تصمیم‌گیری در این بازار مسکن و اشتباهاتی که در کمین شماست
فهرست مطالب
شماره ۱۰۴ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
اسپانسر ویژه: بهروز سامانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
تصمیم‌های اقتصادی می‌تواند برای ما به خصوص وقتی وارد بازار مسکن می‌شویم، سخت و پیچیده باشد. خریدن یا فروختن خانه، حداقل به دو دلیل کار آسانی نیست. یکی اینکه قرار است درباره خریدن یا فروختن یک کالای چند صدهزار دلاری یا چند میلیون دلاری تصمیم بگیریم. دوم اینکه خانه برای همه آدم‌ها، بیش از یک کالای معمولی است. آنها می‌خواهند جایی برای زندگی بیابند یا سخت‌تر از آن باید جایی را که سال‌ها در آن زیسته‌اند، ناگهان بفروشند و شرایط خود را عوض کنند.
به همین دلیل است که توجه به توصیه‌های کارشناسان، در این شرایط می‌تواند به ما کمک کند. هر چند ممکن است فروش خانه‌ای که به آن دلبستگی دارید، فرزندانتان را در آن بزرگ کرده‌اید و در آن خاطرات خوش زیادی دارید، کار آسانی نباشد، اما برای اینکه تصمیم بگیرید آن را بفروشید یا نه، لازم است کمی حساب و کتاب مالی را جایگزین احساس کنید.
رومانا کینگ، کارشناس کانادایی امور مالی است. او در این مطلب تلاش می‌کند به تصمیم ما برای فروش خانه‌مان کمک کند.
رومانا کینگ – بیشتر انتخاب‌های مالی را می‌توان در چند عملیات ساده‌ی ریاضی خلاصه کرد. اگر سودها و منافع را با هم جمع بزنید و هزینه‌ها را از آن منها کنید، به عددی می‌رسید که به شما در گرفتن تصمیم درست کمک خواهد کرد.
این اعداد و ارقام به ویژه زمانی مفیدند که در صدد گرفتن تصمیم مهمی در زندگی خود هستید؛ برای مثال در این فکرید که خانه‌تان را بفروشید.
ما زیان‌ها را بیشتر می‌بینیم
بر اساس نظریات پروفسور دانیل کانمن، برنده‌ی جایزه‌ی نوبل، ما انسان‌ها اینطور آفریده شده‌ایم که زیان‌ها را بیش از اندازه بزرگ می‌کنیم و منفعت‌ها را برعکس ناچیز می‌پنداریم. او مساله را اینطور بیان می‌کند: «افسوسی که به خاطر از دست دادن مبلغی پول به انسان دست می‌دهد، به نظر بزرگ‌تر از لذتی است که از به دست آوردن همان مقدار پول حس می‌کند.»
زوج تورنتویی بر سر دو راهی
برای درک منظور کانمن بیایید زوجی را به نام‌های لری و لورا به تصور درآوریم. این زوج اهل تورنتو، که سه سال است بازنشسته شده‌اند، زندگی بدون بدهی و آسوده‌ای دارند. آنها هزینه‌های خود را از طریق مستمری‌های بازنشستگی متوسط، مقداری پس‌انداز و برنامه‌های کمکی دولت تامین می‌کنند. مساله اینجاست که آنها اگر خانه‌ی خود را بفروشند، می‌توانند پول بیشتری در بانک داشته باشند.
آنها خانه‌شان را ۱۵ سال پیش به قیمت ۲۵۰,۰۰۰ دلار خریده‌اند. لری و لورا نمی‌توانند خودشان را قانع کنند که در این بازار، به خانه‌ی کوچکتری نقل مکان کنند؛ حتی اگر بتوانند خانه‌ی خود را به ۷۵۰,۰۰۰ دلار یا بیشتر بفروشند.
اقتصاددان‌ها وارد می‌شوند
ریاضیات می‌گوید آنها با فروش خانه‌ی خود نیم میلیون دلار سود خواهند کرد. اما این حساب و کتاب کاملا هم صحیح نیست؛ دست کم از دیدگاه اقتصاددان‌ها. برای آنکه بهتر درک کنیم که این زوج چگونه منفعت‌هایشان را ناچیز می‌پندارند، باید به تفاوت بین هزینه‌های نابرگشتنی و هزینه‌های فرصت توجه کنیم. هزینه‌های نابرگشتنی به تمام مخارجی گفته می‌شود که دیگر قابل برگشت نیستند. برای لری و لورا، این نوع هزینه‌ها می‌تواند شامل پولی باشد که صرف بازپرداخت اقساط وام مسکن کرده‌اند، یا زمان و پولی که برای نگهداری از خانه صرف نموده و یا انرژی عاطفی و ذهنی‌ای که برای بزرگ کردن بچه‌ها در آن خانه گذاشته‌اند.
از سوی دیگر، هزینه‌ی فرصت عبارت است از خسارت‌های وارد آمده به دلیل عدم انتخاب سایر گزینه‌های مناسبی که در دسترس قرار داشته‌اند. به زبان ساده‌تر، یعنی آنها اگر خانه نمی‌خریدند، چگونه می‌توانستند زمان و پولشان را خرج کنند.
همیشه از دست‌دادن سخت‌تر است
مفهوم ساده‌ای است. اینطور نیست؟ فقط لری و لورا آنقدر که خودشان فکر می‌کنند منطقی نیستند. تصور اینکه قرار است تمام پول، زمان و انرژی صرف شده به پای آن خانه را نادیده بگیرند، از لحاظ عاطفی مانند آن است که گویی سرمایه‌ی خود را از دست می‌دهند؛ این همان خسارتی ذهنی است که آنها را متمایل می‌سازد هزینه‌های نابرگشتنی خود را بیش از اندازه بزرگ تلقی کنند.
اقتصاددانان می‌گویند این‌ها همه غیرمنطقی است.
از نگاه آنها اینکه ما حاضر نیستیم هزینه‌های نابرگشتی خود را نادیده بگیریم یک «خطای رفتاری» محسوب می‌شود؛ کاری که با نظریه انتخاب منطقی، ناهمساز است. بر اساس این نظریه، ما انسان‌ها همیشه تصمیم‌های منطقی و محتاطانه‌ای می‌گیریم که بیشترین منفعت را برایمان داشته باشد.
اگر لری و لورا کاملا منطقی می‌بودند، درمی‌یافتند که منفعت حقیقی‌شان از فروش این خانه‌ی بدون بدهی، نزدیک به همان ۷۵۰,۰۰۰ دلار است (قیمت فروش منهای هزینه‌های معامله). آنها حتی اگر می‌خواستند که در همان بازار دوباره اقدام به خرید خانه کنند، احتمالا دنبال چیزی کوچکتر و ارزانتر می‌گشتند؛ به این ترتیب، باز هم در حساب بانکی‌شان پول کافی برای سفر رفتن و تجربه‌ی سرگرمی‌ها و کارهای ذوقی جدید، یا پول دادن به بچه‌ها و نوه‌هایشان می‌داشتند.
خوب، با این حساب آیا لری و لورا باید خانه‌ی خود را بفروشند؟ بله، ممکن است. از آنجا که هر کسی منافع آینده را به شیوه‌ی مخصوص خود ارزش‌گذاری می‌کند، باید حتما سؤالات زیر را از خودتان بپرسید:
تا به حال چه هزینه‌های نابرگشتنی نهان و آشکاری داشته‌ام؟
آیا آماده‌ام بپذیرم که این هزینه‌های نابرگشتنی هرگز به من باز گردانده نخواهد شد؟
اگر چنین است، آیا می‌توانم درک کنم که در صورت بیش از حد بزرگ کردن این هزینه‌های برگشت‌ناپذیر، ممکن است چه چیزهایی را از دست بدهم؟
سرانجام آنکه، اگر همین حالا خانه‌ام را بفروشم و نقل مکان کنم، چه چیزی در حقیقت به دست خواهم آورد؟
اگر به همه‌ی این سؤالات پاسخ بدهید و همچنان انتخاب شما این باشد که از فرصت پیش آمده برای یک سود مالی بزرگ صرف‌نظر کنید، انتخاب شما کاملا قابل درک خواهد بود. گاهی عملیات ریاضی به کار رفته برای تعیین ارزش یک خانه، هزینه‌های نهان را مد نظر قرار نمی‌دهد. اما قبول زحمت انجام این جمع و تفریق‌ها به ما کمک می‌کند که تصمیم‌های آگاهانه‌تر و منطقی‌تری بگیریم. این بهتر از احساس به دام افتادن در وضعیت موجود است؛ یک زندانی در خانه‌ای فوق‌العاده گران.
