بازار مسکن کانادا؛ نگرانی‌ها و امیدواری‌ها
اصلی‌ترین سیاست‌گذاران بانکی کانادا هفته گذشته گرد هم آمدند تا هم شرایط موجود اقتصاد را بررسی کنند، هم به پیش‌بینی آینده پولی و بانکی بپردازند و مهم‌تر از آن، قوانینی را که بر اساس تحلیل‌های گذشته تدوین شده بود اصلاح کنند. آنها نگران بازار مسکن کانادا هستند و البته به آن امیدواری هم دارند. با هم ببینیم سیاست‌گذاران مالی و بانکی کانادا بازار مسکن را چگونه می‌بینند.
این مطلب را در صفحه مسکن شماره جدید هفته‌نامه چاپی آتش منتشر کرده‌ایم.
برای دانلود شماره ۱۷ هفته‌نامه چاپی آتش اینجا را کلیک کنید.
بانک کانادا نگران سقوط قیمت مسکن به دلیل افزایش بدهی‌هاست. به گفته بانک مرکزی کانادا، سقوط بازار مسکن می‌تواند یکی از جدی‌ترین ریسک‌های نظام مالی کانادا باشد. این بانک درباره به هم خوردن توازن در این حوزه هشدار می‌دهد.
نگرانی‌های بازار مسکن
سیاست‌گذاران بانکی در کانادا هفته گذشته در مجمع نیمه سالانه بازبینی نظام مالی در اتاوا اعلام کردند ریسک اصلاح سریع قیمتها در بازار مسکن بالا است. آنها تصمیم گرفته‌اند کماکان نرخ‌های بهره را ثابت نگه دارند؛ نرخی که از زمان گزارش ماه جون تا کنون بدون تغییر باقی مانده است. بانک مرکزی از پنج درجه ریسک نام می‌برد و میزان بالا بودن ریسک بازارهای مسکن را در میانه این درجه‌بندی‌ها قرار می‌دهد.
طبق این گزارش، میزان بالای بدهی خانواده‌های جوان با دارایی‌های کمتر، خطر عدم تعادل بازار مسکن را افزایش می‌دهد.
امیدواری‌ها
اما در مجموع با وجود بالا رفتن بدهی خانوار و همچنین افزایش قیمتها، سیاست‌گذاران بانکی کانادا به بازار مسکن امیدوارند و آن را یک خطر قابل کنترل می‌دانند. استیون پولوز رئیس بانک مرکزی کانادا می‌گوید: «ریسک سقوط بازار مسکن بالا نیست و با جلوگیری از رکود شدید بخش خدمات و همچنین جلوگیری از سقوط بازار کار می‌توان این ریسک را پایین‌تر هم آورد. فعالیت مسکن باید هم‌گام و هماهنگ با رشد اقتصادی باشد. باید بپذیریم آنچه اقتصاد کانادا را به پیش می‌برد دیگر پول‌هایی نیست که خانوار هزینه می‌کنند و این صادرات کالاهاست که چرخ اقتصاد ما را به پیش می‌برد.»
به گفته پولوز آسیب‌پذیری‌ها همچنان روندی رو به رشد دارد اما با ورود به سال ۲۰۱۶ و اعمال تغییرات در قوانین وام مسکن، این ریسک‌ها به شدت کم خواهد شد. گروهی از کارشناسان مسکن معتقدند این تغییر قوانین در وام مسکن ممکن است در نهایت به سود دست‌اندرکاران بازار املاک نباشد و بازار را با سقوط روبرو کند. از سویی دیگر برخی اقتصاددانان می‌گویند این سیاست کنترلی، به نفع اقتصاد کاناداست و می‌تواند باعث رونق بازار مسکن شود. این همان نظری است که رئیس بانک مرکزی کانادا هم با آن موافق است. طبق این قانون جدید که از سوی وزیر اقتصاد کانادا، بیل مورنو ابلاغ شده است، خانه‌هایی که بین ۵۰۰ هزار تا یک میلیون دلار قیمت دارند باید پیش‌قسط بالاتری بپردازند.
بانک مرکزی کانادا در این جلسه، برآورد پیشین خود را از میزان افزایش قیمت مسکن تصحیح کرد. آنها پیش از این برآورد کرده بودند اضافه ارزش‌گذاری ۱۰ درصد باشد در حالی که اعلام کردند این میزان ۳۰ درصد است. یکی دیگر از موضوعاتی که بانک مرکزی کانادا را نگران کرده، بحران در بازارهای مالی چین و دیگر بازارهای وابسته به آن است. آنها همچنین می‌گویند یک ریسک کنترل‌شده دیگر اقتصاد کانادا را تهدید می‌کند و آن هم افزایش میزان تولید از سوی سرمایه‌گذاران بین‌المللی است.
میزان بدهی خانوار رو به افزایش است
علائمی وجود دارد که نشان می‌دهد میزان بدهی خانوار در کانادا رو به افزایش است و این موضوع می‌تواند برای آینده اقتصاد بسیار خطرناک باشد. بانک مرکزی می‌گوید سهم خانوارهایی که وام‌گرفته و به سیستم بانکی کانادا مقروضند ۳۵۰ درصد افزایش پیدا کرده و از چهار درصد (قبل از بحران جهانی اقتصاد) اکنون به هشت درصد رسیده است. بانک مرکزی نگران است این سطح بالای بدهی در صورت وصول نشدن، همه سیستم مالی و بانکی کانادا را با مشکل روبرو کند. جدای از ریسک، مجمع سیاست‌گذاران بانکی کانادا می‌گوید اقتصاد کانادا شکننده‌تر شده است و یکی از مهم‌ترین دلایل آن بالا بودن و همچنین افزایش میزان خانوارهایی است که زیر فشار وام هستند.
قوانین جدید بانک مرکزی
پولوز هفته گذشته قوانین جدیدی را ابلاغ کرد. طبق این دستورالعمل‌های جدید در صورتی که اقتصاد با شوک جدیدی روبرو شد او می‌تواند محرک‌های بیشتری را به بازار پول تزریق کند. او البته معتقد است هیچ‌گاه به این محرک‌ها نیازمند نخواهد شد. طبق این قوانین جدید او می‌تواند به سرعت نرخ بهره را حتی به منفی نیم درصد برساند و همچنین سیاست «تسهیل کمی» را در پیش گیرد. سیاست تسهیل کمی به سیاستی گفته می‌شود که بانک‌های مرکزی با بالا بردن پایه پولی، از افت عرضه پول در بازار جلوگیری می‌کنند. این قانون جدید، اختیارات بیشتری به رئیس بانک مرکزی می‌دهد تا بتواند این سیاست‌ها را عملی کند. او هدف از گرد هم آمدن سیاست‌گذاران بانکی کانادا را بازنگری دوباره درباره قوانین بازارهای مالی خواند؛ قوانینی که به گفته او پس از بحران اقتصادی عملا بدون استفاده بودند.
سایر ریسک‌های اقتصادی
ریسک‌های بازار اوراق قرضه از زمان آغاز بحران مالی جهانی یکی دیگر از نگرانی‌ها برای آسیب‌پذیر بودن اقتصاد کانادا عنوان می‌شود. بانک مرکزی کانادا می‌گوید: «ریسک بالا نگهداشتن بازارهایی که درآمد ثابت دارند باعث سخت‌تر شدن تجارت می‌شود.» خطرناک شدن بازار مسکن و همچنین وضعیت اقتصاد جهانی چنان فشاری ایجاد کرد که که موجب شد استیون پولوز، دو بار نرخ بهره را پایین آورد و آن را به نیم درصد برساند؛ اقتصادی که کاهش قیمت نفت هم آن را در سال ۲۰۱۵ تهدید می‌کرد.
بیشترین ریسک بازار مسکن در شهرهای تورنتو و ونکوور است؛ جایی که بیشتر خانه‌های تک‌خانواده مجزا باعث افزایش قیمت به بیش از یک میلیون دلار می‌شوند. قیمت مسکن امسال در آلبرتا، کلگری و ادمونتون کاهش پیدا کرد. دلیل این کاهش، پایین آمدن قیمت نفت بود. این در حالی است که در اغلب بخش‌های دیگر کانادا با افزایش قیمت روبرو بودیم.
بدهی خانوار کانادا در سه ماهه سوم رکورد دیگری به‌دست آورد. این موضوع به خوبی نشان می‌دهد که چرا سیاست‌گذاران نگرانند و تلاش می‌کنند ریسک سقوط در بازار املاک و مستغلات کشور پایین بیاید. به گفته اداره آمار کانادا، میزان وام و بدهی اعتباری خانوار در کانادا (از جمله وام و بدهی مسکن) 7/163درصد درآمدهای پس از کسر مالیات آنها را تشکیل می‌دهد که این میزان به نسبت به شش ماهه اول سال ۲۰۱۵ یک درصد افزایش داشته است. شاید همین آمارهاست که سیاست‌گذاران را نگران کرده است زیرا در صورتی که میزان بدهکاری خانوار به بانک از حدی فراتر رود، پولی وجود ندارد که بتوان این وام‌ها را برگرداند. ورشکستگی بانک‌ها نخستین ریسکی است که در این شرایط وجود دارد.
شکاف بین بازار داغ مسکن و ضعف جاهای دیگر اقتصاد کانادا همچنان ادامه دارد. به خصوص که سقوط قیمت نفت هم به روند خود ادامه می‌دهد. همه اینها دست به دست هم می‌دهد تا کسری بودجه کانادا 76/2 میلیارد دلار شود؛ یک کسری بودجه قابل توجه که از میزان پیش‌بینی‌های اقتصادی بالاتر است.
