بازار کاندو در تورنتو؛ پیش‌بینی قیمت‌ها و اجاره‌ها در سال ۲۰۱۹
اجاره کاندو در سال ۲۰۱۹ ممکن است تا ۱۱ درصد افزایش یابد قیمت پیش‌فروش کاندو هم از مرز هزار دلار برای هر فوت مربع بگذرد
اسپانسر ویژه: مهدی فخرایی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
کاندو در طول دو سال گذشته در تورنتو مسیر متفاوتی نسبت به خانه‌ها در پیش گرفته است. در حالی که تغییرات اخیر در بازار باعث شده تا آهنگ رشد قیمت خانه در تورنتو متوقف شود و در مواردی کاهش هم بیابد، اما قیمت کاندو در این دو سال بالاتر و بالاتر رفت. اجاره‌ها هم با چنین آهنگی افزایش یافته است.
این روند در سال ۲۰۱۹ چگونه خواهد بود؟ آیا اجاره‌ها همچنان با این روند افزایش خواهد یافت؟ تناسب قیمت کاندو در بازار دست دوم نسبت به پیش فروش چطور خواهد بود؟ چه میزان کاندو جدید امسال به بازار عرضه می‌شود و این روند چه تاثیری بر قیمت‌ها خواهد داشت؟
چرا برخی پروژه‌ها کنسل می‌شود، آنها چه حجمی از بازار تولید را تشکیل می‌دهند و چه تاثیری بر قیمت‌ها دارند؟
این مقاله روزنامه گلوب اند میل در پی پاسخی برای این پرسش‌هاست.
بازار کاندو در تورنتو طی دو سال اخیر به طور پیوسته شاهد افزایش قیمت‌ها و اجاره‌ها از یک سو و کمبود عرضه از سوی دیگر بوده است. این شرایط سرنوشت متفاوتی از بازار خانه‌های مستقل یا همان هاوس را برای بازار کاندو رقم زده است.
اکنون تحلیل‌گران بازار املاک و سازندگان کاندو به سال ۲۰۱۹ می‌نگرند تا ببینند بازار کاندو چه شرایطی را برای خریداران، سازندگان و مستاجران، تعیین می‌کند.
توان خریداران؛ اولین مشکل در بازار کاندو تورنتو
اولین مشکل می‌تواند قدرت خرید باشد. آقای شاون هیلدبرگ، رئيس موسسه‌ی تحلیل بازار املاک اوربانیشین Urbanation Inc، می‌گوید: «قیمت کاندوهای جدید، خریداران خانه‌اولی را از بازار به بیرون می‌راند.» پیش‌بینی می‌شود که قیمت پیش‌فروش هر فوت مربع کاندو، در سال ۲۰۱۹، از مرز ۱,۰۰۰ دلار بگذرد، که این به معنای جهش خیره‌کننده‌ی ۶۸ درصدی در مقایسه با میانگین ۵۹۵ دلار برای پیش‌فروش هر فوت مربع در سال ۲۰۱۶ است.
سال‌های پیش به طور معمول، کاندوهای پیش‌فروش گران‌تر از واحدهایی بود که در بازار دست دوم عرضه می‌شد، دلیل آن هم ناگزیر بودن از قیمت‌گذاری کاندوهای هنوز ساخته نشده برای فروش در آینده بود. اما در طی سه سال گذشته، قیمت کاندوهای دست دوم ۵۰ درصد افزایش یافته و این مساله در سال‌های ۱۸ – ۲۰۱۷ ولوله‌ای را در میان خریداران بر پا ساخت و آنها را ترغیب کرد که تقریبا ۶۰,۰۰۰ پیش خرید بیشتر انجام بدهند، زیرا قیمت آنها، با توجه به قیمت بازار دست دوم، مثل یک تخفیف مطمئن به نظر می‌رسید.
آقای هیلدبرگ می‌گوید: «در سال ۲۰۱۷، قیمت کاندوهای دست دوم بالاتر از پیش‌فروش بود و همین مساله بود که آن هجوم بزرگ را به راه انداخت.»
اگرچه آهنگ رشد قیمت کاندوهای پیش‌فروش در سال ۲۰۱۸ کند شد، ولی اوربانیشین پیش‌بینی می‌کند که در سال ۲۰۱۹، قیمت‌ها ممکن است به طور میانگین ۶ درصد رشد داشته باشد و به این ترتیب، دوره‌ی ۱۹ ماهه‌ی رشد سریع‌تر قیمت‌های کاندو در مقایسه با خانه‌های مستقل باز هم ادامه خواهد یافت؛ اهمیت این نکته زمانی آشکار می‌شود که بدانید بین سال‌های ۲۰۱۲ تا ۲۰۱۷، رشد قیمت خانه‌های مستقل به مدت ۶۲ ماه پی‌درپی، سریع‌تر از رشد قیمت کاندو بوده است.
سرمایه‌گذاران روی رشد بالای اجاره‌ها حساب کرده‌اند
از سوی دیگر، اگر افزایش عرضه، موجب تعدیل قیمت کاندوهای دست دوم شود، این موضوع به احتمال زیاد به خریداران لطمه خواهد زد؛ از جمله به سرمایه‌گذارانی که برای بازپرداخت وام مسکن واحدهای خود، روی رشد بالای اجاره‌ها حساب کرده‌اند.
امسال، انبوه‌سازان احتمالا رکورد تحویل آپارتمان‌های تکمیل شده‌ی کاندو را خواهند شکست. آقای هیلدبرگ برآورد می‌کند که انبوه‌سازان ممکن است امسال حدود ۲۵ هزار واحد تحویل دهند. برای بازاری که طی دو سال گذشته، هر سال ۱۵,۰۰۰ واحد تکمیل شده دریافت کرده است، این می‌تواند شوک بزرگی در عرضه باشد.
۱۱ درصد رشد اجاره‌ها در سال ۲۰۱۹
اوربانیشن برای به دست آوردن تخمینی از رشد اجاره‌ها، به تحلیل رکوردهای موجود در خدمات لیستینگ چندگانه‌ی منطقه‌ی تورنتو پرداخته است.
در سال ۲۰۱۸، تعداد واحدهای اجاره داده شده به رقم ۲۷,۲۴۶ رسیده و میانگین اجاره‌ها ۳ / ۹ درصد رشد داشته است.
اگرچه Rentals.ca در تحلیل خود پیش‌بینی می‌کند که اجاره‌های کاندو در سال ۲۰۱۹ ممکن است ۱۱ درصد رشد داشته باشد، ولی اوربانیشین در عین حال به این مساله اشاره می‌کند که حتی با آنکه تعداد واحدهای جدید اجاره داده شده به کمتر از ۳۰ درصد همه‌ی واحدهای ارائه شده در سال‌های اخیر رسیده است، ولی از راه رسیدن ناگهانی حدود ۷,۰۰۰ آپارتمان جدید می‌تواند تغییراتی در این بازار به وجود بیاورد و به نحوی از این آهنگ رشد در بازار اجاره بکاهد.
آقای هیلدبرگ می‌گوید: «یکی از نیروهای محرک در رشد قوی اجاره‌ها، پایین بودن میزان تکمیل واحدهای کاندوست. همانطور که تاریخ نشان می‌دهد، هر چه بر میزان تکمیل کاندوها افزوده شود، رشد اجاره‌ها کاهش خواهد یافت. نمی‌خواهم بگویم اجاره‌ها پایین خواهد آمد؛ هنوز جا برای افزایش هست، اما ممکن است سالی ۱۰ درصد نباشد.»
خلاصه آنکه، اجاره‌ها در سطح رکوردشکن و بالای فعلی باقی خواهد ماند، اما برای سرمایه‌گذارانی که در سال‌های اخیر، مبالغ افراطی صرف خرید کاندو کرده‌اند، این سطح احتمال دارد که کافی نباشد.
سازندگان کاندو با چه مشکلات روبرو هستند؟
انبوه‌سازان درحال حاضر با مجموعه‌ی کاملا متفاوتی از مشکلات دست به گریبان هستند: هزینه‌های ساخت و ساز در سال ۲۰۱۸ رشدی ۲ / ۷ درصدی داشته است و در حالی‌که بیش از هر زمان دیگری، در GTA واحدهای جدید در دست ساخت است، هیچ نشانه‌ای از کاهش این هزینه‌ها نیز دیده نمی‌شود.
احتمال لغو پروژه‌ها به‌خاطر افزایش هزینه و طولانی شدن زمان ساخت
فعالان ساخت وساز در حوزه مسکن و بازار کاندو معتقدند که افزایش هزینه‌ها از یکسو و طولانی‌شدن زمان ساخت و ساز از سوی دیگر، می‌تواند حتی به لغو شدن تعداد بیشتری از پروژه‌های کاندو منجر شود.
در سال ۲۰۱۸ پروژه ساخت بیش از ۴,۰۰۰ واحد کاندو لغو شد و با آنکه این رقم تنها ۴ درصد از کل واحدهای فعال در بازار را تشکیل می‌دهد، هنوز دو برابر رکورد پیشین ۱,۶۷۸ مورد لغو در سال ۲۰۱۷ است.
فعالان ساخت وساز در حوزه مسکن و بازار کاندو می‌گویند این فقط لبه‌ی جلویی تیغه‌ی شمشیر است و برای حرفه‌ی آنها وضعیت واقعا بدی است.
در حرفه‌ی آنها کاملا متداول است که ابتدا وقت‌شان را برای پیش‌فروش ۸۰ تا ۹۰ درصد از واحدها بگذارند و سپس به سراغ کشیدن نقشه‌ها و گرفتن تاییدیه بروند. حالا شرایط به شکلی است که آنها دو سال از زمان فروش محصول‌‌شان فاصله گرفته‌اند.
هزینه‌ها در حال حاضر واقعا سر به فلک کشیده است؛ اگر در بازاری که دو یا سه سال پیش وجود داشت واحدهایتان را فروخته باشید، اوضاع دشواری پیش رویتان خواهد بود.
یک انبوه‌ساز: ارزان پیش فروش کردیم
CentreCourt Developments یکی از انبوه‌سازان در دان‌تاون تورنتوست که یک پروژه‌ی ۵۰ طبقه‌ای و ۵۶۳ واحدی را در دست ساخت دارد.
آقای Gavin Cheung نائب رئیس این شرکت انبوه‌ساز کاندو در تورنتو می‌گوید: «این پروژه در زمان نسبتا کوتاه و ظرف ۳۰ ماه ساخته می‌شود، با این حال بسیاری از این آپارتمان‌های پیش فروش شده، امروز به نظر می‌رسد که خیلی ارزان فروخته شده‌اند.»
