بازار مسکن کانادا؛ چهار اتفاقی که قرار است در سال ۲۰۱۹ بیفتد
بازار مسکن کانادا در سال ۲۰۱۹ سقوط نمی‌کند و شرایط قدرت خرید خانه هم خیلی بدتر نمی‌شود
اسپانسر ویژه: مهرام ارژنگی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
افراد بی‌شماری که قصد دارند خانه بخرند و البته تعدادشان هم روز بروز بیشتر می‌شود، آرزو دارند که بازار مسکن در کانادا سقوط کند و قیمت‌ها کاهش بیابد، تا آنها از پس خریدن خانه بر بیایند.
افزایش لجام‌گسیخته‌ی قیمت‌ها که در بازار مسکن توقف یافت و بازار به آرامشی نسبی رسید، خیلی‌ها احساس کردند که زمان تحقق آرزوهای آنها دیگر فرا رسیده و اگر مدت دیگری صبر کنند بازار سقوط خواهد کرد و آنها هم خواهند توانست صاحب خانه شوند.
اما مبنای تحلیل کارشناسان، آرزوها نیست، واقعیت‌هایی است که در بازار وجود دارد. آنها معتقدند که اگرچه دولت همه تلاش خود را برای تعدیل بازار کرده، اما عوامل زیاد دیگری هستند مانند سطح بالای مهاجرت و بازار نیرومند اشتغال که بر بازار مسکن کانادا تاثیر می‌گذارند.
حالا در آغاز سال ۲۰۱۹، وضعیت بازار مسکن در کانادا چگونه خواهد بود؟ چه عواملی امسال بر این بازار تاثیر خواهند گذاشت؟ این مطلب به پیش‌بینی ۴ اتفاقی می‌پردازد که امسال در بازار مسکن کانادا خواهد افتاد.
بله، اقتصاد جهانی در حال کند شدن است، آن هم در دوره‌ای که بازار املاک و مستغلات کانادا، تحت تاثیر افزایش نرخ‌های بهره و تست استرس دولت فدرال برای وام‌های مسکن قرار دارد.
به گفته‌ی این کارشناسان، هنوز عوامل زیادی مانند سطح بالای مهاجرت و بازار نیرومند اشتغال وجود دارد که بازار مسکن کانادا را سر پا نگه خواهد داشت.
کارشناسان تا حد زیادی درباره این موضوع هم نظر هستند که دوران رشد سریع قیمت‌های خانه تقریبا در تمامی بازارهای مسکن کانادا به سر رسیده است.
در چند سال آینده احتمالا شاهد کاهش میزان فروش خانه‌ها و رشد آرام‌تر قیمت‌ها خواهیم بود، البته در مناطقی که رشد قیمتی وجود داشته باشد.
در ادامه درباره ۴ پیش‌بینی بازار مسکن کانادا با شما صحبت خواهیم کرد تا چشم‌انداز واضح‌تری از آینده بازار مسکن در سال ۲۰۱۹ داشته باشید.
۱- صاحب‌خانه‌های بیشتری ممکن است از عهده‌ی بدهی‌های خود بر نیایند
حدودا از زمانی که بانک مرکزی کانادا شروع به افزایش نرخ‌های بهره کرد و فشار را بر وام‌گیرندگان افزایش داد، یک سال و نیم می‌گذرد. طبق مدل‌‌ها و پیش‌بینی بانک مرکزی، حدودا همین مقدار زمان لازم است تا تأثیر افزایش نرخ‌های بهره در بازار مسکن احساس شود. بنابراین، تأثیر افزایش هزینه‌های دریافت وام به زودی حتی به عامل بازدارنده‌ی جدی‌تری در بازار مسکن تبدیل خواهد شد.
در برآورد اخیر اتحادیه‌ی Licensed Insolvency Trustees Industry Group کانادا، پیش‌بینی شده است که از اوائل سال ۲۰۱۹، تعداد خانوارهای کانادایی که از عهده‌ی بازپرداخت بدهی‌های خود برنمی‌آیند، افزایش خواهد یافت. با وجود این، داده‌های اخیر انجمن بانکداران کانادا نشان می‌دهد که افزایش بدهی‌های معوق، پیشاپیش و اندکی جلوتر از زمان‌بندی فوق، آغاز شده است.
۲- قدرت خرید مسکن یکی از موضوعات داغ انتخاباتی خواهد بود
رویال بانک کانادا (RBC) می گوید قدرت خرید مسکن در تورنتو و ونکوور، در بدترین سطح نسبت به گذشته، قرار دارد.
یک نظرسنجی که اوائل سال جاری توسط Abacus Data صورت گرفت، نشان داد که قدرت خرید مسکن به بزرگترین مشکل میلنیال‌ها (نسل هزاره) تبدیل شده است؛ گروهی که در انتخابات فدرال امسال بزرگترین گروه جمعیتی رأی‌دهندگان را تشکیل خواهند داد.
۶۴ درصد از پاسخ‌دهندگان خواسته‌اند که دولت فدرال کاری درباره‌ی قیمت‌های خانه انجام دهد، در حالیکه ۴۸ درصد خواهان مقابله‌ی دولت با تغییرات اقلیمی و ۳۳ درصد خواستار تمرکز بر ایجاد زیرساخت‌ها بوده‌اند.
راب مک‌لیستر، از بنیان‌گذاران وبسایت RateSpy.com، بر این باور است که سیاست‌مداران تلاش خواهند کرد که با بالا بردن دسترس‌پذیری وام‌های مسکن، دل خریداران خانه‌اولی را به دست آورند.
آقای مک‌لیستر پیش‌بینی می‌کند که در سال ۲۰۱۹، سیاست‌گذاری‌ها به یکی از این سه شیوه، اصلاح خواهد شد:
وضع حد بالا برای نرخ بهره‌ی مورد استفاده در تست استرس وام‌های مسکن.
بازگشت وام‌های مسکن ۳۰ ساله برای خریداران خانه‌اولی.
معافیت از تست استرس برای کسانی که وام‌دهنده‌ی خود را تغییر می‌دهند.
۳- قدرت خرید خیلی هم بدتر نخواهد شد
رویال بانک کانادا (RBC) در آخرین شاخص قدرت خرید خود که دسامبر گذشته منتشر شد، در ارتباط با قدرت خرید مسکن، چنین می‌گوید: «آن‌هایی که چشم‌انتظار یک افت قیمت و اتفاق معنادار در سال ۲۰۱۹ هستند، به احتمال زیاد ناامید خواهند شد. انتظار ما این است که بانک مرکزی کانادا، در سال آینده دو بار دیگر نرخ‌های بهره‌ی شبانه‌ی خود را افزایش دهد، که این امر موجب حفظ فشار رو به بالا بر هزینه‌های مالکیت خواهد شد.»
ولی به لطف آرام‌تر شدن رشد قیمت‌ها یا حتی کاهش آشکار آن در برخی از بازارها، کارشناسان رویال بانک کانادا این پیش‌بینی را نیز ندارند که قدرت خرید از آنچه که هست، وخیم‌تر شود.
دلیل دیگری نیز وجود دارد که چرا قدرت خرید چندان بدتر نخواهد شد، زیرا امکان آن وجود ندارد. با توجه به سطح فعلی قیمت‌ها و نرخ بهره‌ی وام‌های مسکن، قدرت خرید خانه در کانادا اکنون در پایین‌ترین سطوح خود از اوائل دهه‌ی ۱۹۹۰ قرار دارد، یعنی زمانی که حباب مسکن و افزایش نرخ‌های بهره، هزینه‌های مالکیت را به شدت افزایش داد.
بازار مسکن کانادا، همانطور که نمودار این مطلب هم نشان می‌دهد، امروز نیز با کاهش شدید مشابهی در قدرت خرید مواجه است. خریداران در حال رسیدن به آخرین حد ریاضیاتی قدرت خرید خود هستند.
جالب است بدانید به دلیل همین بالا بودن نامتعارف میزان بدهی‌های خانوارهای کانادایی است که کانادا به عنوان یکی از محتمل‌ترین کشورها برای تجربه‌ی یک بحران مالی، نام برده می‌شود.
همین امر بسیاری را به فکر فرو برده است که شاید کانادا نیز با سقوطی در بازار مسکن، درست مثل اتفاقی که یک دهه پیش در آمریکا رخ داد مواجه شود.
اما وقوع چنین اتفاقی در کانادا نامحتمل است، مگر آنکه سال آینده بحران اقتصادی بزرگی در این کشور رخ دهد.
بزرگترین عاملی که در سقوط بازار مسکن ایالات متحده نقش داشت، وام‌های درجه دو یا بی‌پشتوانه‌ای بود، که در حدود سال ۲۰۰۷، نرخ‌های بهره‌ی آنها افزایش یافت و بسیاری از وام‌گیرندگان در معرض پرداخت اقساطی قرار گرفتند که هرگز در توان آنها نبود.
طبق مطالعه‌ی اخیر انجمن حسابداران رسمی کانادا Chartered Professional Accountants of Canada، وام‌گیرندگان کانادایی از نظر ارزش اعتبار، در جایگاه بسیار بالاتری قرار دارند.
همچنین در این مطالعه مشخص شد که با وجود افزایش سریع قیمت‌های مسکن، اعتبارمندی یا شایستگی اعتباری وام‌گیرندگان کانادایی، در واقع در سال‌های اخیر بهبود یافته است. در بین سال‌های ۲۰۱۳ تا ۲۰۱۷، سهم خریداران خانه که کیفیت اعتباری آنها خیلی خوب یا عالی برآورد می‌شد، از ۴ / ۷۹ درصد به ۴ / ۸۲ درصد افزایش پیدا کرده است.
فرانسیس فونگ، کارشناس ارشد اقتصادی CPA کانادا، در این مطالعه می‌گوید که بر خلاف وضعیت ایالات متحده در یک دهه پیش، این نکته نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن در کانادا، توسط کسانی ایجاد شده است که حقیقتا از عهده‌ی چنین قیمت‌هایی بر می‌آیند.
CPA کانادا به این نکته اشاره می‌کند که میزان بالای بدهی خانوارها، همچنان یک عامل خطر برای اقتصاد به شمار می‌آید. اما ضمن ابراز تأسف برای خریداران خانه، می‌گوید پایین بودن قدرت خرید ممکن است به یک ویژگی دائمی برای مراکز شهری بزرگ کانادا تبدیل شود.
شماره ۱۷۶ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
