بازار مسکن در سال جدید؛ چکار کنیم؟ خانه بخریم یا نخریم؟

شماره ۱۲۴ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: مجتبی عسگریان – مشاور مسکن – تورنتو

خریداران خانه در کانادا، باید در ۲۰۱۸ چه کنند؟ آیا باید دست نگه دارند یا زودتر اقدام به گرفتن وام و خرید خانه کنند؟

این سوالی است که پاسخ دادن به آن در شرایط این روزهای بازار، نیازمند بررسی عوامل مختلف است. تکلیف خریداران در بازارهایی که قیمت‌ها با سرعت در آن گران می‌شود یا مدت‌هاست خرید و فروشی در آن انجام نمی‌شود، عملا روشن است اما بازار مسکن تورنتو در سال جدید، بازاری آرام است که بخش‌های جدیدی در آن (مثل کاندو و تان‌هاوس) داغ و پرمشتری است و البته در بخش خانه‌های لوکس و چند میلیون دلاری، بازاری آرام را مشاهده می‌کنیم.

رومانا کینگ، کارشناس بازار مسکن و روزنامه‌نگار باسابقه این حوزه در کانادا، تلاش کرده در این مطلب به این سوال مهم پاسخ دهد و توصیه‌های خود را برای روزهای آغازین سال ۲۰۱۸ میلادی و بازار مسکن ارائه می‌دهد.

رومانا کینگ – خریداران مسکن، با آغاز سال جدید باید چه کنند؟ برای پاسخ به این سوال، بهتر است نخست به سراغ آمارها و تحلیل‌ها برویم.

آیا بازار واقعا متعادل است؟

بر اساس تحلیلی از RBC Economics، که در اواسط سال ۲۰۱۷ منتشر شد، دست‌کم نیمی از بازارهای مسکن کشور در وضعیت متعادل قرار دارند. وضعیت تعادل، شرایطی است که در آن نه فروشنده دست بالا را دارد و نه خریدار و هر دو در شرایط برابری، در بازار فعالیت می‌کنند.

آمارها نشان می‌دهد دو شهر تورنتو و کلگری در منطقه‌ی متعادل قرار دارند و میزان تقاضا و عرضه در مجموع برابر است. این در حالی است که مونترال و ونکوور، گرچه نزدیک به تعادل، اما متمایل به بازار فروشندگان بوده‌اند.

اما این تحلیل بر چه اساسی است؟ RBC Economics برای اینکه تعادل را در بازار محاسبه کند، نسبت فروش خانه به لیستینگ‌های جدید را محاسبه کرده است. در چنین شرایطی، کارشناسان به بازاری متعادل می‌گویند که نسبت فوق در آن به ۵۰ درصد نزدیک باشد. این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.

اما این آمارها تا حدی جنبه‌ی غیرعینی دارند و همه می‌دانیم که با دست‌کاری در پرسش‌ها، می‌توان نتایج را بهبود بخشید یا تغییر شکل داد.

بیایید داده‌ها را طور دیگری تحلیل کنیم. اگر به جای لیستینگ‌های جدید، به کل خانه‌های موجود در بازار نگاه کنیم، آنگاه بازار در چه شرایطی قرار می‌گیرد؟ اگر بخواهید میزان فروش به خانه‌های موجود را محاسبه کنید، در واقع دارید محاسبه می‌کنید که چند ماه طول می‌کشد تا در بازار، همه‌ی موجودی املاک به فروش برسد. بر این اساس، جنوب انتاریو همچنان به شکل نیرومندی، در وضعیت بازار فروشندگان قرار دارد.

چرا بازار GTA بازار فروشندگان است

در منطقه‌ی Greater Golden Horseshoe که شامل تورنتو هم می‌شود، در پایان دسامبر ۲۰۱۷، موجودی بازار تنها به اندازه‌ی ۴ / ۲ ماه بوده است.

این رقم البته به نسبت روزهایی که قیمت‌ها به سرعت بالا می‌رفت، بسیار بهتر است. یادمان باشد در ماه‌های فوریه و مارچ سال ۲۰۱۷ بود، خانه‌های GTA فقط برای ۸ / ۰ ماه در بازار وجود داشت. یعنی اگر بازار در آن روزها با همان روند پیش می‌رفت و هیچ خانه جدیدی در بازار نمی‌آمد، کل واحدهای مسکونی در آن مدت به فروش می‌رفت.

اگر به این روزها برگردیم می‌بینیم که این عدد به نسبت روزهای داغ بازار، بیشتر است اما هنوز هم پایین‌تر از میانگین بلندمدت منطقه است.

آمارهای طولانی‌مدت نشان می‌دهد متوسط میزان خانه‌هایی که در GTA برای خرید موجود است به طور متوسط ۱ / ۳  ماه است. به همین دلیل است که باید بپذیریم GTA کاملاً در حوزه‌ی بازارهای فروشندگان قرار می‌گیرد.

تورنتو از این بابت تنها نیست. ونکوور نیز در تمام طول سال ۲۰۱۷ در وضعیت بازار فروشندگان قرار داشت و هر کسی که سعی کرده باشد در این بازار داغ ساحل غربی ملک بخرد، این نکته را با گوشت و پوست خود احساس کرده است.

شوک دقیقه نود در سال گذشته

تردیدی نیست که اجرایی شدن مقررات سخت‌گیرانه‌تر وام‌دهی از ماه ژانویه‌ی ۲۰۱۸، بسیاری از خریداران را بر آن داشته است که در هفته‌های آخر سال ۲۰۱۷ خرید کنند. آمارها از رشدی غیرعادی در زمینه خرید خانه در ماه‌های پایانی سال ۲۰۱۷ خبر می‌دهد.

بسیاری از تحلیل‌گران معتقدند این فعالیت دقیقه نودی بازار که آن را در انتهای سال ۲۰۱۷ تجربه کردیم در سال ۲۰۱۸ تداوم نخواهد داشت.

در واقع، پیش‌بینی اکثر تحلیل‌گران بر این است که بازارهای مسکن در سراسر کانادا آرامش محسوسی را تجربه خواهند کرد و این امر به متعادل شدن بازار کمک می‌کند. در چنین بازاری، جلوی هر گونه افزایش قیمت گرفته خواهد شد؛ به ویژه در داغ‌ترین بازارهای املاک کشور. این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.

شواهد موجود نشان می‌دهد با وجود تلاطم بازار در ماه‌های پایانی سال گذشته، شاهد آرامشی عمومی در ۲۰۱۸ خواهیم بود.

این بازار ایده‌آل را از دست ندهید

برای کسانی که قصد خرید دارند، این آرامش بازار، به نظر ایده‌آل می‌آید.

پیش‌بینی می‌شود امسال رشد قیمت‌ها اندک یا در حد صفر باشد و میزان عرضه خانه‌ها نیز افزایش یابد. اما قضیه به این سادگی‌ها نیست. از جمله دلایل آرامش بازار می‌توان به سخت‌تر شدن مقررات وام مسکن و افزایش مداوم نرخ‌های بهره اشاره کرد؛‌ بادهای مخالفی که مطمئناً بر درصدی از خریداران خانه در کانادا تأثیر منفی خواهد گذاشت.

نرخ بهره‌ها همچنان بالا می‌رود

برای خریدارانی که آماده‌ی ورود به بازار املاک در ۲۰۱۸ هستند، عاقلانه خواهد بود که هرچه زودتر، پیش‌تأیید وام مسکن خود را دریافت کنند.

ممکن است برخی از وام‌دهندگان به شما پیش‌تایید ندهند. اما تلاش خود را برای گرفتن این پیش‌تایید انجام دهید و اگر لازم است به همه وام‌دهندگان موجود،‌ مراجعه کنید. این کار سخت و وقت‌گیر است اما در این شرایط، ارزش دارد که این سختی را تحمل کنید.

مهم‌ترین دلیل برای این توصیه این است که پیش‌تأیید موجب می‌شود نرخ بهره ثابت بماند. بنابراین اگر بانک مرکزی کانادا قبل از نهایی شدن معامله‌ی شما نرخ‌های بهره‌ی خود را مجددا بالا ببرد، شما با همان نرخ‌های پایین‌تر قبلی وام خواهید گرفت.

بازار مناسب برای وام‌دهندگان جایگزین

آنهایی که عزم خود را برای ورود به بازار مسکن جزم کرده‌اند اما قادر به دریافت وام از بانک‌ها نیستند، می‌توانند به عنوان راه حل جایگزین، به دریافت وام مسکن از وام‌دهندگان جایگزین فکر کنند. وام‌دهندگان جایگزین امکان کار با خریدارانی را دارند که از بانک‌ها پاسخ منفی گرفته‌اند.

این موسسات به درآمد افراد، روی خوش بیشتری نشان می‌دهند و نسبت‌های بدهی بالاتری را مجاز می‌دانند. فراموش نکنید آنها تا ۵۰ درصد مجموع نسبت خدمات بدهی را می‌پذیرند، در حالی که این رقم برای بانک‌ها ۴۲ درصد است.

گاهی نیز مشاور املاک می‌تواند دوره‌ی استهلاک amortization طولانی‌تری برای شما بگیرد. در این حالت، شما راحت‌تر برای گرفتن میزان وامی که می‌خواهید، واجد شرایط شناخته می‌شوید. اما اگر ناچار شدید در ازای این دوره استهلاک طولانی‌تر، مبلغ بیشتری بپردازید، تعجب نکنید.

ضمن اینکه با توجه به تست استرس جدید وام‌های مسکن، وام‌دهندگان جایگزین ممکن است در نحوه‌ی بیزینس خود تغییراتی بدهند. آنها در گذشته نرخ‌های بهره‌ی بالاتری دریافت می‌کردند. در آن شرایط، وام‌گیرنده هم ریسک بالاتری را قبول می‌کرد. در سال ۲۰۱۸، وام‌دهندگان جایگزین ممکن است از نرخ‌های بهره‌ی خود بکاهند، اما برای جبران درآمد از دست‌رفته، مبالغی را به عنوان کارمزد دریافت کنند. این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.

پس اگر می‌خواهید امسال خانه بخرید، در اولین فرصت (تا قبل از هرگونه تغییر دیگر در نرخ‌های بهره) پیش‌تایید را بگیرید و اگر هم احساس کردید که نمی‌توانید وام را از طریق وام‌دهندگان بزرگ کانادا تهیه کنید، آماده ورود به بازار وام مسکن از وام‌دهندگان جایگزین باشید. بازار آرام این ماه‌ها، می‌تواند فرصت خوبی برای سرمایه‌گذاری باشد؛ اگر درست انتخاب کنید.