خرید اولین خانه در کانادا می‌تواند تجربه‌ای هیجان‌انگیز باشد، اما یک تصمیم اشتباه در هر مرحله از این مسیر ممکن است هزینه‌های سنگینی به خریداران تحمیل کند. از انتخاب خانه‌ای که ظاهرش فریبنده است تا بی‌توجهی به شرایط محله، نگرفتن پیش‌تأیید وام مسکن و غافلگیر شدن با هزینه‌های نهایی معامله، اشتباهاتی وجود دارد که بسیاری از کسانی که می‌خواهند نخستین خانه خود را در کانادا بخرند، مرتکب می‌شوند.
فرایند خرید خانه مراحل متعددی دارد و هر کدام از این مراحل نیازمند بررسی و دقت کافی است. انتخاب مشاور املاک مناسب، پیدا کردن وام مسکن متناسب با شرایط مالی، ارزیابی دقیق ملک و توجه به جزئیات قرارداد، همگی در موفقیت این خرید نقش دارند.
در ادامه، ۱۰ اشتباه متداول خریداران بار اولی در بازار مسکن کانادا را مرور می‌کنیم؛ اشتباهاتی که شناخت آنها می‌تواند به شما کمک کند با آمادگی و اطمینان بیشتری وارد بازار خرید خانه شوید.
۱. ظاهر آراسته خانه شما را تحت تاثیر قرار می‌دهد
بسیاری از خریداران تصور می‌کنند هنگام بازدید از یک خانه، می‌توانند ظاهر آن را از واقعیت‌های مربوط به کیفیت و شرایط ملک جدا کنند. با این حال، وقتی با خانه‌ای روبه‌رو می‌شوند که برای فروش به‌خوبی آماده و دکور شده است، ممکن است ارزیابی‌شان تحت تأثیر قرار بگیرد.
این همان چیزی است که در بازار مسکن به آن صحنه‌پردازی یا Staging خانه می‌گویند. در این روش، فروشندگان با حذف وسایل اضافی و چیدمان دوباره مبلمان و لوازم موجود، تلاش می‌کنند فضای خانه را بزرگ‌تر و جذاب‌تر نشان دهند.
اما خانه‌ای که برای بازدید آماده شده، لزوماً بازتابی از شرایط واقعی زندگی در آن نیست. برای مثال، صحنه‌پردازان ممکن است وسایلی مانند قهوه‌ساز، مایکروویو و مخلوط‌کن را از روی پیشخوان آشپزخانه بردارند تا فضای بیشتری به چشم بیاید.
بنابراین، هنگام بازدید نباید صرفاً تحت تأثیر دکوراسیون و چیدمان خانه قرار بگیرید. مهم این است که ببینید ملک در شرایط عادی زندگی تا چه اندازه با نیازهای شما تناسب دارد.
۲. هنگام بازدید از خانه تمرکز خود را از دست می‌دهید
بازدید از چندین خانه در یک روز به‌اندازه کافی خسته‌کننده است؛ اما اگر فرزند خردسال داشته باشید، این کار می‌تواند دشوارتر هم شود. وقتی والدین مشغول بررسی اتاق‌ها، کمدها و حتی فضای زیر سینک ظرف‌شویی هستند، بچه‌ها ممکن است خسته و بی‌حوصله شوند. در نتیجه، توجه والدین از بررسی دقیق خانه منحرف می‌شود.
برای مدیریت این شرایط، می‌توانید از مشاور املاک خود کمک بگیرید و برنامه بازدیدها را به شکلی تنظیم کنید که هر دو والد مجبور نباشند هم‌زمان مسئولیت مراقبت از بچه‌ها را بر عهده داشته باشند.
برای مثال، می‌توانید هر بار یکی از والدین همراه مشاور املاک برای بازدید برود و دیگری در خانه از بچه‌ها مراقبت کند. راه دیگر این است که یکی از والدین بچه‌ها را در حیاط سرگرم کند تا نفر دیگر بتواند داخل خانه را با دقت بررسی کند. مشاوران املاک معمولاً برای هماهنگی چنین شرایطی همکاری می‌کنند.
البته اگر امکانش را دارید، بهتر است برای زمان بازدید از یک پرستار کودک کمک بگیرید یا از یکی از اعضای خانواده بخواهید چند ساعتی مراقب بچه‌ها باشد تا شما و همسرتان بتوانید با تمرکز بیشتری خانه‌ها را ببینید.
۳. اندازه اتاق‌ها را شخصاً بررسی نمی‌کنید
یکی از اشتباهات خریداران این است که ابعاد درج‌شده در مشخصات ملک را بدون بررسی می‌پذیرند. برای مثال، اگر در اطلاعات یک خانه نوشته شده باشد اتاقی ۱۲ در ۱۰ فوت است، بسیاری از خریداران تصور می‌کنند این اندازه‌گیری دقیق است؛ در حالی که همیشه چنین نیست.
البته این اختلاف اندازه لزوماً به معنای تلاش فروشنده یا مشاور املاک برای گمراه کردن خریدار نیست. اندازه‌گیری‌ها ممکن است به دلایل مختلف با ابعاد واقعی تفاوت داشته باشند.
این موضوع به‌ویژه برای کسانی که قصد خرید کاندوهای نوساز را دارند اهمیت دارد. گاهی فروشندگان، مساحت بالکن یا تراس را نیز در متراژ کلی زیربنای واحد محاسبه می‌کنند؛ موضوعی که خریدار باید به آن توجه داشته باشد.
برای جلوگیری از هرگونه اختلاف یا غافلگیری پس از خرید، بهتر است هنگام بازدید یک متر نواری همراه داشته باشید و ابعاد اتاق‌ها را شخصاً اندازه بگیرید.
۴. پیش از خرید، محله را به‌اندازه کافی نمی‌شناسید
ممکن است خانه‌ای دقیقاً مطابق سلیقه و نیازهای شما باشد، اما موقعیت مکانی آن در نهایت به یکی از نقاط ضعف خریدتان تبدیل شود.
نتایج یک نظرسنجی نشان می‌دهد ۳۵ درصد از خریداران خانه معتقدند رفت‌وآمد روزانه به محل کار، زمان زیادی از زندگی خانوادگی آنها می‌گیرد. این افراد با وجود علاقه به خانه‌ای که خریده بودند، از مدت‌زمان رفت‌وآمد، کامیونیتی و مدارس محله رضایت نداشتند.
برای جلوگیری از چنین تجربه‌ای، پیش از تصمیم‌گیری فقط به خود خانه توجه نکنید و محیط اطراف آن را نیز به‌دقت بررسی کنید.
فروشگاه‌ها و مراکز خرید نزدیک خانه را شناسایی کنید، درباره مدارس و مراکز کامیونیتی از همسایه‌ها سؤال کنید و در خیابان‌های اطراف قدم بزنید. همچنین بهتر است موقعیت مراکز نگهداری از کودکان، کافی‌شاپ‌ها و نزدیک‌ترین رستوران‌های بیرون‌بر را بررسی کنید. بهتر است این بررسی را چند بار و در ساعت‌های مختلف روز انجام دهید.
شناخت محله پیش از خرید کمک می‌کند تصویر واقعی‌تری از شرایط زندگی در آن منطقه داشته باشید.
۵. خانه‌های مشابه را برای مقایسه بررسی نمی‌کنید
یکی از راه‌های ارزیابی قیمت یک ملک، مقایسه آن با خانه‌های مشابهی است که اخیراً در همان منطقه فروخته شده‌اند. مشاوران املاک معمولاً اطلاعاتی درباره این معاملات در اختیار دارند، اما نباید تصور کنید هر فهرستی که ارائه می‌شود، لزوماً بهترین مبنای مقایسه است.
بهتر است هنگام درخواست اطلاعات، مشخصات خانه‌هایی را که می‌خواهید با ملک مورد نظرتان مقایسه کنید، دقیقاً مشخص کنید.
برای مثال، اگر به دنبال خانه‌ای سه‌خوابه با دو حمام هستید، از مشاور املاک بخواهید اطلاعات فروش خانه‌هایی با همین ویژگی‌ها را در اختیار شما قرار دهد. پس از آن می‌توانید دامنه جست‌وجو را گسترش دهید تا ارزیابی دقیق‌تری از ارزش ملک و شرایط بازار در آن منطقه به دست آورید.
یک مشاور املاک حرفه‌ای باید بتواند در این مقایسه به شما کمک کند و منطق تفاوت قیمت خانه‌های مختلف را توضیح دهد. به این ترتیب، به‌جای مقایسه ملک‌هایی با ویژگی‌های متفاوت، خانه‌هایی را با یکدیگر می‌سنجید که واقعاً قابل مقایسه هستند.
۶. پیش‌تأیید وام مسکن را دریافت نمی‌کنید
شروع جست‌وجوی خانه بدون دریافت پیش‌تأیید وام مسکن Pre-Approved Mortgage، یکی دیگر از اشتباهات رایج خریداران است.
بعضی افراد ترجیح می‌دهند ابتدا نگاهی به بازار بیندازند و پس از پیدا کردن خانه مورد نظر خود، سراغ مراحل دریافت وام بروند. اما این تصمیم ممکن است باعث شود فرصت خرید یک ملک مناسب را از دست بدهند.
تصور کنید خانه‌ای را پیدا کرده‌اید که دقیقاً مطابق خواسته‌های شماست، اما هنوز وضعیت تأمین مالی و وام مسکن‌تان مشخص نیست. در چنین شرایطی ممکن است به دلیل آماده نبودن مدارک و مراحل مربوط به وام، نتوانید به‌موقع برای خرید اقدام کنید و خانه مورد نظر به خریدار دیگری فروخته شود. این اتفاق بارها برای خریداران رخ داده است.
در حالی که دریافت پیش‌تأیید وام مسکن فرایند پیچیده‌ای ندارد و حتی می‌توان آن را به‌صورت آنلاین انجام داد. این کار معمولاً فقط چند دقیقه زمان می‌برد و بهتر است پیش از شروع جدی جست‌وجوی خانه انجام شود.
۷. بازرسی فنی خانه را جدی نمی‌گیرید
اصولا خرید خانه بدون انجام بازرسی فنی Home Inspection معمولاً نشانه بی‌تجربگی خریدار تلقی می‌شد. اما در شرایطی بازار رقابتی به نفع فروشندگان است، ممکن است درخواست بازرسی فنی باعث شود خریدار در رقابت برای خرید ملک شکست بخورد و دوباره مجبور شود جست‌وجوی خود را از ابتدا آغاز کند.
ولی در بازاری که شرایط به نفع خریداران است و فروشندگان برای جذب مشتری رقابت می‌کنند، بهتر است انجام بازرسی فنی را به‌عنوان یکی از شروط پیشنهاد خرید خود مطرح کنید.
هزینه این بازرسی معمولاً بین ۳۰۰ تا ۸۰۰ دلار است؛ مبلغی که می‌تواند ارزش پرداخت داشته باشد. زیرا بررسی کارشناسی ممکن است مشکلات مربوط به نگهداری یا تعمیرات خانه را آشکار کند؛ مسائلی که بهتر است پیش از تبدیل شدن به مشکلات بزرگ‌تر شناسایی و برطرف شوند.
اگر در یک بازار رقابتی و فشرده خرید می‌کنید، می‌توانید با برنامه‌ریزی قبلی، بازرسی را هم‌زمان با بازدید از خانه انجام دهید. از مشاور املاک بخواهید زمانی را برای بازدید اختصاص دهد که دست‌کم دو ساعت طول بکشد و در این فاصله یک کارشناس فنی، خانه را بررسی کند.
به این ترتیب، پیش از ورود به رقابت پیشنهادهای خرید، اطلاعات بهتری درباره وضعیت ملک و مشکلات احتمالی آن خواهید داشت.
۸. هزینه‌های نهایی خرید خانه را در محاسبات خود لحاظ نمی‌کنید
بسیاری از خریداران هنگام برنامه‌ریزی مالی برای خرید خانه، تمرکز اصلی خود را بر قیمت ملک و مبلغ پیش‌پرداخت می‌گذارند. اما هزینه‌های خرید به این دو مورد محدود نمی‌شود.
پس از امضای قرارداد نیز مخارج دیگری وجود دارد که باید پیش از نهایی کردن معامله برای پرداخت آنها آماده باشید. بی‌توجهی به این هزینه‌ها ممکن است در مراحل پایانی خرید، خریدار را با مخارج پیش‌بینی‌نشده روبه‌رو کند.
مهم‌ترین هزینه‌های جانبی که باید در محاسبات خود در نظر بگیرید عبارت‌اند از:
- مالیات انتقال سند (Land Transfer Tax)
- هزینه‌های تشکیل پرونده وام مسکن
- هزینه‌های مربوط به تنظیم خدمات رفاهی و مالیات ملک
- هزینه‌های حقوقی
- بیمه مالکیت (Title Insurance)
بنابراین، هنگام تعیین بودجه خرید خانه در کانادا، فقط به قیمت پیشنهادی ملک و مبلغ پیش‌پرداخت اکتفا نکنید و هزینه‌های مربوط به نهایی شدن معامله را نیز در نظر داشته باشید.
۹. تمام پس‌انداز خود را صرف تامین پیش‌پرداخت خانه می‌کنید
یکی از مهم‌ترین بخش‌های خرید خانه، تأمین مبلغ پیش‌پرداخت (Down Payment) است؛ یعنی بخشی از قیمت ملک که خریدار باید در ابتدای معامله پرداخت کند. میزان این مبلغ به عوامل مختلفی بستگی دارد که از جمله آنها می‌توان به قیمت خرید خانه و میزان وامی اشاره کرد که خریدار واجد شرایط دریافت آن است.
اما هر چقدر هم مبلغ پیش‌پرداخت شما باشد، نباید تمام پس‌اندازتان را صرف پرداخت آن کنید.
اگر برای افزایش پیش‌پرداخت، همه اندوخته مالی خود را مصرف کنید، ممکن است برای پرداخت هزینه‌های نهایی معامله با مشکل روبه‌رو شوید. این هزینه‌ها گاهی به چند هزار یا حتی ده‌ها هزار دلار می‌رسند. علاوه بر این، خالی شدن حساب پس‌انداز می‌تواند در آینده شما را در شرایط مالی دشواری قرار دهد.
برای مثال، اگر به‌طور موقت شغل خود را از دست بدهید، داشتن پس‌انداز اضطراری می‌تواند به شما کمک کند این دوره را پشت سر بگذارید. اما اگر هیچ ذخیره مالی نداشته باشید، ممکن است مجبور شوید برای تأمین مخارج زندگی به راه‌حل‌های دشواری مانند فروش دارایی‌ها، از جمله خانه‌تان، متوسل شوید.
بهتر است علاوه بر مبلغ پیش‌پرداخت و هزینه‌های نهایی خرید، پس‌اندازی معادل هزینه‌های زندگی برای سه تا شش ماه نیز به‌عنوان صندوق اضطراری کنار بگذارید.
البته این تصمیم ممکن است به معنای کاهش مبلغ پیش‌پرداخت باشد. در چنین شرایطی، اگر پیش‌پرداخت شما کمتر از ۲۰ درصد قیمت ملک باشد، باید هزینه بیمه وام مسکن (Mortgage Default Insurance) را نیز در نظر بگیرید؛ بیمه‌ای که از خریدارانی دریافت می‌شود که کمتر از ۲۰ درصد قیمت خانه را پیش‌پرداخت می‌کنند.
پرداخت هزینه اضافی برای این بیمه شاید خوشایند نباشد، اما حفظ یک پشتوانه مالی برای روزهای دشوار اهمیت بیشتری دارد. در غیر این صورت، ممکن است در آینده مجبور شوید برای تأمین هزینه‌ها، وام بیشتری بگیرید یا حتی خانه خود را بفروشید.
نکته دیگری که باید بدانید این است که بسیاری از وام‌دهندگان، پایین‌ترین نرخ‌های بهره وام مسکن را به خریدارانی اختصاص می‌دهند که کمتر از ۲۰ درصد قیمت خانه را پیش‌پرداخت می‌کنند. دلیل آن این است که وام آنها تحت پوشش بیمه قرار دارد و از نظر وام‌دهنده، ریسک کمتری دارد.
در نهایت، خریدن خانه یک سرمایه‌گذاری پرهزینه است. برای اینکه این تصمیم به یک انتخاب مالی هوشمندانه تبدیل شود، نباید تمام پس‌انداز خود را صرف پیش‌پرداخت کنید.
۱۰. فقط قیمت ملک قابل مذاکره است و نمی‌شود درباره هیچ کدام از شرایط دیگر معامله مذاکره کرد
بسیاری از خریداران هنگام مذاکره برای خرید خانه، تمام توجه خود را روی قیمت پیشنهادی متمرکز می‌کنند. در حالی که قیمت تنها بخشی از توافق میان خریدار و فروشنده است و تقریباً تمام شرایط معامله می‌تواند موضوع مذاکره قرار بگیرد.
در یک نمونه، خریداری که می‌خواست نخستین خانه خود را بخرد و سرمایه قابل‌توجهی در اختیار داشت، از مشاور خود پرسید چرا باید برای معامله‌هایی مذاکره کرد که فاصله زیادی میان پیشنهاد فروشنده و مبلغ مورد نظر خریدار وجود دارد. پاسخ این بود: چون همه‌چیز قابل مذاکره است.
اگرچه قیمت در بیشتر معاملات ملکی اهمیت زیادی دارد، اما نباید از سایر جزئیات قرارداد غافل شوید. مواردی مانند تاریخ نهایی انتقال مالکیت (Closing Date)، فهرست وسایلی که همراه خانه تحویل داده می‌شوند یا از معامله مستثنا هستند، از جمله تجهیزات ثابت و لوازم خانگی، و همچنین تعمیرات یا اقدامات مربوط به نگهداری ملک که باید پیش از روز نهایی شدن معامله انجام شوند، همگی قابل مذاکره هستند.
حتی کمیسیون مشاور املاک نیز می‌تواند موضوع مذاکره باشد؛ البته بهتر است درباره آن پیش از شروع جست‌وجوی خانه به توافق برسید.
اگر در مذاکره بر سر یکی از شرایط قرارداد به بن‌بست رسیدید، بهتر است سایر بندهای توافق را دوباره بررسی کنید. شاید بتوانید در مورد شرط دیگری انعطاف بیشتری نشان دهید و از آن صرف‌نظر کنید تا معامله پیش برود.
در بسیاری از موارد، بهترین معاملات آنهایی نیستند که یکی از طرفین احساس کند برنده شده است؛ بلکه توافق‌هایی هستند که در پایان، نه خریدار و نه فروشنده احساس شکست نمی‌کنند و هر دو طرف از نتیجه مذاکره رضایت دارند.
