تغییرات اخیر وام مسکن چه تاثیری بر روی وام ما دارد؟ – پرسش و پاسخ رضا طغرایی
پرسش و پاسخ: رضا طغرایی
مشاور وام مسکن – تورنتو
نغمه از همیلتون: ظاهرا این طور که من در اخبار شنیده‌ام و در هفته‌نامه آتش هم خوانده‌ام از دوشنبه این هفته طرح جدید دولت برای وام مسکن اجرایی شده است. من و همسرم دو سال است به کانادا آمده‌ایم و شش ماهی هست که هر دومان مشغول کار شده‌ایم و می‌توانیم با پس‌اندازی که از ایران داریم و با حقوقی که اینجا می‌گیریم برای خریدن یک کاندو اقدام کنیم. در این مدت از دوستان و آشنایان حرف‌های زیاد و متناقضی در باره‌ی اینکه دقیقا این طرح چیست و چه تاثیری بر وام ما دارد شنیده‌ایم. می‌خواستیم بدانیم این تغییر چه تاثیری بر روی دریافت وام مسکن ما دارد؟
این تغییرات دقیقا بر روی وام کسانی تاثیر می‌گذارد که مبلغ وام آنان کمتر از یک میلیون دلار است و شما هم جزو همان‌ها هستید، اما نگران نباشید. مقررات جدید برخلاف آنچه در افواه عمومی درباره‌ی آن گفته می‌شود خیلی هم اتفاق ویژه‌ای نیست.
همان طور که می‌دانید دو نگرانی باعث شده تا دولت این تصمیم را بگیرد. از یک طرف با توجه به اینکه نرخ بهره‌ی وام مسکن الان با حدود ۵ / ۲ درصد پایین‌ترین نرخ وام در کانادا بوده، این خطر وجود دارد که در صورت افزایش این نرخ، بعضی قادر به‌بازپرداخت اقساط وام خود نباشند.
از طرف دیگر بالارفتن بی‌سابقه قیمت مسکن طی دو سال گذشته باعث نگرانی شده است.
هدف دولت کنترل و پیش‌گیری از دو مساله بالاست، یعنی هم ریسک وام‌گیرندگان درصورت تغییر نرخ بهره را کاهش دهد، هم از طریق کاهش تقاضا برای بازار مسکن تا حدی قیمت‌ها را تعدیل کند.
اما درباره‌ی تست ریسک باید بگویم که این تست قبلا هم برای انواعی از وام مسکن وجود داشته و چیز جدیدی نیست، اما از این پس این تست برای همه‌ی وام‌های مسکنی که بیمه می‌شوند، از جمله وام‌های با نرخ بهره ثابت پنج ساله یا بیشتر، الزامی می‌شود.
درحال حاضر افراد برای دریافت وام باید نشان بدهند که توانایی پرداخت اقساط آن را با بهره فعلی که حدود ۵ / ۲ درصد است دارند. اما حالا افراد چه بخواهند وام با بهره ثابت Fix Rate یا بهره شناور Variable Rate بگیرند باید نشان دهند که این توانایی را برای بهره تا ۶۵ / ۴ درصد هم دارند، در نتیجه سقف مبلغی که افراد می‌توانند وام مسکن دریافت کنند کاهش می‌یابد. توانایی پرداخت هم براساس ۳۲ درصد درآمد متقاضی، به‌شرط اینکه مجموع بدهی او بیشتر از ۴۰ درصد نباشد محاسبه می‌شود.
در مورد خاص شما، مثلا اگر شما متقاضی یک میلیون دلار وام مسکن بوده‌اید، تا الان می‌بایستی سالانه ۱۸۰ هزار دلار درآمد می‌داشتید، اما الان برای همین مبلغ وام باید ۲۰۰ هزار دلار درآمد داشته باشید.
به‌این ترتیب شما با ۱۸۰ هزار دلار درآمد حالا کمتر از یک ملیون دلار می‌توانید وام بگیرید.
مثال دیگر در این باره شخصی است که مثلا ۸۰,۰۰۰ دلار درآمد سالانه دارد و ۴۰,۰۰۰ دلار هم برای پیش‌پرداخت درنظر گرفته است. تاکنون او با این شرایط می‌توانسته حداکثر تا سقف ۵۲۰,۰۰۰ دلار وام بگیرد اما با شرایط جدید، سقف وامی که به او اختصاص می‌یابد، ۴۲۵,۰۰۰ دلار خواهد بود.
دولت می‌خواهد تقاضا برای خرید مسکن را کاهش دهد و افراد را به سمت بازار اجاره سوق دهد و طبیعتا بیشترین تاثیر این مساله بر روی جوانانی خواهد بود که می‌خواهند نخستین خانه خود را بخرند.
در نظر داشته باشید که برای خرید خانه‌های بالای یک میلیون دلار، باید حداقل ۲۰ درصد را پیش پرداخت کرد که به همین دلیل بیمه نمی‌شوند. به این ترتیب با توجه به اینکه متوسط قیمت خانه در تورنتو، ۲۹ / ۱ میلیون دلار است، بسیاری از ملک‌ها تحت تأثیر تست استرس قرار نخواهند گرفت.
