بازار کاندو در تورنتو – آماده بخریم یا پیش خرید کنیم؟ مساله این است

اسپانسر ويژه: علی سنجانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

آیا اگر تصمیم بگیریم که کاندو بخریم بهتر است کاندوی آماده بخریم یا اینکه کاندوهای در حال ساخت را پیش‌خرید کنیم؟ طبیعتا پرسش دشواری است و پاسخ به آن به عوامل بسیار متنوعی بستگی دارد. اما اخیرا مطالعه مشترکی توسط بانک CIBC و یک شرکت تحلیل بازار انجام شده که نتایج آن تفاوت‌های جریان نقدینگی را در این دو گزینه بررسی می‌کند.

این مطلب فایننشیال پست گزارشی است از این تحقیق.

کسانی که تا سال ۲۰۱۳ کاندو پیش خرید کرده‌اند، با فرض اینکه ۲۰ درصد پیش‌پرداخت داده باشند، حالا تقریبا بیش از ۱۵۰ درصد سود کرده‌اند.

این درست است که مالکان کاندو سود سرشاری از افزایش قیمت واحدهای‌شان نصیب برده‌اند، اما تقریباً نیمی از آنها اجاره‌ی کافی برای پوشش هزینه‌های‌شان به دست نمی‌آورند.

یک مطالعه‌ی جدید نشان می‌دهد که با وجود افزایش استثنایی ارزش واحدهای کاندو، تقریباً نیمی از سرمایه‌گذارانی که سال گذشته کاندومینیوم‌های تکمیل‌شده و آماده را در منطقه‌ی تورنتو خریداری کرده‌اند، به اندازه‌ی کافی اجاره به دست نمی‌آورند که بتوانند هزینه‌های مالکیت واحدهای‌شان را پوشش دهند.

نتایج مطالعه‌ی مشترکی که توسط CIBC و شرکت تحلیل بازارUrbanation انجام شده نشان می‌دهد که ۴۴ درصد از سرمایه‌گذارانی که در سال ۲۰۱۷ واحدهای جدید و ساخته‌شده خریده‌اند، جریان نقدینگی منفی دارند، یعنی درآمدی که آنها از اجاره‌ی واحدهای‌شان کسب می‌کنند کمتر از مبلغ مورد نیاز برای پوشش دادن اقساط وام مسکن و هزینه‌های نگهداری از کاندومینیوم‌هاست.

گرچه برای ۴۵ درصد از این سرمایه‌گذاران، تفاوت یاد شده کمتر از ۵۰۰ دلار در ماه بوده است، برای ۲۰ درصد دیگر از آنها، این تفاوت چیزی در بین ۵۰۰ تا ۱,۰۰۰ دلار برآورد می‌شود.
۵ / ۳۴ درصد از سرمایه‌گذاران نیز در چاهی گرفتار شده‌اند که تفاوت درآمدها و هزینه‌های‌شان، به بیش از ۱,۰۰۰ دلار در ماه می‌رسد.

بنجامین تال، معاون کارشناس اقتصادی شرکت CIBC World Markets، می‌گوید:‌ «اکنون می‌دانیم که بسیاری از این افراد جریان نقدینگی منفی دارند، اما باید در نظر داشت که قیمت ملک‌های‌شان هم افزایش خوبی داشته است. پرسش این است که آیا آنها شروع به فروش خواهند کرد؟»

۴۸ درصد از تمامی کاندومینیوم‌های تازه‌ساخت در سال ۲۰۱۷، توسط سرمایه‌گذارانی خریداری شده است که قصد داشته‌اند این واحدها را اجاره بدهند. قیمت فروش مجدد این واحدها ـ که بیشترشان بین سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۳، یعنی قبل از ترقی ناگهانی بازار، خریداری شده‌اند ـ در ۲۰۱۷ به ۸۱۷ دلار به ازای هر فوت مربع رسید. این تغییر قیمت به معنای افزایش ۵۱ درصدی نسبت به قیمت ۵۴۱ دلاری پیش‌فروش آنهاست. از تاریخ پیش‌فروش این واحدها ـ یا پیش‌خرید آنها از سازنده، قبل از ساخت ـ تا زمان تکمیل آنها، به طور میانگین پنج سال طول کشیده است.

شماره ۱۳۹ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

سود ۱۵۵ درصدی برای آنها که پیش‌خرید کردند

این مطالعه نشان می‌دهد که با فرض پیش‌پرداخت ۲۰ درصدی یا ۷۵,۰۰۰ دلاری، که میانگین پرداخت‌ها بوده است، این سرمایه‌گذاران، قبل از محاسبه‌ی هزینه‌های نهایی کردن قرارداد، ۱۵۵ درصد سود نصیب برده‌اند.

شاون هیلدبراند، معاون ارشد بازارUrbanation، می‌گوید:‌ «این میزان از سوددهی، بالاتر از چیزی است که به طور تاریخی وجود داشته است و عمدتاً به دلیل افزایش قیمتی است که در دو سال اخیر شاهد بوده‌ایم. اما هنگامی که همه‌ی لایه‌ها را کنار می‌زنید، نقاط ضعفی نیز پدیدار می‌گردد.»

سرمایه‌گذاران در حقیقت نرخ‌های بهره‌ی بالاتری نیز برای وام‌های مسکن خود پرداخته‌اند، به گونه‌ای که ۳۰ درصد از کسانی که در این مطالعه مورد بررسی قرار گرفته‌اند، نرخ‌های بهره‌ی بالای ۶ درصد و ۱۶ درصد از آنها حتی بالای ۹ درصد پرداخت کرده‌اند.

هیلدبراند می‌گوید: «این دسته از سرمایه‌گذاران‌ هستند که با افزایش نرخ‌های بهره و حالا با کنترل‌های اجاره که بازار را با آسیب‌پذیری‌هایی مواجه می‌کند، مخالف‌اند. ریسک‌ها در حال حاضر به نظر می‌رسد که تحت کنترل باشد، اما در سال‌های پیش رو، اقتصاد سرمایه‌گذاری احتمالاً با چالش‌های بیشتری روبرو خواهد بود.»

عرضه‌های تازه در بازار تا سال ۲۰۲۱

او در عین حال می‌گوید که نمی‌شود تضمین کرد ترقی‌ اخیر در قیمت‌های کاندو، که بر اثر عرضه‌ی محدود و تقاضای فزاینده به وجود آمده است، تا ابد ادامه داشته باشد.

اکنون در منطقه‌ی تورنتوی بزرگ، حدود ۶۰,۰۰۰ واحد جدید در دست ساخت است و انتظار می‌رود که از زمان حاضر تا سال ۲۰۲۱، سالانه ۲۰,۰۰۰ واحد جدید به مرحله‌ی تکمیل برسد.

شاون هیلدبراند، معاون ارشد بازارUrbanation می‌گوید: «بی‌تردید در طی سه تا چهار سال آینده، در مقایسه با چهار تا پنج سال گذشته کاندوهای جدیدی در بازار عرضه خواهد شد. به این ترتیب، بازار با عرضه‌ی بیشتری مواجه خواهد شد و در نتیجه بعید خواهد بود که رشدی که در سه تا چهار سال گذشته در قیمت‌ها و اجاره‌ها شاهد بوده‌ایم، تکرار شود.»

این مطالعه مشترک که توسط CIBC و شرکت تحلیل بازارUrbanation انجام شده نشان می‌دهد که سرمایه‌گذارانی که پیش‌پرداخت‌های ۲۰ درصدی داشته‌اند، برای جبران هزینه‌های نگهداری واحدهایی که امسال پیش‌فروش شد و قرار است در ۲۰۲۱ تکمیل شود، ناچار خواهند بود که اجاره‌ها را در طی چهار سال آینده ۱۷ درصد افزایش دهند.

البته این درصورتی است که نرخ‌های بهره هم تغییر نکند. اگر نرخ‌های بهره‌ی وام‌های مسکن به میزان ۱۰۰ صدم درصد (یک درصد) افزایش پیدا کند، اجاره‌ها می‌باید در طی دوره‌ی مذکور ۲۸ درصد بالا برده شود و اگر بهره‌ها ۲۰۰ صدم درصد (دو درصد) افزایش یابد، اجاره‌ها باید ۳۹ درصد بالا برود.

گزینه دیگر هم مطرح است

اما گزینه دیگری هم ممکن است وجود داشته باشد و آن در شرایطی است که آنهایی که جریان نقدینگی منفی پیدا کرده‌اند، تصمیم بگیرند ملک‌های‌شان را بفروشند.

تال می‌گوید اگر همه‌ی سرمایه‌گذارانی که بیش از ۵۰۰ دلار در ماه کم آورده‌اند، تصمیم به فروش واحدهای خود بگیرند، تعداد واحدهایی که وارد بازار فروش مجدد خواهد شد، ۳/۴ درصد کل عرضه‌ی سالانه‌ی کاندومینیوم در شهر تورنتو خواهد بود.

بنجامین تال، معاون کارشناس اقتصادی CIBC World Markets، می‌گوید: «به هر حال مثل هر بازار دیگری اگر تقاضا بیشتر از عرضه باشد افزایش قیمت‌ها در بازار رو به رشد خواهد بود و اگر تقاضا کمتر و عرضه بیشتر شود، این یعنی بازار به شکلی متناسب سیر نزولی در پیش خواهد گرفت.»