,۶۸۴ دلار بالا رفت؛ یعنی ۷ / ۲۲ درصد افزایش در عرض یک سال.

بازارهای فروشندگان کدام شهرها هستند؟

بر اساس آمار نیمه سال ۲۰۱۶، این بازارها به سود فروشندگان بودند: Ajax، Whitby و Oshawa. از قرار معلوم در نیمه اول سال ۲۰۱۶، افزایش قیمت در این نواحی حومه‌ی شهر به سرعت از شهر تورنتو پیشی گرفته است، که در درجه‌ی اول به دلیل خروج اجباری خریداران از محله‌های داخل شهر به دلیل رشد بیش از اندازه‌ی قیمت‌هاست. البته انتظار هم نمی‌رود که تغییری ناگهانی در موجودی مسکن هیچ‌کدام از این بازارها اتفاق بیفتد. این یعنی در GTA همچنان شاهد بازار فروشندگان خواهیم بود.

البته به خاطر داشته باشید، که اگر در سال ۲۰۱۷ تغییرات جدیدی مانند افزایش نرخ بهره‌ی شناور یا ثابت در بازار وام مسکن اتفاق بیفتد، فروشندگان می‌توانند انتظار کاهش خریداران واجد شرایط را داشته باشند. اگر چنین اتفاقی بیفتد، فشار تقاضا کم می‌شود و قیمت مسکن هم پایین می‌آيد.

یک خبر خوب برای خریداران بار اول خانه

اگر می‌خواهید برای اولین بار در تورنتو خانه بخرید یک روزنه امید وجود دارد: از ۱ ژانویه ۲۰۱۷، انتاریو تخفیف مالیات واگذاری زمین برای خریداران بار اولی را دو برابر کرد. در نیمه ماه نوامبر ۲۰۱۶ اعلام شد که دولت انتاریو متعهد شده تا تخفیف مالیات واگذاری زمین را که در حال حاضر برای خریداران بار اول ارائه می‌دهد، دو برابر کند. این یعنی ۲,۰۰۰ دلار یا ۲۶ / ۰ درصد اضافه روی یک خانه ۷۶۲,۰۰۰ دلاری که قیمت متوسط یک خانه در تورنتوست.

بازار خوب برای فروشندگان سال جدید

اگر در نظر دارید خانه‌ی detached، semi-detached یا row home خود را در بازار GTA بفروشید، سال ۲۰۱۷ موقع این کار است. با وجود تغییرات اخیر مقررات وام مسکن و خطر افزایش نرخ بهره، تمام پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهند که شدت تقاضا، قیمت‌ها را بالاتر خواهد برد. بنابراین، چنانچه تغییرات عمده‌ای در تقاضا و عرضه یا جهت‌گیری اقتصاد به وجود نیاید، فروشندگان در GTA می‌توانند انتظار جلسات مزایده قیمت و افزایش بیشتر قیمت‌ها در فصل‌های خرید داغ‌تر سال ۲۰۱۷ را داشته باشند.